¿Se puede cobrar por el parqueadero de visitas en propiedad horizontal en Ecuador? La normativa nacional no fija tarifas ni tiempos máximos. El parqueadero de visitas es un bien común, no apropiable (Reglamento General, art. 7), y su uso se regula en el reglamento interno. Si el edificio quiere cobrar, limitar horas o registrar vehículos, debe aprobarlo la asamblea y dejarlo por escrito en el reglamento; sin esa base, la tarifa es discutible.
Pocas áreas generan tantas discusiones como los puestos de visitas: vecinos que los ocupan de forma permanente, visitantes que dejan el auto por días, repartidores que bloquean el acceso y administradores que no saben si pueden cobrar. La norma ecuatoriana es corta, así que el criterio operativo debe construirse en el reglamento interno. Esta guía presenta lo que sí dice la normativa, lo que decide cada edificio y un procedimiento para implantar un sistema de visitas sin impugnaciones.
Qué dice la normativa y qué no dice
| Tema | Situación normativa |
|---|---|
| Naturaleza del parqueadero de visitas | Bien común: no puede apropiarse individual ni exclusivamente (Reglamento, art. 7). Se usa según su destino y sin perturbar a los demás (Ley, art. 6). |
| Tarifas, tiempos máximos, registro de placas | No están fijados en la Ley ni en el Reglamento General; se regulan por la asamblea en el reglamento interno (Reglamento, art. 45, literales d e i). |
| Quién decide | La Asamblea de Copropietarios, que dicta las normas para la administración de los bienes comunes y fija las cuotas y contribuciones (Reglamento, art. 45). |
| Obstruir vías de acceso o circulación con vehículos u objetos | Prohibido a copropietarios y usuarios; la Administración puede retirar lo que obstruya (Reglamento, art. 12, literal e). La sanción se impone conforme a la Ley, al Reglamento y al reglamento interno. |
| Servicios comunes y mora | Para usar los servicios comunes hay que estar al día en las expensas y demás valores fijados por la asamblea (Reglamento, art. 21). |
| Destino de los ingresos | La Ley presume que la administración del condominio no persigue fines de lucro si los valores percibidos se invierten o utilizan en los gastos y necesidades comunes, salvo que se ejerza otra actividad económica. |
Reforma 2026: parqueaderos de visita y copropietarios morosos
El Decreto Ejecutivo 462, publicado el 3 de agosto de 2026 en el Cuarto Suplemento del Registro Oficial 339, reformó el art. 19 del Reglamento General. Según la reseña de LEXIS Ecuador, la nueva regulación permite que la administración limite, mientras dure la mora, el uso de bienes y servicios comunes no indispensables, citando expresamente los parqueaderos de visita junto a salones, piscinas y gimnasios. Las restricciones requieren notificación previa de la mora, con un plazo de cinco días para pagar, justificar el pago o solicitar un convenio, y deben levantarse en un máximo de 24 horas desde el pago total o la firma de un convenio válido. La misma reseña indica que no pueden afectar el acceso a la unidad, el agua potable, el saneamiento, la seguridad básica ni las rutas de evacuación, y que el acceso al parqueadero propio del moroso no se restringe.
Verifique el texto oficial
Este resumen de la reforma proviene de una reseña jurídica, no del texto íntegro del Decreto. Antes de aplicar restricciones, consulte el Registro Oficial o a su abogado, y verifique si su reglamento interno complementa la lista de bienes restringibles.
Cómo diseñar un sistema de parqueaderos de visitas sin conflictos
1Diagnostique el problema real
Antes de proponer tarifas, registre durante dos o tres semanas cuántos puestos hay, cuántos se ocupan, por quién y durante cuánto tiempo. Muchos edificios descubren que el problema son tres o cuatro vehículos fijos, no el flujo de visitas.
2Elija el modelo
Las opciones habituales son: uso gratuito con tiempo máximo, tarifa por horas o por día, cupo mensual para arrendatarios o copropietarios con más vehículos que puestos, o combinación. Cada modelo tiene implicaciones de gestión y de conflicto distintas.
