¿Se puede asignar una terraza o un jardín común en uso exclusivo en Chile? Sí, pero la Ley 21.442 lo limita: solo pueden asignarse bienes que hayan perdido sus características de bien común por circunstancias sobrevinientes, lo fija el reglamento o lo acuerda la asamblea. Constituir el derecho exige sesión extraordinaria de mayoría reforzada (66%).
Terrazas y jardines comunes con uso exclusivo en Chile 2026: qué permite la Ley 21.442 y qué no
Una terraza en el último piso, un jardín de primer nivel pegado a un departamento o una azotea que un vecino lleva años usando “como suya”. Son escenas habituales en las copropiedades chilenas y casi siempre terminan en el mismo debate: ¿es un bien común o es de quien lo usa? La Ley N° 21.442 responde con tres reglas: qué bienes son comunes y no pueden dejar de serlo, cuándo puede asignarse un uso y goce exclusivo y qué no autoriza ese derecho. Este artículo las explica con un enfoque práctico para el administrador y para el propietario que usa el espacio.
Primero: ¿es un bien común?
El artículo 2 N° 3 clasifica los bienes de dominio común. Para terrazas y jardines importan especialmente estas categorías: los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio (como terrenos, fachadas y techumbres); los que permiten el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo (como circulaciones, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirven de techo a la unidad del piso inferior); y los bienes destinados a recreación y esparcimiento. La ley agrega que los bienes de las letras a), b) y c) no pueden dejar de ser de dominio común mientras mantengan las características que determinan su clasificación.
Si el espacio aparece como unidad, y por tanto de dominio exclusivo, en los planos y en el reglamento (artículo 8 letra c), no estamos ante un bien común y las reglas de este artículo no se aplican. Si dice “terraza común” o “jardín común”, el punto de partida es que es de todos. Para la última palabra revise el plano archivado y el reglamento inscrito; en caso de duda, un abogado debe revisarlos.
Base legal: artículos que aplican
| Artículo Ley 21.442 | Qué dice |
|---|---|
| Art. 2 N° 3 | Define los bienes de dominio común; los de las letras a), b) y c) no dejan de serlo mientras mantengan sus características. |
| Art. 3 | Los derechos de uso y goce exclusivos que se asignen son inseparables del dominio de la unidad y pasan con su transferencia, gravamen o embargo. |
| Art. 8 letra g) | El reglamento puede otorgar a ciertos bienes el carácter de comunes y precisar cuáles podrían asignarse en uso y goce exclusivo. |
| Art. 14 N° 13 y 15 | Constituir derechos de uso y goce exclusivos y las construcciones o cambios de destino en bienes comunes son materias de sesión extraordinaria. |
| Art. 15 (cuadro) | La constitución de derechos de uso y goce exclusivo, las construcciones en bienes comunes y sus cambios de destino requieren mayoría reforzada (66%). |
| Art. 28 | Solo pueden asignarse en uso y goce exclusivo los bienes comunes que, por circunstancias sobrevinientes, dejen de tener las características de sus categorías; el titular puede pagar aportes en dinero, que incrementan el fondo de reserva; salvo disposición distinta, mantiene el bien a su cargo. |
| Art. 29 | El uso y goce exclusivo no autoriza construcciones, alteraciones ni cambio de destino, salvo asamblea extraordinaria de mayoría reforzada y permiso de la DOM. |
| Art. 30 | Toda asignación debe singularizar la unidad beneficiada. Si no consta en el reglamento y recae en terrenos y bienes comunes, debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces y mantenerse copia en la administración. |
El artículo 28 permite asignar en uso y goce exclusivo solo los bienes comunes que dejen de tener las características que los hacen comunes por circunstancias posteriores. En la práctica, no basta con que un vecino use una terraza o un jardín desde hace años: si el bien sigue cumpliendo la función que lo clasifica como común, la ley no permite asignarlo. Si el reglamento original ya los asignó como exclusivos, esa asignación debe constar en él.
Paso a paso para regularizar una terraza o un jardín
- 1Identifique el bien en planos y reglamento — Pida el plano de copropiedad y el reglamento inscrito para confirmar si es unidad, bien común o bien común ya asignado.
- 2Revise si hay asignación vigente — Si el reglamento la contempla, singulariza la unidad y fija condiciones. Si se hizo por acuerdo posterior, debe estar inscrita en el CBR (art. 30).
- 3Evalúe si procede constituir el derecho — Verifique, con asesoría legal, que el bien haya perdido por circunstancias sobrevinientes las características de su categoría (art. 28).
