La Ley 5038 dice que los gastos ordinarios del condominio se hacen conforme al presupuesto que los propietarios aprueban cada año (art. 32), y que la cuota de cada propietario se hace constar en el acta de la asamblea que autoriza el gasto. Salvo pacto en contrario, cada uno paga en proporción al valor de su fracción, y el porcentaje fijado en el reglamento solo se cambia por unanimidad (art. 4).
Norma en la que se basa este artículo: Ley núm. 5038 sobre Condominios, de 1958 (promulgada el 21 de noviembre de 1958, Gaceta Oficial núm. 8308), cuyo articulado de 44 artículos se leyó en el texto publicado por la DGII en dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/Otras Leyes de Interés/5038.pdf. La ley puede haber sido modificada o complementada (por ejemplo por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y por normas de la Jurisdicción Inmobiliaria), así que conviene verificar la versión vigente en la Gaceta Oficial o con un abogado antes de actuar. No aplica a otros países ni sustituye al reglamento de tu condominio.
Qué gastos comunes existen y quién los paga
El artículo 4 de la Ley 5038 obliga a cada propietario a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. Si no hay convención en contrario, la contribución es proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que figure en el reglamento registrado solo puede modificarse por acuerdo unánime de todos los interesados. Además, el artículo 21.3 exige que el reglamento indique el porcentaje con que debe contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes.
Qué se entiende por cosas comunes lo describe el artículo 3: salvo mención contraria en el título, los propietarios son codueños del terreno y de las partes del edificio no afectadas al uso exclusivo de alguno, como patios, muros, techos, obra gruesa de los pisos, escaleras, ascensores, pasillos y canalizaciones o instalaciones de beneficio común. El propio artículo permite extender o restringir ese número de cosas comunes o limitar la copropiedad de algunas entre quienes las usan o las mantienen.
El presupuesto anual: base legal y contenido
| Tema | Qué dice el texto | Artículo |
|---|---|---|
| Presupuesto | Los gastos ordinarios se hacen de acuerdo con el presupuesto que aprueban anualmente los propietarios | Art. 32 |
| Cuota individual | La cuota de cada propietario, en gastos ordinarios y en los demás, se hace constar en el acta de la asamblea que los autoriza o aprueba | Art. 32 |
| Reparto | Proporcional al valor de cada fracción, salvo convención contraria; el porcentaje del reglamento solo cambia por unanimidad | Art. 4 |
| Seguros colectivos | Los propietarios contribuyen a las primas de seguros colectivos sobre riesgos del inmueble cuando lo disponga el consorcio o el reglamento | Art. 11 |
| Remuneración del administrador | El reglamento debe fijar las bases para la remuneración del administrador | Art. 21.4 |
| Contabilidad | Registros de actas, libros de contabilidad y comprobantes de gastos están a cargo del administrador | Art. 29 |
La ley no detalla un modelo de presupuesto ni fija porcentajes obligatorios para fondos de reserva. Por eso lo sensato es que tu presupuesto sea explícito y que cada partida pueda defenderse ante cualquier propietario que pida cuentas. Una estructura habitual, que es una buena práctica y no una exigencia legal, es:
- Gastos fijos: remuneración del administrador, personal del edificio, servicios comunes (energía de áreas comunes, agua, recogida de residuos).
- Mantenimiento ordinario: ascensores, bombas, limpieza, jardinería, reparaciones menudas.
- Seguros colectivos si el reglamento o el consorcio los han decidido (art. 11).
- Imprevistos y reservas: solo si el reglamento o la asamblea los contemplan; la ley no fija un porcentaje.
Cómo aprobarlo paso a paso
- El administrador prepara el proyecto de presupuesto con las partidas y su justificación, y lo reparte con la convocatoria para que cada propietario llegue informado.
- La convocatoria indica el objeto de la reunión (art. 25), con el plazo y medio que fije el reglamento o, a falta de ellos, los previstos en la ley.
