Consejo de Administración vs. Asamblea de Copropietarios en Colombia: Funciones según la Ley 675

Muchos administradores y copropietarios en Colombia confunden la asamblea general con el consejo de administración, o dan por hecho que todo edificio debe tener ambos órganos con las mismas facultades. La Ley 675 de 2001 distingue con claridad estos dos cuerpos: la asamblea es el órgano supremo donde participan todos los propietarios, mientras que el consejo de administración es un órgano intermedio, más pequeño, que fiscaliza al administrador entre asamblea y asamblea — y que, a diferencia de lo que se suele creer, no es obligatorio en todas las copropiedades residenciales, sin importar cuántas unidades tengan.

Asamblea general: el órgano supremo (Arts. 37-49)

La asamblea general de copropietarios está integrada por todos los propietarios de unidades privadas, o sus representantes debidamente acreditados. Es el órgano de mayor jerarquía dentro de la copropiedad: sus decisiones, adoptadas con el quórum y las mayorías que exige la ley o el reglamento, obligan a todos los propietarios — incluso a quienes votaron en contra o no asistieron. Le corresponde, entre otras funciones, aprobar el presupuesto anual, elegir y remover al administrador, elegir a los miembros del consejo de administración (cuando existe), reformar el reglamento de propiedad horizontal y decidir sobre la afectación de bienes comunes.

Consejo de administración: el órgano intermedio (Arts. 53-55)

El consejo de administración es un cuerpo colegiado, más reducido que la asamblea, que actúa como puente entre esta y el administrador. No delibera ni decide sobre el destino general de la copropiedad — esa es facultad de la asamblea — sino que supervisa la gestión ordinaria, aprueba gastos dentro de los límites que le fije la asamblea o el reglamento, y puede tomar decisiones urgentes que no admiten esperar a la siguiente asamblea. El Art. 55 de la Ley 675 establece que el consejo debe "tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines", dentro del marco que le trace el reglamento de propiedad horizontal.

¿Cuándo es obligatorio el consejo de administración?

Aquí está el punto que más confusión genera entre administradores colombianos. El Art. 53 de la Ley 675 distingue según el uso del inmueble:

• Edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de 30 bienes privados (sin contar parqueaderos ni depósitos): el consejo de administración es obligatorio.
• Copropiedades exclusivamente residenciales, sin importar el número de unidades: constituir el consejo es opcional. Solo existe si el reglamento de propiedad horizontal lo establece expresamente, previa aprobación de la asamblea.

En la práctica, la inmensa mayoría de conjuntos residenciales colombianos con más de 30 o 40 apartamentos sí incluyen un consejo de administración en su reglamento — es una buena práctica de gobernanza aunque la ley no lo imponga para uso puramente residencial — pero jurídicamente no están obligados a tenerlo si el reglamento no lo contempla. Antes de asumir que su copropiedad "debe" tener consejo, conviene revisar el reglamento de propiedad horizontal inscrito, no solo el tipo de inmueble.

Composición: quiénes pueden integrar el consejo

El Art. 53 exige que el consejo esté integrado por un número impar de tres (3) o más copropietarios de las unidades privadas, o sus delegados debidamente autorizados. No pueden ser personas ajenas a la copropiedad: deben ser propietarios o representar a un propietario mediante poder o delegación formal. Los miembros son elegidos por la asamblea general, habitualmente por períodos de un año, y pueden ser reelegidos salvo que el reglamento lo restrinja. El reglamento de cada copropiedad puede fijar un número mayor de miembros, siempre que se mantenga la regla del número impar.

Funciones del consejo de administración (Art. 55)

Aunque el texto legal es genérico — "tomar las determinaciones necesarias" —, en la práctica y según el desarrollo reglamentario habitual de las copropiedades colombianas, el consejo de administración suele ejercer:

• Supervisión del administrador: revisa que su gestión se ajuste a la ley, al reglamento y a las decisiones de la asamblea.
• Aprobación de gastos dentro de límites delegados: contratos y erogaciones que superen el monto que puede autorizar el administrador por sí solo, pero sin necesidad de convocar asamblea.
• Decisiones urgentes entre asambleas: reparaciones inaplazables, medidas de emergencia sobre bienes comunes.
• Convocatoria de asambleas extraordinarias: cuando lo considere necesario, sin esperar a la asamblea ordinaria anual.
• Revisión de cuentas e informes: antes de que se presenten a la asamblea general.

