Guía Ecuador 2026 · Ley de Propiedad Horizontal · COGEP · Quito, Guayaquil y Samborondón

Propiedad Horizontal en Ecuador:Ley, Alícuotas y Cobranza Judicial COGEP

La propiedad horizontal en el Ecuador se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General (D.E. 1229, reformado por el D.E. 462 de 2026). Conoce el funcionamiento de la Asamblea General, el cálculo de alícuotas en Dólares (USD), el cobro judicial conforme al COGEP contra morosos y la gestión moderna con IA para edificios y urbanizaciones.

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Cod. 2005-013
Ley matriz de Propiedad Horizontal en Ecuador
COGEP
Cobro judicial de alícuotas: título ejecutivo (Ley, art. 13)
USD ($)
Alícuotas y presupuestos en moneda dolarizada
Alícuota %
Proporción según el valor de cada unidad (Ley, art. 4)
5% mín.
Recargo para el Fondo Común de Reserva (Reglamento, art. 31)
RAG IA
IgeraFincas entrenado con la jurisprudencia ecuatoriana

Índice de la Guía de Propiedad Horizontal en Ecuador

  1. 11. Ley de Propiedad Horizontal del Ecuador y Reglamento General D.E. 1229
  2. 22. Asamblea General de Copropietarios y Funciones del Administrador
  3. 33. El Sistema de Alícuotas y el Fondo de Reserva en Dólares (USD)
  4. 44. Cobro Judicial de Alícuotas Vencidas: Título Ejecutivo y COGEP
  5. 55. Inscripción del Reglamento Interno en el Registro de la Propiedad Cantonal
  6. 66. Bienes Comunes, Uso de Amenidades y Sanciones por Ruidos Molestos
  7. 77. Complejidades Inmobiliarias: Torres de Quito vs. Urbanizaciones de Samborondón
  8. 88. IgeraFincas: Plataforma de IA Especializada para Copropiedades en Ecuador

2. Asamblea General de Copropietarios y el Administrador

La administración de las copropiedades en Ecuador descansa en la Asamblea General como autoridad suprema y en el Administrador como representante legal operativo.

Asamblea General de Copropietarios

Constituida por los titulares de derechos de dominio de los departamentos, locales o villas.

  • • Sesión Ordinaria: Una vez por año calendario, dentro de los tres primeros meses (Reglamento, art. 36), con convocatoria escrita con al menos ocho días hábiles de anticipación.
  • • Voto por Alícuota: Cada copropietario vota en proporción a su alícuota; el quórum en primera convocatoria exige más del 50% de las alícuotas (Reglamento, art. 39).
  • • Reglamento Interno: Su aprobación requiere el voto de al menos las dos terceras partes de los copropietarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad (Ley, art. 11).

El Administrador

Representante judicial y extrajudicial del condominio. Puede ser copropietario o profesional externo.

  • • Cobro y recaudación mensual de las alícuotas ordinarias y extraordinarias.
  • • Mantenimiento de áreas comunales, piscinas, jardines, generadores eléctricos y bombas hidroneumáticas.
  • • Gestión de las obligaciones laborales y de seguridad social del personal del condominio.
  • • Emisión de certificaciones de solvencia y de liquidaciones de expensas que, aprobadas por la Asamblea, son título ejecutivo.

3. El Sistema de Alícuotas y el Fondo de Reserva en Dólares (USD)

En la economía dolarizada ecuatoriana, las alícuotas cubren los costos operativos directos. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor de su unidad (Ley, art. 4), y las tablas de alícuotas constan en la escritura de Declaratoria de Propiedad Horizontal.

Rubros Habituales de las Expensas en Edificios y Ciudadelas Ecuatorianas

Mayor rubro
Seguridad Privada 24/7
Servicio de guardianía armada, control de garita electrónica y videovigilancia.
Equipos
Mantenimiento de Equipos
Revisión de ascensores, bombas sumergibles de agua potable, plantas de luz y piscinas.
Servicios
Servicios Básicos Comunes
Consumo eléctrico de bombas y luminarias (CNEL / Empresa Eléctrica Quito) y agua potable.
5% mín.
Fondo de Reserva
Recargo no menor al 5% sobre los gastos comunes (Reglamento, art. 31), destinado a reparaciones, gastos urgentes o imprevistos y gastos programados de conservación.

4. Cobro Judicial de Alícuotas bajo el COGEP

El Código Orgánico General de Procesos (COGEP) es el marco procesal para el cobro. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 13) dispone que la liquidación de expensas emitida por el Administrador o el Presidente, aprobada por la Asamblea, tiene carácter de título ejecutivo, y que el plazo se considera vencido cuando no se han pagado dos o más expensas. Los intereses de mora se calculan sobre la tasa activa del Banco Central del Ecuador (Reglamento, arts. 19 y 22).

1

Liquidación Certificada

El administrador emite la liquidación de las alícuotas impagas y la somete a la Asamblea General; una vez aprobada, constituye título ejecutivo (art. 13). La reforma de 2026 (D.E. 462) fija un plazo de 30 días para esa aprobación.