3Redacte la norma en el reglamento interno
Defina quién puede invitar, tiempo máximo, horario, registro de placas, qué ocurre con vehículos abandonados, y las sanciones. Hágalo con lenguaje preciso y proporcional; las sanciones deben apoyarse en la Ley, el Reglamento General y el reglamento interno (art. 19).
4Convoque asamblea con el punto en el orden del día
Incluya "Reforma del reglamento interno: parqueaderos de visitas" de forma expresa. Si propone una reforma del reglamento interno, recuerde que su aprobación exige el voto de por lo menos dos tercios de los copropietarios (Ley, art. 11) y que luego debe protocolizarse e inscribirse para ser oponible a terceros. Si solo ajusta una cuota o una tarifa, la asamblea decide por mayoría de los concurrentes (art. 42).
5Implemente con señalización, registro y comunicación
Señale los puestos, comunique a los residentes y registre el ingreso con el sistema que decida el edificio (libro de portería, tarjeta o aplicación). Si registra placas, trate los datos personales con cautela y solo para el fin del control.
6Aplique sanciones de forma gradual y documentada
Aviso, notificación escrita, multa según el reglamento. Las multas ingresan al Fondo Común de Reserva (Reglamento, art. 60, literal h), por lo que forman parte del patrimonio del condominio.
Cobro: cómo hacerlo con seguridad jurídica
- Base normativa interna: la tarifa debe constar en el reglamento interno o en un acuerdo de asamblea con acta. La asamblea es el órgano que fija las contribuciones (Reglamento, art. 45).
- Destino de los fondos: ingréselos a la cuenta del condominio y repórtelos en el informe anual. La Ley presume que no hay fin de lucro si se invierten en gastos comunes; consulte con su contador el tratamiento tributario concreto de estos ingresos, porque excede lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.
- Quién cobra: la administración, con comprobante. Evite que el guardia cobre en efectivo sin control.
- Igualdad: aplique la misma tarifa a todos los usuarios de la misma categoría; las diferencias deben justificarse en el reglamento.
- Mora: si la deuda de parqueadero se integra a las expensas, siga el procedimiento de cobro habitual. Para deudas de expensas, la liquidación aprobada por la asamblea tiene carácter de título ejecutivo (Ley, art. 13), y se considera vencido el plazo cuando no se hayan pagado dos o más expensas.
Errores frecuentes
Cobrar sin acuerdo de asamblea. La tarifa dictada por el administrador o un comité sin respaldo en acta es la primera que se impugna.
Mezclar el parqueadero de visitas con puestos asignados. Un puesto de visitas ocupado de forma permanente por un residente deja de cumplir su función; asigne un cupo regulado en lugar de tolerarlo.
Restringir a morosos sin notificación previa. Según la reforma de 2026, debe notificarse la mora y concederse plazo antes de restringir.
Remolcar o inmovilizar vehículos sin base en el reglamento. Medidas de fuerza sobre bienes de terceros requieren respaldo expreso y proporcionalidad; consulte a un abogado.
No dejar constancia de los registros. Sin libro o sistema de registro, no hay forma de probar tiempos de permanencia ni infracciones reiteradas.
Recursos para este tema
- Reglamento interno de copropiedad (Ecuador) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Corte de servicios a copropietarios morosos en Ecuador
- Calculadora de alícuotas de propiedad horizontal (Ecuador)
- Guía completa de propiedad horizontal en Ecuador
Las plantillas son modelos orientativos: adáptelas al reglamento interno de su edificio y consulte a un abogado en casos litigiosos.
Preguntas frecuentes
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IgeraFincas responde a propietarios y arrendatarios las preguntas de siempre (¿cuántas horas puede quedarse una visita?, ¿hay tarifa?) citando su propio reglamento. Los avisos de mora y las actas quedan registrados para respaldar cada decisión.
Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013, RO 119 de 6-X-2005, reformada por la Ley publicada en el RO 543-S de 27-IX-2011) y Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229, RO 270 de 6-IX-1999, texto con última reforma en el RO 506-S de 22-V-2015), consultados en la base legal de Ediciones Legales / gob.ec; Decreto Ejecutivo 462 (2026) conforme a la reseña publicada por LEXIS Ecuador. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico.