En República Dominicana, las contribuciones impagas al condominio están garantizadas por un privilegio sobre la unidad del deudor con preferencia sobre los demás créditos (Ley 5038, art. 18). La asamblea fija la deuda según la declaración del administrador, quien la comunica al propietario deudor por acto de alguacil; una copia notarial certificada del acta basta para inscribir el privilegio (art. 33).
La Ley 5038 no tiene un capítulo titulado "morosidad", pero combina varios artículos que dan al consorcio un mecanismo de cobro: obligación de contribuir, presupuesto aprobado, privilegio sobre la unidad y comunicación por alguacil. Esta guía los ordena como ruta práctica.
Base legal del cobro de cuotas
| Artículo | Qué dice (resumen) |
|---|---|
| Art. 4 | Cada propietario debe contribuir a conservación, mantenimiento, reparación y administración; sin acuerdo, en proporción al valor y tamaño de su unidad. |
| Art. 32 | Los gastos ordinarios siguen un presupuesto anual aprobado por los propietarios; la cuota de cada uno consta en el acta de la asamblea que lo aprueba. |
| Art. 18 | Las contribuciones impagas se garantizan con un privilegio sobre la unidad, preferente frente a otros créditos y extendido a los elementos comunes. |
| Art. 33 | La asamblea fija la suma adeudada con base en la declaración del administrador, que la comunica al deudor por acto de alguacil; una copia notarial certificada del acta basta para inscribir el privilegio. Modificado por la Ley 108-05. |
| Art. 31 | Antes de vender su unidad, el propietario debe notificar al administrador y pagar su parte de los gastos comunes. |
| Art. 37 | Un propietario solo puede renunciar al régimen si no hay deudas con el consorcio. |
| Art. 14 | El administrador puede compeler a los propietarios a cumplir sus obligaciones. |
Ruta de cobro paso a paso
- 1Partir de un presupuesto aprobado — sin presupuesto anual en acta (art. 32) que refleje la cuota, la reclamación pierde base.
- 2Documentar la deuda — estado de cuenta de la unidad con períodos, montos y pagos aplicados; el administrador lo declara (art. 33).
- 3Requerimiento amistoso — aviso escrito con prueba de recepción al domicilio elegido del propietario (art. 28). Un plan de pago puede evitar el conflicto.
- 4Acuerdo de la asamblea — la asamblea fija la suma adeudada con base en la declaración del administrador (art. 33). Convóquela correctamente: guía de convocatoria.
- 5Comunicación por acto de alguacil — el administrador comunica la deuda al condómino deudor mediante acto de alguacil (art. 33).
- 6Inscripción del privilegio — con copia notarial certificada del acta, se tramita la inscripción del privilegio (art. 33); un abogado debe confirmar el procedimiento registral vigente tras la Ley 108-05.
- 7Reclamación judicial — si no hay pago, asesórese con un abogado sobre la vía procesal. El art. 17 atribuye al Tribunal de Tierras las diferencias entre propietarios sobre administración, áreas comunes y reglamento, y el art. 15 exige autorización previa de la asamblea para que el administrador demande.
Qué no hacer
El texto consultado no autoriza expresamente cortes de servicios esenciales ni la publicación de listas de deudores. Si el reglamento prevé medidas adicionales, aplíquelas con prudencia y asesoría legal. Para comparar con otros regímenes, véanse copropietario moroso en Chile y cuotas de mantenimiento en Perú.
- Reclamar sin presupuesto ni acta que fije la cuota (art. 32).
- Que el administrador demande sin autorización previa de la asamblea (art. 15).
- Usar un medio informal en vez de acto de alguacil para comunicar la deuda (art. 33).
- Dejar que la deuda se acumule sin gestionarla: encarece y complica el cobro.
- No exigir el pago de gastos comunes antes de la venta de la unidad (art. 31).
- Aplicar recargos que el reglamento no prevé.
Detecte la morosidad antes de que crezca
IgeraFincas controla cuotas por unidad, avisa de atrasos a administradores y propietarios y conserva el historial de comunicaciones como respaldo documental.
Ver IgeraFincasPreguntas frecuentes
¿Qué garantiza el cobro de las cuotas impagas?
Un privilegio sobre la unidad con preferencia frente a otros créditos (art. 18 de la Ley 5038).
¿Cómo se notifica la deuda al propietario?
El administrador la comunica por acto de alguacil (art. 33).
¿Quién fija la suma adeudada?
La asamblea, con base en la declaración del administrador (art. 33).
¿Puede el administrador demandar por su cuenta?
Para demandar o apelar necesita autorización previa de la asamblea (art. 15).
¿Qué pasa si el moroso vende?
Antes de vender, debe notificar al administrador y pagar su parte de los gastos comunes (art. 31).
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 5038 sobre Condominios (1958, modificada por la Ley 108-05). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: confirme siempre el texto oficial vigente y el reglamento de su condominio.
Guía de referencia
← Ver guía completa: Propiedad Horizontal en LatinoaméricaArtículos relacionados:
- → Copropietario moroso en Chile: qué hacer con gastos comunes
- → Cuotas de mantenimiento y morosos en Perú: cobranza judicial
- → Sanciones y multas a copropietarios en Ecuador
- → Asamblea de propietarios en República Dominicana: cómo convocar
- → Reglamento de condominio en República Dominicana
- → Administrador de condominio en República Dominicana: funciones