2

Demanda Ejecutiva

Con el título ejecutivo se presenta la demanda ante la unidad judicial civil competente, conforme a las reglas del COGEP para el juicio ejecutivo.

3

Medidas Cautelares

Según el caso, pueden solicitarse al juez las medidas cautelares que el COGEP permite sobre los bienes del deudor.

5. Inscripción del Reglamento Interno en el Registro de la Propiedad Cantonal

En Ecuador, el Reglamento Interno de Copropiedad debe protocolizarse en una notaría del cantón e inscribirse en el Registro de la Propiedad respectivo (Quito, Guayaquil, Samborondón, Cuenca, etc.); cumplidas esas formalidades tiene fuerza obligatoria incluso respecto de terceros adquirentes (Ley, art. 11).

Efectos de la Inscripción

Un reglamento interno protocolizado e inscrito es oponible a terceros adquirentes. Los administradores, remunerados o no, son los representantes legales del condominio (Ley, art. 12). Para otros trámites, como el cambio de firmas bancarias, conviene verificar los requisitos de cada institución y del Registro de la Propiedad del cantón.

6. Bienes Comunes, Áreas Recreativas y Normas de Convivencia

Tanto en torres residenciales como en urbanizaciones cerradas con canchas de tenis, pádel y piscinas, las reglas de convivencia garantizan la armonía de la comunidad.

Restricción de Amenidades a Morosos

Con la reforma del Reglamento General por el D.E. 462 (31-VII-2026), mientras dure la mora puede restringirse el uso de bienes y servicios comunes no indispensables (salones comunales, piscinas, gimnasios, etc.), previa notificación y un plazo de cinco días para pagar o acordar un convenio. No puede afectarse el acceso a la unidad, el agua potable ni las rutas de evacuación, y las limitaciones se levantan dentro de 24 horas tras regularizar la deuda.

Multas por Ruidos Molestos

Las normas de convivencia y las sanciones por ruidos molestos se establecen en el Reglamento Interno y en el Reglamento General (art. 19), y las multas se imponen conforme a lo que ellos prevean, previa notificación y con respaldo probatorio de los hechos.

7. Singularidades Regionales: Torres de Quito vs. Urbanizaciones de la Costa

La administración de copropiedades en Ecuador presenta dinámicas operativas muy distintas según la geografía y el modelo habitacional.

Quito y Valles

Torres en Altura y Clima de Sierra

En sectores como La Carolina, González Suárez, Cumbayá y Tumbaco predominan edificios de mediana y alta densidad con costos críticos en mantenimiento de calderas comunales, gas centralizado, generadores para cortes eléctricos y bombas de alta presión.

Guayaquil y Samborondón

Urbanizaciones Cerradas y Clima Tropical

En La Puntilla, Isla Mocolí y Vía a la Costa predominan ciudadelas cerradas con cientos de villas unifamiliares, donde los rubros principales son el mantenimiento de lagos artificiales, canales, plantas de tratamiento de aguas residuales, áreas verdes extensas y garitas con lectura de placas vehiculares.

Inteligencia Artificial PropTech

8. IgeraFincas: El Copiloto de IA para Condominios en Ecuador

IgeraFincas combina la Ley de Propiedad Horizontal ecuatoriana, su Reglamento General y el COGEP con un sistema inteligente de atención vecinal multicanal y cobranza automatizada.

💬

Asistente WhatsApp 24/7

Responde consultas sobre el monto de la alícuota en USD, envía estados de cuenta, gestiona reservas de áreas comunales y aclara normativas de mudanzas y mascotas.

💰

Conciliación Bancaria Local

Reconocimiento automático de comprobantes de transferencia de Banco Pichincha, Guayaquil, Produbanco, Internacional y Pacífico, acreditando los pagos al instante.

⚖️

Cobranza Judicial

Preparación de liquidaciones de alícuotas morosas y seguimiento del plazo de aprobación por la Asamblea, como base para la demanda ejecutiva.

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Preguntas Frecuentes sobre Propiedad Horizontal en Ecuador

¿Qué ley regula la propiedad horizontal en Ecuador?+
La Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013) y su Reglamento General (Decreto Ejecutivo Nº 1229, reformado por el D.E. 462 de 2026), articulados con el COGEP para el cobro judicial de expensas.
¿Qué es una alícuota y cómo se determina?+
Es el porcentaje de participación de cada unidad sobre los bienes comunes: según el artículo 4 de la Ley, el derecho de cada propietario es proporcional al valor de su piso, departamento o local. Las tablas constan en la Declaratoria de Propiedad Horizontal.
¿Cómo se cobran las alícuotas impagas ante los jueces civiles?+
Con la liquidación emitida por el administrador y aprobada por la Asamblea, que es título ejecutivo (art. 13 de la Ley), mediante juicio ejecutivo conforme al COGEP. Los intereses de mora se calculan sobre la tasa activa del Banco Central.
¿Qué se inscribe en el Registro de la Propiedad?+
El Reglamento Interno de Copropiedad, protocolizado en notaría, se inscribe en el Registro de la Propiedad del cantón para tener fuerza obligatoria frente a terceros (art. 11 de la Ley).

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