¿Se puede pactar un convenio de pago con un copropietario moroso en Chile? Sí. La Ley 21.442 faculta al administrador a celebrar convenios en cuotas mensuales, con acuerdo previo del comité de administración. La primera cuota se paga al firmar y, mientras el deudor cumpla el convenio y sus otras obligaciones económicas, vuelve a ser copropietario hábil para votar.
Convenio de pago con un moroso en Chile 2026: cómo recuperar gastos comunes y devolverle el derecho a voto
En casi todas las copropiedades chilenas hay al menos una unidad que se atrasó en los gastos comunes y que, con el paso de los meses, ya no sabe cómo ponerse al día. Demandar es posible, pero es lento y caro; no hacer nada descapitaliza al condominio. Entre ambos extremos la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria dejó una herramienta expresa, introducida por la Ley 21.508: el convenio de pago. Este artículo explica quién lo firma, qué condiciones fija la ley, qué efecto tiene sobre el voto del deudor y qué conviene dejar escrito para no perder el título de cobro.
El administrador está facultado para celebrar convenios de pago con los copropietarios morosos, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales. El monto de la primera cuota debe pagarse al momento de la suscripción del convenio; desde ese momento y mientras cumpla los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, el propietario es considerado copropietario hábil. Para celebrarlo, el administrador debe requerir el acuerdo del comité de administración.
Por qué un convenio suele convenir más que un juicio
La deuda de gastos comunes se cobra por la vía del juicio ejecutivo ante el juez de letras (artículo 6, inciso final), y el aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo (artículo 32). Es una vía sólida, pero implica abogado, notificaciones, eventual embargo y tiempo. Un convenio bien hecho permite que la comunidad cobre en cuotas lo que de otro modo podría tardar meses en llegar, y evita que una deuda que el propietario sí podría pagar en plazos se convierta en un conflicto permanente con la administración.
La contrapartida es clara: el convenio no es una condonación. La ley regula el pago en cuotas, no autoriza a perdonar capital. Si el comité quiere rebajar intereses o multas, eso es una decisión distinta que conviene respaldar en el reglamento de copropiedad o en un acuerdo de la asamblea, y que el artículo 6 no resuelve por sí mismo.
Base legal: qué artículos importan
| Artículo Ley 21.442 | Qué establece |
|---|---|
| Art. 2 N° 13 | Define a los copropietarios hábiles como quienes están al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio. |
| Art. 6 | La obligación de contribuir sigue al dueño de la unidad, incluso por créditos anteriores a su compra, con privilegio de cuarta clase. Regula el convenio de pago y el cobro por juicio ejecutivo ante el juez de letras. |
| Art. 7 | Los gastos se pagan dentro de los diez primeros días desde la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento diga otra cosa. El interés por mora lo fija el reglamento y no puede ser superior al 50% del interés corriente bancario. |
| Art. 15 | Solo los copropietarios hábiles pueden optar a cargos de representación y votar en la asamblea. La calidad de hábil se acredita con certificado del administrador. |
| Art. 20 N° 4 | El administrador recauda, emite certificados de deuda e informa al comité las gestiones de cobro respecto de propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos. |
| Art. 32 | Los avisos de cobro firmados por el administrador, de forma presencial o electrónica, tienen mérito ejecutivo. |
| Art. 37 | Las reglas de cobro judicial y extrajudicial, garantías y privilegios se extienden a intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva. |
Paso a paso: cómo estructurar el convenio
- 1Reunir el estado de deuda — Capital, intereses según el reglamento, multas y aportes al fondo de reserva, unidad por unidad y mes por mes. Es el documento base que el administrador puede certificar (art. 20 N° 4).
- 2Informar y obtener el acuerdo del comité — La ley exige expresamente el acuerdo del comité de administración para celebrar el convenio. Conviene que quede en acta o en un correo del comité con las condiciones aprobadas, no solo una conversación.
- 3Fijar cuotas mensuales — La ley habla de cuotas con vencimientos mensuales y no establece un número máximo de ellas ni un monto mínimo, salvo que la primera se paga al firmar. El plazo y el monto los define el comité según la deuda y la capacidad real de pago.
- 4Firmar y cobrar la primera cuota en el acto — Sin primera cuota pagada al suscribir el convenio no se activa el efecto sobre la condición de hábil. Deje constancia del pago en el mismo documento.
- 5Seguir emitiendo el gasto común corriente — El deudor debe cumplir “sus otras obligaciones económicas”: el convenio cubre la deuda atrasada, no los gastos comunes que se sigan devengando.
- 6Controlar el cumplimiento mensual — Mientras se cumple el convenio, el propietario es hábil; si se incumple, la ley deja de otorgarle ese tratamiento. Registre cada pago y cada atraso.
Qué pasa con el voto y los cargos del deudor
Esta es la consecuencia práctica más relevante para las asambleas. El artículo 15 reserva el voto y la posibilidad de ser elegido para cargos de representación a los copropietarios hábiles. Un moroso que no paga queda fuera de ese grupo; un moroso con convenio vigente y al día vuelve a estarlo. Por eso, antes de cada asamblea, el administrador debe revisar quién está al día y emitir los certificados correspondientes, y el comité debe tener claro que firmar un convenio tiene un efecto directo sobre los quórums de la reunión.
Si su comunidad está cerca de no reunir el quórum de constitución, el convenio puede incluso aumentar los derechos habilitados para votar, siempre que sea una solución real de pago y no una maniobra para votar. Para cómo se calculan los quórums, vea Asambleas de copropietarios: quórums y citación.
Qué conviene incluir en el documento del convenio
La ley fija el marco, pero un buen convenio escrito evita discusiones posteriores. Estas son recomendaciones de gestión, no exigencias de la ley:
- Identificación completa de la unidad, del propietario y del acuerdo del comité que autorizó el convenio.
- Detalle de la deuda reconocida: capital, intereses y multas por separado, con fecha de corte.
- Calendario de cuotas con fechas y montos, y la constancia del pago de la primera.
- Reconocimiento expreso de la deuda y declaración de que el convenio no extingue la obligación sino que la reprograma.
- Consecuencia del incumplimiento: que el administrador puede reanudar el cobro del saldo y que el propietario deja de ser hábil.
- Medios de contacto actualizados (domicilio y correo del registro de copropietarios, art. 5).
Respecto de medidas como la suspensión de electricidad o telecomunicaciones por tres o más cuotas impagas, la ley las regula aparte (artículos 20 N° 9 y 36); si su comunidad quiere pactar qué pasa con ellas durante el convenio, hágalo con asesoría jurídica y por escrito. Para el detalle de esa vía, vea Corte de suministro por gastos comunes.
Si el deudor vende la unidad o se rompe el convenio
La obligación económica sigue al dueño de cada unidad, incluso respecto de créditos devengados antes de su adquisición, y goza de privilegio de cuarta clase (artículo 6). Además, quien transfiera una unidad debe declarar en la escritura pública que está al día o indicar lo que adeuda, aunque la omisión no afecte la validez del contrato. Un convenio vigente, por tanto, no se pierde al vender: el comprador asume una unidad con deuda reprogramada y conviene que la administración esté en contacto con la notaría o el corredor cuando se le solicite un certificado.
Si el convenio se incumple, la comunidad no pierde sus herramientas. El aviso de cobro firmado por el administrador mantiene su mérito ejecutivo (artículo 32), y la vía es el juicio ejecutivo ante el juez de letras. Para ver costos y etapas, consulte Juicio de cobro de gastos comunes: procedimiento y plazos.
- Firmar el convenio sin acuerdo del comité de administración: la ley lo exige expresamente para que el administrador pueda celebrarlo.
- No cobrar la primera cuota al momento de firmar: es parte del mecanismo que da el tratamiento de copropietario hábil.
- Incluir en el convenio solo la deuda atrasada y olvidar que el propietario debe seguir pagando los gastos comunes del mes.
- Prometer condonaciones de intereses sin respaldo en el reglamento o en un acuerdo de la asamblea.
- No registrar los pagos ni emitir el certificado de hábil antes de la asamblea, y generar dudas sobre quién puede votar.
- Aplicar un interés de mora distinto al del reglamento o por encima del límite del artículo 7.
Preguntas frecuentes
¿Quién autoriza el convenio de pago: el administrador o el comité?
Lo celebra el administrador, pero la ley le exige requerir el acuerdo del comité de administración. Sin ese acuerdo no corresponde firmarlo.
¿Puede pactarse más de una cuota o es todo en un pago?
Se pueden conceder cuotas con vencimientos mensuales. La ley no fija un número máximo de cuotas, por lo que lo define el comité según cada caso.
¿El deudor con convenio puede votar en la asamblea?
Sí, mientras cumpla los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, la ley lo considera copropietario hábil. Si incumple, deja de serlo y no puede votar.
¿El convenio extingue la deuda o los intereses?
No. Reprograma el pago. Perdonar capital, intereses o multas es una decisión distinta que debe tener respaldo en el reglamento o en la asamblea.
¿Qué pasa si el propietario deja de pagar las cuotas del convenio?
Deja de ser tratado como hábil y la comunidad puede cobrar lo adeudado. Los avisos de cobro firmados por el administrador tienen mérito ejecutivo y el cobro se tramita por juicio ejecutivo ante el juez de letras.
- Plantilla colilla de gastos comunes (Excel) — plantilla orientativa descargable para emitir avisos de cobro ordenados.
- Modelo de carta de corte de luz a morosos — plantilla orientativa descargable, para cuando el convenio no prospera.
- Guía integral de copropiedad en Chile — marco general de la Ley 21.442.
Controle la morosidad de su comunidad sin planillas sueltas
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Ver IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley N° 21.442 publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional (leychile.cl, versión vigente a febrero de 2026). Basado en el artículo 6 modificado por la Ley 21.508 (D.O. 10.11.2022). Es información general y no constituye asesoramiento legal; ante un caso concreto consulte a un abogado.