Asamblea de Copropietarios en Colombia: Cómo Convocar Correctamente en 2026

La asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de dirección de toda propiedad horizontal en Colombia, regulada por los artículos 37 a 45 de la Ley 675 de 2001. Es el espacio donde se aprueban los presupuestos, se rinden cuentas, se toman las decisiones sobre zonas comunes y se elige o remueve al administrador y al consejo de administración. Una asamblea convocada sin cumplir los requisitos legales puede ser impugnada judicialmente, dejando sin efecto todas las decisiones tomadas — desde el nombramiento del administrador hasta el presupuesto aprobado.

¿Qué debe incluir la convocatoria para que sea válida?

El Art. 41 de la Ley 675 exige que la convocatoria se envíe por comunicación escrita a cada propietario con un mínimo de 15 días calendario de anticipación para asambleas ordinarias. La convocatoria debe indicar el lugar, fecha, hora y el orden del día completo. Los temas no incluidos en el orden del día solo pueden tratarse si la totalidad de los copropietarios está presente y lo aprueba por unanimidad — de lo contrario, cualquier decisión sobre puntos no previstos es nula.

En la práctica colombiana se usan correo certificado, correo electrónico con confirmación de entrega, y grupos de WhatsApp del edificio, aunque el administrador de propiedad horizontal debe conservar prueba de la comunicación. Es recomendable combinar dos canales para evitar que un propietario alegue no haber recibido la convocatoria.

Quórum: primera y segunda convocatoria

El quórum deliberatorio es el porcentaje de coeficiente de copropiedad que debe estar representado para que la asamblea pueda sesionar válidamente. En primera convocatoria se requiere más del 50% de los coeficientes. Si no se alcanza este umbral, se convoca una segunda reunión que puede realizarse una hora después de la hora fijada para la primera, o en una fecha posterior, y puede sesionar con cualquier número de propietarios presentes (Art. 45). Esta segunda convocatoria no requiere nueva comunicación si así se indicó en la primera.

Mayorías requeridas según el tipo de decisión

No todas las decisiones exigen la misma mayoría. La Ley 675 diferencia tres niveles:

• Mayoría simple (más de la mitad de los coeficientes presentes): aprobación del presupuesto, rendición de cuentas, contratación de servicios.
• Mayoría calificada (2/3) de los coeficientes del total del edificio: reformas al reglamento de propiedad horizontal, obras que afecten bienes comunes no esenciales.
• Unanimidad: cambios estructurales que afecten el coeficiente de copropiedad de alguna unidad, o la extinción del régimen de propiedad horizontal.

El copropietario moroso y el derecho al voto

Un aspecto crítico que muchos administradores pasan por alto: el copropietario moroso en las cuotas de administración no tiene derecho a voto en la asamblea, salvo en las decisiones que requieran unanimidad (Art. 37 Ley 675). Esto significa que su coeficiente no se cuenta para el quórum deliberatorio ni para el cómputo de mayorías. El administrador debe verificar el estado de cartera antes del inicio de cada asamblea y dejar constancia en el acta de qué propietarios estaban inhabilitados por morosidad.

Asambleas digitales: validez jurídica en 2026

La pandemia de COVID-19 aceleró la adopción de asambleas virtuales en Colombia. La Ley 2022 de 2020 y las circulares de la Superintendencia de Notariado y Registro reconocieron la validez de las asambleas realizadas por medios telemáticos. En 2026, las asambleas híbridas (parte presencial, parte virtual) son una práctica consolidada. Los requisitos son: identificación fehaciente de los participantes, posibilidad de deliberar en tiempo real y registro de la votación. El reglamento de propiedad horizontal puede especificar las plataformas aceptadas y el procedimiento de votación electrónica.

Poderes y representación: reglas para delegar el voto

Un propietario que no puede asistir puede otorgar poder escrito a otro copropietario o a un tercero para que lo represente. La Ley 675 fija un límite importante: ninguna persona puede acumular más de 3 poderes, con excepción de que el reglamento establezca un número diferente. Los poderes deben presentarse antes del inicio de la asamblea y el administrador lleva un registro de los representantes acreditados. El arrendatario no puede votar por cuenta propia, pero el propietario puede delegarle mediante poder.