El Art. 54 de la Ley 675 exige que el consejo delibere y decida válidamente con la presencia y el voto de la mayoría de sus miembros — un quórum interno independiente del sistema de coeficientes de copropiedad que rige en la asamblea. El reglamento de cada copropiedad puede exigir mayorías más altas para decisiones concretas.

Tabla comparativa: asamblea vs. consejo de administración

Aspecto	Asamblea general	Consejo de administración
Base legal	Arts. 37-49 Ley 675	Arts. 53-55 Ley 675
Composición	Todos los copropietarios	3 o más miembros (número impar)
Obligatoriedad	Siempre existe	Obligatorio en comercial/mixto >30 uds.; opcional en residencial
Frecuencia	Al menos una vez al año (ordinaria)	Periódica, según reglamento (mensual habitual)
Poder sobre el administrador	Lo elige y lo remueve	Lo supervisa día a día
Quórum para decidir	Coeficientes de copropiedad	Mayoría de miembros presentes (Art. 54)

¿Puede el consejo tomar decisiones que le corresponden a la asamblea?

No. El consejo de administración actúa siempre dentro del marco que le fija el reglamento de propiedad horizontal y las directrices de la asamblea. Las decisiones reservadas expresamente a la asamblea — reforma del reglamento, aprobación del presupuesto anual, elección o remoción del administrador, autorización de gastos extraordinarios de gran cuantía — no pueden delegarse en el consejo. Un consejo que se extralimita en sus funciones expone sus decisiones a impugnación judicial por parte de cualquier copropietario afectado.

¿Puede una copropiedad residencial de 100 unidades no tener consejo de administración?

Sí, jurídicamente es posible. La obligatoriedad del Art. 53 de la Ley 675 aplica a copropiedades de uso comercial o mixto con más de 30 unidades privadas. En una copropiedad exclusivamente residencial, aunque tenga 100 o 500 unidades, el consejo de administración solo existe si el reglamento de propiedad horizontal lo establece expresamente. En la práctica, casi todas las copropiedades grandes optan por tenerlo por razones de buena gobernanza, pero la ley no las obliga.

¿Quién elige a los miembros del consejo de administración?

Los miembros del consejo son elegidos por la asamblea general de copropietarios, generalmente en la asamblea ordinaria anual, por el período que fije el reglamento (habitualmente un año, con posibilidad de reelección). La asamblea también puede removerlos antes de finalizar su período si existe justa causa, siguiendo el procedimiento que establezca el reglamento de propiedad horizontal.

¿El consejo de administración puede despedir al administrador?

Depende de lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad. La Ley 675 (Art. 50) atribuye a la asamblea general la facultad de elegir y remover al administrador, pero muchos reglamentos delegan al consejo de administración la facultad de remoción por causas graves entre asambleas, sujeta a ratificación posterior de la asamblea. Es fundamental revisar el reglamento específico, ya que la ley no impone un único modelo.

¿Puede alguien que no es propietario formar parte del consejo de administración?

No directamente. El Art. 53 exige que los miembros del consejo sean copropietarios de unidades privadas o sus delegados debidamente acreditados. Un arrendatario, por ejemplo, solo puede integrar el consejo si el propietario lo delega formalmente mediante poder, cumpliendo los requisitos que fije el reglamento de propiedad horizontal.

¿Con qué frecuencia debe reunirse el consejo de administración?

La Ley 675 no fija una periodicidad obligatoria para las reuniones del consejo — a diferencia de la asamblea ordinaria, que debe celebrarse dentro de los primeros tres meses del año. Es el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad el que establece la frecuencia, siendo habitual en la práctica colombiana que el consejo se reúna mensualmente o cada dos meses para revisar la gestión del administrador.

Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado agosto 2026. No constituye asesoramiento legal. Para casos concretos, consulte un abogado especialista en propiedad horizontal.