Dentro de tu unidad puedes reformar a tu costa, pero sin afectar la seguridad o la estética del edificio ni los servicios comunes (art. 7 de la Ley 5038). Construir nuevos pisos o hacer obras e instalaciones nuevas que afecten el edificio exige el consentimiento de todos los propietarios, salvo que el reglamento diga otra cosa (art. 8).
Norma en la que se basa este artículo: Ley núm. 5038 sobre Condominios, de 1958 (promulgada el 21 de noviembre de 1958, Gaceta Oficial núm. 8308), cuyo articulado de 44 artículos se leyó en el texto publicado por la DGII en dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/Otras Leyes de Interés/5038.pdf. La ley puede haber sido modificada o complementada (por ejemplo por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y por normas de la Jurisdicción Inmobiliaria), así que conviene verificar la versión vigente en la Gaceta Oficial o con un abogado antes de actuar. No aplica a otros países ni sustituye al reglamento de tu condominio.
Obras en tu unidad privativa
El artículo 7 pone a cargo de cada propietario, a su costa, la conservación y reparación de su propio piso, departamento, vivienda o local. Al mismo tiempo le prohíbe: hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o la estética del edificio o los servicios comunes; destinar la unidad a fines distintos de los previstos en el reglamento (y, en caso de duda, a los que deban presumirse por la naturaleza y ubicación del edificio); perturbar la tranquilidad de los vecinos; o ejercer actividades contrarias a la moral y las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.
Traducido a decisiones concretas: cambiar pisos, cocinas o baños dentro de tu apartamento suele ser tu asunto; tocar la fachada, quitar un muro que sea parte de la obra gruesa, desplazar canalizaciones comunes o cambiar el destino de la unidad (por ejemplo, de vivienda a local) puede chocar con el art. 7 y con tu reglamento. La ley no lista obra por obra, así que el reglamento es el documento clave.
Obras en áreas comunes
| Situación | Qué dice la Ley 5038 | Artículo |
|---|---|---|
| Construir nuevos pisos u obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias | Consentimiento de todos los propietarios, salvo disposición contraria del reglamento | Art. 8 |
| Cambiar los acuerdos que definen o limitan las cosas comunes | Consentimiento de todos los propietarios | Art. 8 |
| Uso de las cosas comunes por cada propietario | Libre uso conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los demás, salvo convención contraria | Art. 4 |
| Conservación y mantenimiento de las cosas comunes | A cargo del administrador, que puede actuar por iniciativa propia para su guarda y conservación | Art. 14 |
| Reparaciones menudas | El administrador puede ordenarlas sin autorización previa de la asamblea | Art. 29 |
| Otras reparaciones | Solo en caso de urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios | Art. 29 |
| Gasto necesario sin administrador | Cualquier propietario puede hacerlo, si no hay oposición de los demás advertidos previamente, a cargo de reembolso | Art. 16 |
El art. 8 permite que el reglamento regule de otro modo las obras nuevas. Eso significa que en algunos condominios las obras pueden aprobarse por una mayoría menor. Antes de dar por necesaria la unanimidad, comprueba el reglamento registrado.
Cómo tramitar una obra o mejora: paso a paso
- Define el alcance: ¿afecta solo el interior de una unidad, o toca estructura, fachada, techos, escaleras, ascensores o instalaciones comunes (art. 3)?
- Lee el reglamento: destino de cada unidad y reglas sobre obras (art. 21.5 exige que el reglamento indique el destino de las diferentes partes del inmueble).
- Si afecta partes comunes o es una obra nueva, pide que el administrador incluya el punto en el orden del día de la asamblea, con memoria descriptiva y presupuesto.
- Verifica la mayoría necesaria: unanimidad (art. 8) salvo que el reglamento disponga otra cosa. Recuerda que los copropietarios pro indiviso votan por un solo representante (art. 27).
- Si el acuerdo modifica el reglamento o las cosas comunes, deposita copia en el Registro de Títulos para que sea oponible a terceros (art. 10).
