¿Quién puede convocar una asamblea extraordinaria en propiedad horizontal en Colombia? Según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea extraordinaria se reúne cuando hay necesidades imprevistas o urgentes y puede convocarla el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes. La convocatoria debe traer el orden del día, y no se puede decidir nada que no figure en él.
Asamblea Extraordinaria en Propiedad Horizontal Colombia: Quién Puede Convocar y Cómo Hacerlo en 2026
La asamblea ordinaria tiene fecha casi fija en el calendario, pero los problemas de una copropiedad no esperan a la próxima reunión anual: una cuota extraordinaria por un daño en el ascensor, una reforma urgente de la fachada, un conflicto con la vigilancia o la necesidad de remover al administrador. Para esos casos la Ley 675 de 2001 prevé la asamblea extraordinaria. Esta guía explica, con base en el texto de la ley, quién puede convocarla, qué debe decir la convocatoria, qué temas se pueden tratar y cómo evitar que lo decidido sea impugnado.
Las reuniones extraordinarias se realizan cuando lo exijan las necesidades imprevistas o urgentes de la propiedad horizontal. Pueden ser convocadas por el administrador, por el consejo de administración, por el revisor fiscal o por un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Cuándo procede una asamblea extraordinaria
La ley la reserva para necesidades imprevistas o urgentes. No es un sustituto cómodo de la asamblea ordinaria: los temas que la ley asigna a la reunión anual (aprobar estados financieros, presupuesto y cuotas del siguiente periodo, elegir órganos) se tratan en la ordinaria. La extraordinaria es para lo que no puede esperar. Algunos ejemplos típicos en la práctica de las copropiedades:
- Aprobar una derrama o cuota extraordinaria por un daño grave en bienes comunes esenciales (por ejemplo, cubierta, ascensor o tanques).
- Decidir sobre la reforma del reglamento de propiedad horizontal cuando una norma o una sentencia lo exige.
- Conocer y resolver sobre la remoción o el reemplazo del administrador o del revisor fiscal.
- Autorizar una contratación o una obra que no estaba en el presupuesto aprobado.
- Decidir sobre sanciones por incumplimientos graves del reglamento, cuando la competencia sea de la asamblea.
Ten presente que muchos de estos asuntos exigen mayorías calificadas. El artículo 46 de la Ley 675 exige el 70% de los coeficientes para, entre otras decisiones, reformar el reglamento o aprobar expensas extraordinarias que superen cuatro veces las expensas necesarias mensuales. Antes de convocar, comprueba qué mayoría necesita el tema; lo explicamos con detalle en nuestra guía de cuota extraordinaria y mayorías en propiedad horizontal.
Quién puede convocar: los cuatro legitimados
| Quién convoca | Cuándo es lo habitual | Qué debes tener en cuenta |
|---|---|---|
| Administrador | Es el caso más frecuente: detecta el problema y necesita autorización de la asamblea. | Convocar es una de sus funciones como representante legal (art. 51). Debe dejar constancia del envío. |
| Consejo de administración | Cuando existe y quiere someter un asunto a la asamblea, por ejemplo ante la inacción del administrador. | Solo existe si el reglamento lo prevé o la ley lo exige (comercial o mixto de más de 30 unidades privadas). |
| Revisor fiscal | Cuando detecta irregularidades contables o de gestión que requieren decisión de la asamblea. | Solo si la copropiedad tiene revisor fiscal. Es una vía de control frente al administrador. |
| Propietarios (quinta parte de los coeficientes) | Cuando los órganos de administración no reaccionan y un grupo de propietarios quiere que se discuta un tema. | El umbral se mide en coeficientes, no en número de propietarios. Conviene pedir por escrito al administrador antes de convocar por cuenta propia. |
La posibilidad de que el revisor fiscal o los propietarios convoquen es una garantía importante: si el administrador se niega a convocar, la copropiedad no queda paralizada. Sobre las funciones del revisor puedes ampliar en nuestro artículo sobre cuándo es obligatorio el revisor fiscal.
Qué debe contener la convocatoria
El parágrafo 1 del artículo 39 establece reglas muy concretas que, si se incumplen, ponen en riesgo la validez de lo que se decida:
- Destinatarios y dirección. La convocatoria se envía a la última dirección registrada de cada propietario en la copropiedad. Mantener actualizada la base de datos de propietarios (dirección física y correo) es una obligación práctica del administrador.
- Orden del día. En las asambleas extraordinarias, el aviso debe incluir el orden del día, y no se pueden tomar decisiones sobre temas que no estén en él.
- Relación de propietarios morosos. El parágrafo 2 del mismo artículo exige que la convocatoria contenga la relación de los propietarios que adeudan expensas.
Además conviene que la citación indique fecha, hora y lugar (o plataforma, si la reunión es no presencial), quién convoca y con qué fundamento (por ejemplo, 'el administrador, en ejercicio del artículo 39 de la Ley 675 de 2001'), y que incluya la regla de segunda convocatoria cuando aplique. Sobre ese punto lee nuestra guía de reunión por derecho propio y segunda convocatoria.
El artículo 39 fija expresamente quince días calendario de antelación para la asamblea ordinaria. Para la extraordinaria, revisa qué dice el reglamento de tu copropiedad y, si guarda silencio, deja un margen razonable que permita a todos los propietarios enterarse y organizarse; una citación de última hora es el argumento preferido de quien después impugna la decisión.
