En un condominio dominicano cada propietario vota en proporción a sus derechos en el inmueble, y esa proporción se fija al registrar el reglamento (arts. 12 y 21). Las resoluciones obligan si se toman por mayoría de votos de todos los interesados en asamblea debidamente convocada. Para cambiar disposiciones del reglamento hace falta una mayoría reforzada, y para ciertas decisiones (porcentajes de contribución, votos, obras nuevas) la ley exige unanimidad.
Norma en la que se basa este artículo: Ley núm. 5038 sobre Condominios, de 1958 (promulgada el 21 de noviembre de 1958, Gaceta Oficial núm. 8308), cuyo articulado de 44 artículos se leyó en el texto publicado por la DGII en dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/Otras Leyes de Interés/5038.pdf. La ley puede haber sido modificada o complementada (por ejemplo por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y por normas de la Jurisdicción Inmobiliaria), así que conviene verificar la versión vigente en la Gaceta Oficial o con un abogado antes de actuar. No aplica a otros países ni sustituye al reglamento de tu condominio.
Qué dice la ley sobre votos y mayorías
La regla central está en el artículo 12 de la Ley 5038. Allí se establece que las resoluciones del consorcio de propietarios son obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas. Cada propietario tiene derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, y ese número se fija convencionalmente cuando se registra la propiedad bajo el régimen de la ley.
Dos detalles prácticos que suelen pasarse por alto. Primero, el artículo 21 obliga a que el reglamento que se registra contenga el número de votos que corresponde a cada unidad de propiedad exclusiva: si quieres saber cuánto pesa tu voto, la respuesta está en el reglamento, no en la ley. Segundo, el artículo 12 dice que esa participación en los votos solo puede modificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Cuadro de mayorías según el texto de la Ley 5038
| Decisión | Mayoría que exige el texto | Artículo |
|---|---|---|
| Resoluciones ordinarias del consorcio (presupuesto, aprobación de cuentas, instrucciones al administrador) | Mayoría de votos de todos los interesados, en asamblea debidamente convocada | Art. 12 |
| Dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento que no exijan unanimidad | Mayoría de «las tres partes» de los votos de los propietarios y mayoría ordinaria de los mismos (redacción literal del art. 12) | Arts. 10 y 12 |
| Cambiar la participación en los votos de cada propietario | Consentimiento unánime | Art. 12 |
| Cambiar el porcentaje de contribución a los gastos fijado en el reglamento | Acuerdo unánime de todos los interesados | Art. 4 |
| Construir nuevos pisos u obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio (salvo disposición contraria del reglamento) | Consentimiento de todos los propietarios | Art. 8 |
| Modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan las cosas comunes o limiten la copropiedad | Consentimiento de todos los propietarios | Art. 8 |
| Renunciar al régimen de condominio | Acto firmado por todos los propietarios, con firmas legalizadas, y sin gravámenes ni deudas del consorcio | Art. 37 |
| Reconstrucción por ruina o vetustez; mantener el régimen tras destrucción | Acuerdo unánime de los propietarios | Arts. 38 y 39 |
El artículo 12 habla de «una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos». El texto no desarrolla en cifras esa fracción ni define la «mayoría ordinaria». No la traduzcas a un porcentaje por tu cuenta: revisa si tu reglamento la precisa y, ante una modificación importante, pide criterio a un abogado.
¿Existe un quórum mínimo de asistencia?
En los 44 artículos que leímos no aparece una cifra de quórum de asistencia (por ejemplo, «la asamblea se constituye con tantos propietarios»). La ley se expresa en términos de mayoría de votos «de todos los interesados» y de asamblea «debidamente convocada». En la práctica, eso invita a leer con cuidado el reglamento: muchos reglamentos añaden reglas de quórum, de segunda convocatoria o de cómputo de votos, y esas reglas pueden ser válidas si respetan la ley. Si tu reglamento no dice nada, la lectura prudente es que la mayoría se mide sobre el total de votos del edificio y no solo sobre los presentes. Esa interpretación debe confirmarla un profesional, porque la ley no la desarrolla.
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas
Imagina un edificio con cuatro unidades y un reglamento que asigna 40, 30, 20 y 10 votos (100 votos en total). Estas cifras son un ejemplo ilustrativo con cifras supuestas. Si se vota una resolución ordinaria y la propietaria de la unidad de 40 votos y la de 30 votos la aprueban, suman 70 de 100 votos: con independencia de cómo se defina exactamente la mayoría, 70 sobre 100 supera la mitad. En cambio, si asisten solo la propietaria de 40 votos y la de 10 y votan a favor, suman 50 de 100: no queda claro que esa cifra baste si la mayoría se mide sobre todos los votos, y por eso conviene dejar la regla escrita en el reglamento.
