¿Qué decisiones exigen el 70% de los coeficientes en propiedad horizontal en Colombia? El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 enumera diez decisiones que requieren el voto favorable del 70% de los coeficientes del edificio o conjunto, entre ellas reformar el reglamento, desafectar bienes comunes no esenciales, aprobar expensas extraordinarias superiores a cuatro veces las necesarias mensuales y la liquidación. No pueden adoptarse en reuniones no presenciales ni de segunda convocatoria sin alcanzar esa mayoría.
Mayorías Calificadas del 70% en Propiedad Horizontal Colombia: Qué Decisiones Exige la Ley 675 en 2026
Cuando una asamblea aprueba una reforma del reglamento o una cuota extraordinaria con 'la mayoría de los presentes' y después un propietario demuestra que debía alcanzar el 70%, la decisión cae. La Ley 675 de 2001 reserva su artículo 46 para las decisiones más graves de la copropiedad. Esta guía recoge, decisión por decisión, lo que exige la ley, cómo se calcula el 70% y cómo preparar una asamblea para alcanzarlo.
(1) El 70% se mide sobre los coeficientes de todo el edificio o conjunto, no sobre los asistentes. (2) El parágrafo del artículo 46 impide adoptar estas decisiones en reuniones no presenciales o de segunda convocatoria, salvo que se reúna la mayoría exigida por la ley.
Las diez decisiones del artículo 46
| # | Decisión que exige 70% de los coeficientes | Cuándo se presenta |
|---|---|---|
| 1 | Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce | Convertir una zona de recreo en otro uso |
| 2 | Imposición de expensas extraordinarias cuyo valor, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales | Derramas para obras mayores |
| 3 | Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias | Gastos que no son esenciales para conservar los bienes |
| 4 | Asignación de un bien común al uso exclusivo de un propietario, cuando este lo solicite | Cesión de terrazas, patios o similares |
| 5 | Reforma de los estatutos y reglamento | Modificar normas internas |
| 6 | Desafectación de bienes comunes no esenciales | Convertir áreas comunes en privadas (art. 20) |
| 7 | Reconstrucción del edificio destruido en proporción que represente por lo menos el 75% | Siniestros graves |
| 8 | Cambio de destinación genérica de los bienes privados, siempre que se ajuste a la normatividad urbanística | Pasar de vivienda a otro uso genérico |
| 9 | Adquisición de inmuebles para la copropiedad | Compra de bienes para el conjunto |
| 10 | Liquidación y disolución | Extinción de la propiedad horizontal |
Ten en cuenta una precisión: el artículo 45 prohíbe exigir una mayoría superior al 70% para cualquier decisión (salvo la extinción de la propiedad horizontal), de modo que un reglamento que exija el 80% o el 100% para otras materias no es oponible, y esas exigencias se tienen por no escritas.
Cómo se calcula el 70%
Se calcula sobre el total de los coeficientes del edificio o conjunto, y no solo sobre los asistentes. Ejemplo ilustrativo: en un conjunto con coeficientes totales del 100%, para reformar el reglamento hacen falta votos a favor que sumen al menos 70 puntos de coeficiente, aunque en la sala haya un 85% de asistencia. Si asisten propietarios con un 65%, la reforma es imposible esa noche, aunque voten todos a favor.
Esta diferencia de base es la fuente de muchos errores: la mayoría ordinaria del artículo 45 se calcula sobre los coeficientes representados; la calificada del artículo 46, sobre los totales. Si aún no tienes claro el cómputo, revisa nuestra guía de quórum y mayorías de la asamblea.
Por qué no valen en segunda convocatoria ni en reuniones no presenciales
El parágrafo del artículo 46 establece que las decisiones de la lista no podrán adoptarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que se reúna la mayoría exigida por la ley. La razón es de fondo: son decisiones que afectan el patrimonio y los derechos de todos; por eso la ley no admite que se adopten con asistencia reducida. Si tu asamblea de segunda convocatoria logra, sumados los presentes, el 70% del total, la decisión sería válida; de lo contrario, no.
El artículo 43 permite decidir por comunicación escrita si se convoca a todos los propietarios y los representantes debidamente acreditados expresan su voto; el artículo 44 declara ineficaces esas decisiones si algún propietario no participa en la comunicación dentro del plazo. Si el asunto es del art. 46, consulta con un abogado antes de usar este canal.