- La asamblea aprueba el presupuesto por la mayoría que corresponda (art. 12: mayoría de votos de todos los interesados) y se levanta acta.
- El acta recoge la cuota de cada propietario, calculada con el porcentaje del reglamento (art. 32).
- El administrador cobra las cuotas y lleva la contabilidad con comprobantes (art. 29), y rinde cuentas en la asamblea siguiente.
Presupuesto anual supuesto de 600,000 pesos para un edificio de cuatro apartamentos con porcentajes del reglamento de 40 %, 30 %, 20 % y 10 %. Las cuotas anuales serían 240,000, 180,000, 120,000 y 60,000 pesos, que se dividen en las mensualidades que decida la asamblea. Son cifras inventadas solo para mostrar el cálculo; los porcentajes reales son los del reglamento registrado.
Gastos que no estaban en el presupuesto
La ley contempla varios supuestos para gastos imprevistos. El administrador puede ordenar las reparaciones menudas sin autorización previa de la asamblea, y las otras reparaciones solo en caso de urgencia, avisando inmediatamente a los propietarios (art. 29). Si no hay administrador y ningún propietario se opone tras ser advertido, cualquier propietario puede hacer los gastos necesarios para conservar o reparar las cosas comunes, a cargo de reembolso (art. 16). Fuera de esos casos, un gasto extraordinario debería aprobarse en asamblea y hacerse constar la cuota de cada propietario en el acta (art. 32).
Venta de un apartamento y liquidación de cuotas
Cuando se vende una parte dividida del edificio, el art. 31 exige que el propietario comunique previamente su propósito al administrador y consigne antes de la venta su cuota de contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso contra el adquiriente. Además, el art. 35 permite a cualquier propietario pedir en cualquier momento la liquidación de su cuota contributiva; si el administrador no convoca la asamblea dentro de las 48 horas de la solicitud, el propietario puede convocarla conforme al art. 25. Un administrador ordenado debe tener siempre una liquidación por unidad lista para emitir.
Qué pasa si alguien no paga
El impago tiene su propio mecanismo: la cuota está garantizada por un privilegio sobre la unidad (art. 18) que se constata en asamblea con una declaración del administrador y se inscribe en el Registro de Títulos con plazos específicos (arts. 33 y 34). Ese procedimiento está explicado en nuestra guía sobre propietarios morosos y cobro de cuotas.
Errores comunes
- Aprobar el presupuesto sin dejar en el acta la cuota de cada propietario, que es lo que el art. 32 manda hacer constar.
- Repartir los gastos por partes iguales cuando el reglamento fija porcentajes distintos.
- Cambiar los porcentajes de contribución por mayoría, cuando el art. 4 exige unanimidad.
- Cobrar una derrama sin acuerdo de asamblea, sin urgencia que la justifique.
- No conservar facturas y comprobantes, pese a que el art. 29 pone esa documentación a cargo del administrador.
- Tratar como obligatorio un porcentaje de fondo de reserva que la ley no establece: si lo quieres, debe estar en el reglamento o en un acuerdo válido.
Preguntas frecuentes
¿Quién aprueba el presupuesto?
Los propietarios en asamblea, cada año (art. 32 de la Ley 5038), por las mayorías que correspondan según la ley y el reglamento.
¿Cómo se reparte la cuota entre propietarios?
Salvo convención contraria, en proporción al valor de cada fracción, tomando en cuenta su extensión y situación (art. 4). Si el reglamento fija un porcentaje, ese es el que rige.
¿Puede el administrador gastar sin autorización?
Puede ordenar reparaciones menudas sin autorización previa y las demás solo en caso de urgencia, avisando de inmediato a los propietarios (art. 29).
¿Qué debo hacer antes de vender mi apartamento?
Comunicar el propósito al administrador y consignar antes de la venta tu cuota de contribución en los gastos comunes (art. 31).
Para preparar el presupuesto anual y la liquidación de cuotas de cada unidad con el reglamento a mano, prueba IgeraFincas con el texto de tu comunidad.