Pasos para convocar una asamblea válida en Colombia

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   Definir el tipo de asamblea y el orden del día — La convocatoria debe incluir el orden del día completo. Nunca incluir "asuntos varios" como último punto sin especificar contenido: un juez podría considerar nulas las decisiones tomadas bajo ese punto.
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   Enviar la convocatoria con 15 días de anticipación — Art. 41 Ley 675: por medio de comunicación escrita enviada a cada propietario. El plazo corre desde el día siguiente al envío, no desde la recepción. Guardar constancias.
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   Adjuntar documentos base — Balance de cuentas, informe de gestión del administrador, propuesta de presupuesto para el siguiente período, estado del fondo de imprevistos y, si hay elecciones, lista de candidatos con sus hojas de vida.
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   Verificar el quórum e inhabilitar morosos — Al inicio, el administrador registra la asistencia y verifica la cartera de cada propietario. Los morosos se registran como presentes pero sin voto. Se suma el porcentaje de coeficientes habilitados.
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   Deliberar por puntos del orden del día — Cada decisión se somete a votación aplicando la mayoría correspondiente. El secretario de la asamblea registra en tiempo real cada votación con el conteo de coeficientes.
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   Elaborar el acta dentro de los 20 días siguientes — Art. 47: el acta debe ser firmada por el presidente y el secretario de la asamblea, y estar disponible para todos los copropietarios. Debe incluir: lista de asistentes, coeficientes representados, votación por punto y decisiones adoptadas.

¿Son válidas las asambleas virtuales en Colombia?

Sí. La Ley 2022 de 2020 y las circulares de la Superintendencia de Notariado y Registro durante la pandemia reconocieron la validez de las asambleas virtuales. En 2026 son práctica habitual. El reglamento de propiedad horizontal puede establecer los mecanismos tecnológicos aceptados y el procedimiento de identificación de participantes.

¿Puede un arrendatario votar en la asamblea?

No directamente. El voto es un derecho del propietario, titular del coeficiente de copropiedad. Sin embargo, el propietario puede otorgar poder escrito al arrendatario para que lo represente, cumpliendo las reglas de representación de la Ley 675 y respetando el límite de 3 poderes por persona.

¿Qué pasa si el administrador no convoca la asamblea ordinaria a tiempo?

Si el administrador de propiedad horizontal no convoca la asamblea ordinaria dentro de los tres primeros meses del año, cualquier copropietario o el consejo de administración puede hacerlo (Art. 40). La omisión también puede configurar una causal de remoción del administrador por incumplimiento de sus funciones legales.

¿Puede la asamblea tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día?

Solo si la totalidad de los copropietarios están presentes (o representados) y aprueban por unanimidad incluir el punto. En la práctica, esto es casi imposible en edificios medianos o grandes. Por eso es fundamental que el administrador de propiedad horizontal elabore un orden del día exhaustivo antes de enviar la convocatoria.

¿Qué documentos debe adjuntar el administrador a la convocatoria?

La Ley 675 no especifica taxativamente los documentos, pero la buena práctica exige: estados financieros del período, propuesta de presupuesto para el siguiente año, informe de gestión del administrador, estado del fondo de imprevistos, y cualquier informe técnico relacionado con los puntos del orden del día. La junta de administración puede exigirlos previamente para revisión.

¿Se puede impugnar una asamblea en Colombia?

Sí. Cualquier copropietario puede impugnar judicialmente los acuerdos de asamblea que violen la Ley 675 o el reglamento de propiedad horizontal. La impugnación debe interponerse ante el juez civil del circuito correspondiente dentro del plazo de prescripción aplicable. La acción no suspende la ejecución de las decisiones salvo medida cautelar judicial.

¿Cuándo es obligatorio el consejo de administración?

El Art. 53 de la Ley 675 exige la constitución de un consejo de administración en copropiedades de más de 30 unidades privadas. Está compuesto por mínimo tres copropietarios elegidos por la asamblea. Fiscaliza la gestión del administrador, aprueba contratos que superen determinados montos y puede convocar asambleas extraordinarias.

Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado junio 2026. No constituye asesoramiento legal. Para consultas específicas, contacte un abogado especialista en propiedad horizontal colombiana.