Ejemplos prácticos
Cuota extraordinaria para cambiar los ascensores
Si el valor de las expensas extraordinarias que se imponen durante la vigencia presupuestal supera cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, la decisión exige el 70% de los coeficientes. Si no supera ese umbral, rige en principio la mayoría ordinaria del artículo 45. Para ampliar este tema lee cuota extraordinaria: mayoría, plazos y cómo impugnarla.
Convertir un salón comunal en local comercial
Si el salón es un bien común no esencial, la desafectación exige autorización previa de la autoridad municipal o distrital y el voto del 70% de los coeficientes (art. 20); además, el cambio se formaliza por escritura pública y reforma del reglamento (art. 21). No es una decisión que se pueda tomar en una asamblea corriente.
Cambio de uso de las unidades privadas
El cambio de destinación genérica de los bienes privados (por ejemplo, de vivienda a otro uso) exige el 70% y, además, que se ajuste a la normatividad urbanística. Para el caso concreto de una sola unidad, lee nuestra guía sobre cambio de destinación de una unidad privada.
Paso a paso: preparar una votación del 70%
- 1Confirma que el tema está en el art. 46 — Si no está en la lista, probablemente rige la mayoría ordinaria; si está, necesitas el 70% de todos los coeficientes.
- 2Haz el cálculo previo de asistencia necesaria — Para llegar al 70%, necesitas propietarios a favor que sumen al menos ese porcentaje. Si faltan, hay que movilizar poderes.
- 3Convoca a todos con orden del día claro — Redacta el punto con precisión ('Aprobación de la reforma del artículo X del reglamento') para que no haya dudas.
- 4Programa la reunión presencial — Salvo que se alcance la mayoría exigida, no se aprueban estas decisiones en no presencial o en segunda convocatoria.
- 5Gestiona los poderes — Facilita modelos de poder y verifica que el apoderado acredite su representación.
- 6Vota nominalmente y registra coeficientes — Anota nombre, unidad, coeficiente y sentido del voto de cada propietario.
- 7Formaliza lo decidido — Reformas de reglamento y desafectaciones requieren escritura pública y registro (art. 21); coordina con la notaría.
Errores frecuentes
- Aprobar la reforma del reglamento con mayoría simple. Es la causa de nulidad más frecuente en las impugnaciones.
- Calcular el 70% sobre los asistentes. Debe hacerse sobre los coeficientes totales.
- Usar segunda convocatoria sin alcanzar el 70%. El parágrafo del art. 46 lo impide.
- No separar los puntos del orden del día. Agrupar varias decisiones en una sola votación dificulta probar la mayoría de cada una.
- Olvidar la formalización posterior. Sin escritura pública y registro cuando corresponda, la reforma no surte los efectos esperados.
Preguntas frecuentes
¿El 70% se calcula sobre los asistentes?
No: los coeficientes de todo el edificio o conjunto. El artículo 46 habla de 'setenta por ciento de los coeficientes'.
¿Puede el reglamento pedir más del 70%?
No. El art. 45 prohíbe exigir una mayoría superior al 70%, salvo para la extinción de la propiedad horizontal, y tiene por no escritas las exigencias mayores.
¿Se puede votar por poder?
Sí, a través de representantes o delegados debidamente acreditados (arts. 37 y 43). Usa un poder escrito y conserva copia.
¿Qué es una expensa extraordinaria que supera cuatro veces la mensual?
El art. 46 exige 70% cuando las expensas extraordinarias impuestas durante la vigencia presupuestal superan cuatro veces las expensas necesarias mensuales.
¿Qué pasa si se aprueba sin la mayoría exigida?
La decisión puede ser impugnada. Mira nuestra guía de impugnación de actas de asamblea y consulta a un abogado.
- Modelo de reglamento de propiedad horizontal (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de poder de representación para la asamblea (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea general (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de propiedad horizontal Ley 675
- Guía completa de propiedad horizontal en Colombia
IgeraFincas calcula en tiempo real si estás por encima del 70%, controla poderes y deja listo el acta con coeficientes y votos.
Conoce IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: revisa siempre el reglamento de tu copropiedad y consulta a un abogado.