- 4Cite sesión extraordinaria de mayoría reforzada — Constitución con 66% de los derechos y mismo porcentaje para aprobar, con notario (art. 15). Defina plazo, aporte en dinero y quién asume la mantención.
- 5Formalice y registre — Singularice la unidad beneficiada, reduzca el acuerdo a escritura pública cuando corresponda e inscríbalo en el CBR si no consta en el reglamento (art. 30). Guarde copia en la administración.
- 6Controle el uso — El titular no puede construir, alterar ni cambiar el destino sin nueva extraordinaria del 66% y permiso municipal (art. 29).
Quién paga la mantención y qué aporte puede exigirse
El titular de un derecho de uso y goce exclusivo puede quedar afecto al pago de aportes en dinero por ese uso, ya sea una cantidad única o pagos periódicos. Esos recursos incrementan el fondo común de reserva (artículo 28). Sin una disposición distinta del reglamento o de la asamblea, los gastos de mantención del bien dado en uso y goce exclusivo corren por cuenta del titular. Esto es relevante para jardines con riego, poda e impermeabilización de terrazas: conviene que la asamblea fije desde el inicio quién asume cada tarea, para evitar discusiones. Si le interesa dimensionar el fondo de reserva, use la calculadora de fondo de reserva de la Ley 21.442.
Qué no autoriza el uso exclusivo
El artículo 29 lo dice sin rodeos: tener uso y goce exclusivo no permite construir ni alterar el espacio ni cambiar su destino. Techar una terraza, cerrar con vidrio, instalar una caseta en un jardín o construir una piscina requieren, además del acuerdo de una extraordinaria de mayoría reforzada, el permiso de la dirección de obras municipales. Si las obras afectan el volumen de aire disponible, superficies de ventilación o instalaciones de gas, la ley añade exigencias de ejecución por persona autorizada por la SEC y acuerdo de la asamblea (artículo 26).
Además, los derechos de uso exclusivo van con la unidad. Si el propietario la vende, el comprador adquiere también el uso exclusivo; si se embarga o grava la unidad, el derecho sigue su suerte (artículo 3).
Sobre las bodegas: que una bodega sea unidad o bien común depende de los planos y del reglamento. Vea Estacionamientos y bodegas en copropiedad.
- Asumir que el uso prolongado de una terraza o jardín convierte el espacio en exclusivo: la ley exige un acuerdo en forma.
- Aprobar el uso exclusivo en una asamblea ordinaria o por mayoría simple, cuando exige extraordinaria de 66%.
- No singularizar la unidad beneficiada ni inscribir la asignación en el CBR cuando no está en el reglamento.
- Permitir obras en el espacio asignado sin autorización de asamblea ni permiso de la DOM.
- No fijar quién paga la mantención y el aporte en dinero, y generar reclamos posteriores.
- Olvidar que el derecho pasa al comprador de la unidad.
Preguntas frecuentes
¿Una terraza que sirve de techo al piso inferior puede ser exclusiva?
La ley clasifica como bien común las terrazas comunes y aquellas que, en todo o parte, sirven de techo a la unidad del piso inferior, y estas no dejan de serlo mientras mantengan sus características. Cualquier asignación exige reglamento o acuerdo de asamblea en las condiciones del artículo 28.
¿Qué quórum se necesita para dar un jardín en uso exclusivo?
Sesión extraordinaria de mayoría reforzada: 66% de los derechos para constituir la sesión y 66% para adoptar el acuerdo, con notario.
¿Se puede cobrar al vecino por el uso exclusivo?
Sí. El titular puede estar afecto a aportes en dinero, en una cantidad única o en pagos periódicos, que incrementan el fondo común de reserva.
¿El titular puede construir en el espacio asignado?
No, salvo autorización de asamblea extraordinaria de mayoría reforzada y permiso de la dirección de obras municipales (artículo 29).
¿Hay que inscribir la asignación?
Si no consta en el reglamento y recae en terrenos y bienes comunes, debe inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, y mantenerse copia en la administración (artículo 30).
- Modelo de convocatoria a asamblea — plantilla orientativa descargable.
- Modelo de acta de asamblea — plantilla orientativa descargable.
- Manual de adecuación del reglamento — plantilla orientativa descargable.
- Calculadora de fondo de reserva — herramienta para dimensionar el fondo.
- Guía integral de copropiedad en Chile — marco general.
Ordene los bienes comunes y sus asignaciones
IgeraFincas guarda planos, reglamento y acuerdos de asamblea en un solo archivo consultable, para saber en segundos quién tiene qué derecho.
Ver IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley N° 21.442 publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional (leychile.cl, versión vigente a febrero de 2026). Es información general y no constituye asesoramiento legal; ante un caso concreto consulte a un abogado.