Representación y votos compartidos
- Representación (art. 26): aunque el reglamento diga lo contrario, cualquier propietario puede hacerse representar en la asamblea por otro propietario o por un tercero. Un reglamento no puede prohibir el poder; sí puede pedir que conste por escrito, algo razonable para evitar discusiones.
- Unidad en copropiedad (art. 27): los propietarios pro indiviso de una misma unidad deben designar un solo representante. Es un solo bloque de votos, no uno por cada copropietario.
- Unidad propiedad de una sociedad o sucesión (art. 22): el registro puede estar a nombre de una persona física, moral o sucesión indivisa; quien asista debe acreditar su representación.
- Domicilio (art. 28): cada propietario debe elegir domicilio en el lugar del inmueble si no vive allí; a falta de elección, las citaciones se hacen en la Secretaría del Juzgado de Paz.
Cómo documentar la votación: checklist
- Confirma en el reglamento registrado cuántos votos tiene cada unidad y anótalo en una hoja de asistencia.
- Verifica que la convocatoria cumplió plazo, medio y objeto (arts. 25 y 30); sin convocatoria debida, el acuerdo queda expuesto a impugnación.
- Registra los poderes de representación y quién asiste por cada unidad.
- Designa a quien presida la asamblea; el art. 30 prevé que presida la persona designada en cada asamblea y que el administrador haga de secretario salvo que el reglamento diga otra cosa.
- Pon cada acuerdo a votación por separado, indicando votos a favor, en contra y abstenciones, y el total de votos del edificio.
- Anota si la decisión exige mayoría reforzada o unanimidad y comprueba que se alcanzó.
- Si el acuerdo modifica el reglamento, recuerda el art. 10: solo es obligatorio para los causahabientes a título particular y oponible a terceros tras depositarse copia en el Registrador de Títulos y anotarse al dorso del certificado de título.
- Firma el acta y conserva las copias certificadas: según el art. 30, las copias firmadas por el administrador y visadas por quien presidió hacen fe frente a propietarios y terceros, salvo disposición contraria del reglamento.
Errores comunes
- Votar por cabeza (una persona, un voto) cuando el reglamento asigna votos proporcionales a los derechos de cada unidad.
- Dar por aprobado con mayoría simple un cambio del porcentaje de contribución o de las cosas comunes, que según los arts. 4 y 8 exigen unanimidad.
- Modificar el reglamento en asamblea y no depositarlo en el Registro de Títulos, con lo que no se opone a terceros ni a nuevos adquirientes.
- Aceptar un poder verbal sin dejar constancia en el acta.
- Aplicar mecánicamente una cifra de internet («se necesita el 75 %») sin comprobar en la ley o en el reglamento de qué fracción se trata.
- Olvidar que los poderes del consorcio se limitan a medidas colectivas sobre el goce y administración de las cosas comunes (art. 9): la asamblea no puede decidir sobre el interior de cada unidad.
Si no estás de acuerdo con un acuerdo de la asamblea
El art. 17 atribuye al Tribunal de Tierras las acciones entre propietarios sobre la administración y el goce de las partes comunes o la interpretación y ejecución del reglamento. Desde la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, son los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria quienes tienen competencia exclusiva sobre derechos inmobiliarios registrados (arts. 3 y 29 de esa ley), por lo que conviene confirmar ante qué tribunal concreto presentar la demanda. La Ley 5038 solo fija expresamente un plazo de impugnación, de 15 días desde la notificación por alguacil, para la resolución de la asamblea que fija cuotas impagas y privilegio (art. 33). Para otros acuerdos, consulta a un abogado el plazo aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos votos tiene mi unidad?
Los que indique el reglamento registrado. El art. 21 obliga a que el reglamento fije el número de votos de cada unidad de propiedad exclusiva, y el art. 12 dice que solo se modifica por unanimidad.
¿Cuál es el quórum para que la asamblea sea válida?
El texto de la Ley 5038 que leímos no fija una cifra de quórum. Exige asamblea debidamente convocada y mayoría de votos de todos los interesados. Revisa si tu reglamento añade reglas de quórum.
¿Puedo votar por poder?
Sí. El art. 26 permite hacerse representar por otro propietario o por un tercero aunque el reglamento disponga lo contrario.
¿Qué decisiones requieren unanimidad?
Entre otras: cambiar la participación en los votos (art. 12), el porcentaje de contribución del reglamento (art. 4), construir nuevos pisos u obras nuevas que afecten el edificio salvo que el reglamento diga otra cosa (art. 8) y la reconstrucción por ruina (art. 39).
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