En República Dominicana, un edificio sometido a la Ley 5038 sobre Condominios necesita un reglamento de condominio inscrito junto con el inmueble. Debe indicar las unidades exclusivas, los votos de cada una, la cuota de cada propietario en los gastos comunes, la base de la remuneración del administrador y el uso de cada parte del edificio. El consorcio puede modificarlo, y el cambio obliga a terceros tras su inscripción.
El reglamento es la norma interna del condominio: define quién vota cuánto, quién paga qué y qué se puede hacer en cada espacio. Casi todos los conflictos entre vecinos y administración se resuelven (o se agravan) según lo que el reglamento dijo o dejó sin decir. Esta guía resume lo que la Ley 5038 (promulgada el 21 de noviembre de 1958, con modificaciones de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario) establece sobre él.
Base legal del reglamento de condominio
| Artículo | Qué dice (resumen) |
|---|---|
| Art. 21 | El reglamento debe registrarse con el edificio e incluir las unidades exclusivas, los votos de cada una, la participación de cada propietario en los gastos comunes, la base de la remuneración del administrador y el uso de cada parte del inmueble. Artículo modificado por la Ley 108-05. |
| Art. 10 | El consorcio puede sustituir el reglamento o hacerle adiciones y modificaciones, que obligan a todos los propietarios; frente a sucesores y terceros solo surten efecto una vez inscritas. Modificado por la Ley 108-05, art. 124. |
| Art. 12 | Los acuerdos obligan a todos si se adoptan por mayoría en asamblea debidamente convocada, con votos proporcionales a los derechos de cada propietario. Cambiar esa distribución exige unanimidad; ciertos cambios exigen una mayoría reforzada de votos además de la mayoría ordinaria (revise el texto oficial para el detalle). |
| Art. 4 | Cada propietario contribuye a conservación, mantenimiento, reparación y administración; los porcentajes se fijan según el reglamento y modificarlos exige acuerdo unánime. |
| Art. 7 | Se prohíben cambios que afecten la seguridad, el aspecto o los servicios comunes, y destinar la unidad a usos contrarios al reglamento. |
| Art. 8 | Elevar nuevos pisos u obras que afecten el edificio requiere el consentimiento de todos los propietarios, salvo que el reglamento disponga otra cosa. |
Contenido mínimo: lista de comprobación
Con base en el artículo 21, al revisar el reglamento de su condominio verifique que figuren, de forma clara:
- La identificación de cada unidad exclusiva (apartamento, local, parqueo si es unidad independiente).
- Los votos de cada unidad: las decisiones se computan según los derechos de cada propietario (art. 12).
- La cuota de participación en los gastos comunes (arts. 4 y 21).
- La base de la remuneración del administrador.
- El destino y uso de cada parte del edificio (áreas comunes, azotea, parqueos, locales).
Cómo modificar el reglamento: paso a paso
- 1Identificar qué se quiere cambiar — los porcentajes de gastos (art. 4) y la distribución de votos (art. 12) exigen unanimidad; otras adiciones siguen las mayorías del art. 12.
- 2Incluirlo en la convocatoria — el aviso debe indicar el objeto de la reunión (art. 25 si el reglamento no prevé otra forma). Consulte cómo convocar la asamblea.
- 3Celebrar la asamblea y levantar acta — el administrador lleva las actas (art. 29). Conviene que el acta transcriba el texto exacto aprobado y el resultado de la votación.
- 4Inscribir la modificación — según el art. 10, la modificación obliga a sucesores y terceros solo tras su inscripción; plantee el trámite ante el Registro de Títulos con apoyo de un abogado o notario.
- 5Comunicar a los propietarios — entregue copia del texto vigente a cada propietario y arrendatario, y archívelo con las actas.
Si en su condominio hay problemas de convivencia, vea también cómo otros países regulan las sanciones en el reglamento: sanciones y multas a copropietarios en Ecuador.
- Aprobar un cambio de cuotas por simple mayoría cuando la ley exige unanimidad (art. 4).
- Modificar el reglamento y no inscribirlo: frente a terceros y compradores no surte efecto hasta la inscripción (art. 10).
- Usar un reglamento antiguo cuyos votos y porcentajes ya no coinciden con las unidades reales.
- Copiar un reglamento de otro edificio sin adaptar el uso de áreas comunes.
- Aprobar obras de ampliación sin el consentimiento de todos los propietarios (art. 8).
Mantenga su reglamento accesible y consultable
IgeraFincas centraliza reglamento, actas y comunicaciones de cada comunidad para que propietarios y administradores consulten siempre la versión vigente.
Ver IgeraFincasPreguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener reglamento de condominio?
Según el art. 21 de la Ley 5038, el reglamento debe registrarse junto con el edificio. Confirme los detalles del trámite con un profesional.
¿Quién puede modificar el reglamento?
El consorcio de propietarios, reunido en asamblea, con la mayoría que corresponda según el tipo de cambio (arts. 10 y 12).
¿Puede cambiarse la cuota de cada propietario?
Los porcentajes de contribución a los gastos solo pueden modificarse con acuerdo unánime (art. 4).
¿Obliga a un nuevo comprador un cambio del reglamento?
Frente a sucesores y terceros, las modificaciones obligan una vez inscritas (art. 10).
¿Dónde se inscribe el reglamento?
Junto con el edificio, ante el Registro de Títulos, en el marco del régimen modificado por la Ley 108-05. Pida a su abogado confirmar el procedimiento vigente.
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 5038 sobre Condominios (1958, modificada por la Ley 108-05). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: confirme siempre el texto oficial vigente y el reglamento de su condominio.
Guía de referencia
← Ver guía completa: Propiedad Horizontal en LatinoaméricaArtículos relacionados:
- → Sanciones y multas a copropietarios en Ecuador
- → Asamblea de condóminos en México: cómo convocar correctamente
- → Copropietario moroso en Chile: qué hacer con gastos comunes
- → Asamblea de propietarios en República Dominicana: cómo convocar
- → Cuotas de mantenimiento y morosos en República Dominicana
- → Administrador de condominio en República Dominicana: funciones