Según la Ley 5038, el administrador del condominio representa al consorcio, ejecuta los acuerdos de la asamblea, cuida y mantiene las áreas comunes, dirige los trabajos y contrata o despide al personal, ordena reparaciones menores sin aprobación previa y lleva actas, cuentas y recibos. Para demandar o apelar necesita autorización previa de la asamblea. Se remueve por el mismo método con que fue nombrado.
El administrador es la figura operativa del condominio: ejecuta lo que decide la asamblea y responde ante los propietarios por cuentas y mantenimiento. La Ley 5038 le asigna funciones concretas que resumimos aquí; el reglamento de cada condominio puede detallar su papel.
Base legal de las funciones del administrador
| Artículo | Qué dice (resumen) |
|---|---|
| Art. 9 | Los propietarios forman un consorcio con personalidad jurídica, que actúa por medio del administrador. |
| Art. 13 | Si no hay administrador designado, cualquier propietario puede pedir al Juez de Paz que nombre un administrador judicial. |
| Art. 14 | Ejecuta los acuerdos de la asamblea, vela por la conservación de las áreas comunes y puede compeler a los propietarios a cumplir sus obligaciones. Se remueve por el mismo método de nombramiento; el nombramiento por asamblea revoca al judicial; su remuneración sigue el reglamento. |
| Art. 15 | Representa al consorcio en justicia; para demandar o apelar necesita autorización previa de la asamblea. |
| Art. 16 | Si el administrador falta, cualquier propietario puede hacer reparaciones necesarias de conservación, con reembolso y aviso a los demás. |
| Art. 29 | Tiene la iniciativa y dirección de los trabajos, contrata y despide al personal, ordena reparaciones menores sin aprobación previa y las urgentes con aviso inmediato; lleva actas, cuentas y recibos. |
| Art. 30 | Convoca a los propietarios por circular y actúa como secretario salvo disposición distinta del reglamento. |
| Art. 32 | Los gastos ordinarios siguen un presupuesto anual aprobado por los propietarios. |
Funciones en la práctica
- Representación: actúa a nombre del consorcio (arts. 9 y 15).
- Ejecución de acuerdos: lo que la asamblea decide, él lo implementa (art. 14).
- Mantenimiento: dirige trabajos, contrata personal, ordena reparaciones menores o urgentes (art. 29).
- Finanzas y registros: presupuesto anual, cuentas, recibos y actas (arts. 29 y 32).
- Convocatoria: convoca la asamblea y actúa como secretario (art. 30); vea cómo convocar.
- Cobro: declara la deuda y la comunica por alguacil (art. 33); vea el cobro de cuotas a morosos.
Nombramiento y remoción
- 1Nombramiento por la asamblea — la asamblea designa al administrador; su remuneración sigue el reglamento (art. 14).
- 2Administrador judicial si falta — cualquier propietario puede acudir al Juez de Paz (art. 13); el nombramiento posterior por la asamblea revoca al judicial (art. 14).
- 3Remoción — se hace por el mismo método de nombramiento (art. 14): convoque la asamblea con el punto en el orden del día.
- 4Traspaso — exija la entrega de actas, cuentas y recibos al nuevo administrador (art. 29 sobre los registros que debe llevar).
Para ver cómo se regula en otro país, consulte el cambio de administrador de condominio en Ecuador.
- Demandar sin autorización de la asamblea (art. 15).
- No llevar actas, cuentas y recibos al día (art. 29).
- Ejecutar obras mayores sin acuerdo de la asamblea.
- No convocar a tiempo cuando un propietario lo solicita (art. 35).
- Confundir al administrador judicial con el designado por la asamblea (arts. 13-14).
- No fijar su remuneración conforme al reglamento.
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Ver IgeraFincasPreguntas frecuentes
¿Quién representa al condominio?
El consorcio actúa por medio del administrador (arts. 9 y 15).
¿Puede el administrador gastar sin aprobación?
Puede ordenar reparaciones menores sin aprobación previa y urgentes con aviso inmediato (art. 29); los gastos ordinarios siguen el presupuesto anual (art. 32).
¿Cómo se remueve al administrador?
Por el mismo método con que se nombró (art. 14).
¿Qué pasa si no hay administrador?
Se puede pedir al Juez de Paz un administrador judicial (art. 13).
¿Necesita permiso para demandar?
Sí, autorización previa de la asamblea (art. 15).
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 5038 sobre Condominios (1958, modificada por la Ley 108-05). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: confirme siempre el texto oficial vigente y el reglamento de su condominio.
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