Paso a paso para convocar una asamblea extraordinaria
- 1Define el motivo y confirma la urgencia — Anota por escrito por qué el asunto no puede esperar a la ordinaria. Esa motivación te protege si alguien cuestiona el uso de la vía extraordinaria.
- 2Identifica la mayoría necesaria — Revisa si el tema requiere mayoría simple (art. 45) o calificada del 70% (art. 46). Si requiere 70%, prevé que no podrá decidirse en una segunda convocatoria con quórum reducido salvo que se alcance esa mayoría.
- 3Comprueba quién convoca — Administrador, consejo, revisor fiscal o propietarios con una quinta parte de los coeficientes. Si convocan propietarios, recoge las firmas con el coeficiente de cada unidad.
- 4Redacta el orden del día — Hazlo concreto y completo. Evita puntos genéricos como 'varios' para decidir asuntos de fondo: lo que no esté en el orden del día no puede decidirse.
- 5Elabora la relación de morosos — Incluye la lista de propietarios con deuda de expensas, como exige el parágrafo 2 del art. 39.
- 6Envía a la última dirección registrada y guarda la prueba — Usa correo físico, correo electrónico registrado o los medios que admita el reglamento, y conserva el comprobante de envío de cada citación.
- 7Verifica asistencia, quórum y coeficientes el día de la reunión — Registra a cada asistente, su unidad, su coeficiente y, si actúa por poder, el documento que lo acredita.
- 8Levanta el acta conforme al art. 47 — Debe indicar si la reunión fue ordinaria o extraordinaria, cómo se convocó, el orden del día, los asistentes y sus coeficientes y los votos emitidos, y firmarla el presidente y el secretario.
Qué dice la Ley 675 sobre la convocatoria extraordinaria: base legal
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 39 (inciso sobre reuniones extraordinarias) | Se realizan por necesidades imprevistas o urgentes; pueden convocar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o propietarios que representen la quinta parte de los coeficientes. |
| Art. 39, parágrafo 1 | La convocatoria se envía a la última dirección registrada; en las extraordinarias debe incluir el orden del día y no pueden decidirse temas ajenos a él. |
| Art. 39, parágrafo 2 | La convocatoria debe contener la relación de propietarios que adeuden expensas. |
| Art. 45 | Quórum para sesionar: más de la mitad de los coeficientes; decisiones por la mitad más uno de los coeficientes representados, salvo mayorías distintas previstas en la ley. |
| Art. 46 | Decisiones que exigen 70% de los coeficientes; no pueden adoptarse en reuniones no presenciales ni de segunda convocatoria, salvo que se reúna la mayoría exigida. |
| Art. 47 | Contenido y firma del acta; copia a disposición dentro de los veinte días hábiles siguientes. |
Errores frecuentes
- Usar la extraordinaria para lo que debía ir a la ordinaria. Presupuesto anual y cuotas del siguiente periodo corresponden a la reunión ordinaria; abusar de la vía extraordinaria invita a la impugnación.
- Orden del día vago. Si el punto no aparece con claridad, la decisión sobre ese tema puede cuestionarse. Un 'proposiciones y varios' no sirve para aprobar derramas ni reformas.
- Olvidar la relación de morosos. El parágrafo 2 del art. 39 la exige en la convocatoria; omitirla es un defecto formal evitable.
- Citar a una dirección desactualizada. La ley se refiere a la última dirección registrada: si el propietario no la actualizó, vale la que consta; si el administrador no la registró, el defecto es suyo.
- Ignorar las mayorías calificadas. Convocar para aprobar algo que exige 70% sin asegurar la asistencia suficiente solo genera una reunión inútil.
Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador negarse a convocar una asamblea extraordinaria?
La ley no condiciona la convocatoria a su voluntad: el artículo 39 permite que también convoquen el consejo de administración, el revisor fiscal o propietarios que representen la quinta parte de los coeficientes. Si el administrador no actúa, esas vías quedan abiertas.
¿Cuántos propietarios hacen falta para convocar una extraordinaria?
No se mide por número de personas sino por coeficientes: la ley exige que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
¿Se puede tratar un tema que no estaba en el orden del día?
No. El parágrafo 1 del art. 39 dispone que en las extraordinarias no pueden tomarse decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día.
¿La asamblea extraordinaria puede ser virtual?
Sí, el artículo 42 admite reuniones no presenciales si se puede probar que los propietarios deliberan y deciden por comunicación simultánea o sucesiva, con intervención del revisor fiscal para dar fe. Consulta nuestra guía de reuniones no presenciales. Recuerda que las decisiones del art. 46 no pueden adoptarse así.
¿Dónde queda constancia de lo decidido?
En el acta, que debe cumplir lo previsto en el artículo 47. Si necesitas un punto de partida, revisa nuestro artículo sobre errores que invalidan el acta.
- Modelo de convocatoria a asamblea general (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea general (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de poder de representación para la asamblea (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de propiedad horizontal Ley 675
- Guía completa de propiedad horizontal en Colombia
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Conoce IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: revisa siempre el reglamento de tu copropiedad y consulta a un abogado.