- Contrata la obra, deja constancia de quién paga cada parte y guarda facturas; el administrador custodia comprobantes de gastos (art. 29).
- Si hay planos o modificaciones del condominio, consulta con un profesional las exigencias de Registro Inmobiliario: la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales ha emitido disposiciones técnicas sobre condominios y modificaciones.
Seguros del edificio
El artículo 11 obliga a los propietarios a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio o el reglamento. Es decir, la ley no impone por sí misma un seguro concreto: lo decide la asamblea o el reglamento. En caso de destrucción total o parcial, el art. 38 dispone que la indemnización del seguro solo puede pagarse a la persona designada por acuerdo unánime de los propietarios o según los resultados de la partición.
Daños graves, ruina y reconstrucción
- Destrucción total o parcial (art. 38): cualquier propietario puede pedir la partición del terreno y de los materiales conforme a las reglas de los bienes indivisos, y el régimen de propiedad dividida solo se mantiene por acuerdo unánime que determine las condiciones de la reconstrucción.
- Ruina o vetustez (art. 39): la reconstrucción solo puede hacerse por acuerdo unánime de los propietarios.
- Documentos de reconstrucción (art. 40): en todos los casos los documentos y planos se someten al Tribunal Superior de Tierras para que ordene al Registrador de Títulos hacer los registros y anotaciones correspondientes.
Son artículos pensados para situaciones extremas. Si te enfrentas a una, busca asesoría jurídica y técnica desde el primer día, porque implican unanimidad y registro.
Obra sin permiso de la comunidad: qué hacer
La ley no establece un régimen de multas o sanciones para esta situación en los artículos que leímos. El camino práctico es: requerimiento escrito del administrador citando el art. 7 o el 8 y el reglamento; inclusión del caso en asamblea; y, si no se resuelve, acción ante la jurisdicción competente. El art. 17 atribuye estas disputas entre propietarios al Tribunal de Tierras; tras la Ley 108-05 (arts. 3 y 29) la competencia sobre derechos inmobiliarios registrados corresponde a los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, así que confirma ante cuál presentarla. El administrador representa al consorcio como demandante o demandado, pero necesita autorización previa de la asamblea para demandar o recurrir (art. 15).
Errores comunes
- Creer que una obra «dentro del apartamento» es siempre libre, aunque toque estructura, fachada o instalaciones comunes.
- Aprobar una obra nueva con mayoría simple cuando el reglamento no la autoriza y el art. 8 exige unanimidad.
- Cerrar balcones, terrazas o áreas comunes por costumbre vecinal sin acuerdo ni constancia.
- Cambiar el uso de un local o apartamento sin revisar el destino fijado en el reglamento (art. 7 y art. 21.5).
- Emprender una reparación urgente sin avisar a los propietarios, cuando el art. 29 exige aviso inmediato.
- Gastar en áreas comunes sin guardar facturas ni dejar claro quién reembolsa (art. 16).
Preguntas frecuentes
¿Puedo remodelar mi apartamento sin pedir permiso?
Puedes reformar el interior a tu costa, pero no hacer innovaciones que afecten la seguridad o estética del edificio ni los servicios comunes, ni cambiar el destino previsto (art. 7). Revisa también el reglamento.
¿Hace falta unanimidad para una obra nueva en el edificio?
Según el art. 8, para construir nuevos pisos u obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio se necesita el consentimiento de todos los propietarios, salvo disposición contraria del reglamento.
¿Quién paga las reparaciones de las áreas comunes?
Todos los propietarios, en proporción a su porcentaje (art. 4), con cargo al presupuesto o a un gasto aprobado en asamblea.
¿Qué pasa si el edificio se destruye en parte?
Los arts. 38 a 40 exigen acuerdo unánime para mantener el régimen y reconstruir, y el sometimiento de documentos y planos al Tribunal Superior de Tierras. Consulta con un abogado.
Para comprobar en segundos qué dice tu reglamento y la Ley 5038 antes de aprobar una obra en el condominio, consulta el texto con IgeraFincas.