¿Qué son los bienes comunes en propiedad horizontal en Ecuador y cómo se pueden usar? Son los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del inmueble y los que permiten usar cada unidad: terreno, cimientos, estructura, muros, techumbre, instalaciones generales, vestíbulos, patios, escaleras y los que consten en la Declaratoria de Propiedad Horizontal. Cada copropietario puede usarlos según su destino ordinario y sin perturbar a los demás (Ley, art. 6); no pueden apropiarse individualmente (Reglamento, art. 7).
En un edificio o conjunto en propiedad horizontal, casi todos los conflictos de convivencia tienen el mismo origen: no está claro qué es común, quién puede usarlo, para qué y con qué límites. Los pasillos que se llenan de macetas, el patio convertido en bodega, la terraza que alguien cree suya o la modificación de una fachada son problemas distintos con una raíz común. Esta guía ordena la normativa ecuatoriana sobre bienes comunes en un lenguaje práctico para administradores y copropietarios.
Qué se considera bien común
La Ley de Propiedad Horizontal lo define en su art. 3 de dos maneras. Primero, por función: los bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permiten a cada propietario el uso y goce de su piso, departamento o local. Segundo, por enumeración: el terreno, los cimientos, las estructuras, los muros y la techumbre, además de las instalaciones de servicios generales (electricidad, alcantarillado, agua potable, gas, calefacción o refrigeración), los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, la habitación del portero y sus dependencias, y otros que establezcan las ordenanzas municipales.
El Reglamento General (art. 5) añade que son bienes comunes los terrenos sobre los que se construyó el inmueble, las acometidas centrales de agua, alcantarillado, energía eléctrica y teléfono, las áreas verdes, las vías de acceso y los espacios comunales y, en general, todos los que consten como tales en la Declaratoria de Propiedad Horizontal. Esa última frase es la más importante en la práctica: la Declaratoria y los planos aprobados por el municipio son el documento que resuelve las dudas sobre si un espacio es común o exclusivo.
Base legal resumida
| Norma | Contenido verificado |
|---|---|
| Ley, art. 2 | Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y condómino de los bienes de uso común. |
| Ley, art. 3 | Define los bienes comunes por función y por enumeración; son de dominio indivisible. |
| Ley, art. 4 | El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor de su unidad y es inseparable de ella. |
| Ley, art. 5 | Todos contribuyen a las expensas de administración, conservación y reparación de los bienes comunes y a la prima de seguro, en proporción al valor de su unidad. |
| Ley, art. 6 | Cada propietario puede servirse de los bienes comunes si los usa según su destino ordinario y no perturba el uso legítimo de los demás. |
| Ley, art. 12 | Los gravámenes extraordinarios, mejoras voluntarias y cualquier alteración sensible en el goce de los bienes comunes requieren el consentimiento de dos tercios de los copropietarios asistentes, además de la autorización municipal que corresponda. |
| Reglamento, art. 7 | Los bienes comunes no pueden ser apropiados individual ni exclusivamente; cada copropietario tiene un derecho indivisible, comunitario y dependiente. |
| Reglamento, art. 8 | En inmuebles con varios bloques o torres se distinguen bienes comunes generales e individuales para liquidar las expensas. |
| Reglamento, arts. 10-11 | La asamblea aprueba la reparación y la modificación de los bienes comunes; el administrador puede actuar sin autorización en reparaciones urgentes por peligro de ruina o amenaza a la seguridad o salubridad. |
| Reglamento, art. 12 | Lista de prohibiciones respecto de los bienes comunes (dañarlos o alterarlos, uso abusivo, obstruir pasillos, colocar rótulos, etc.). |
| Reglamento, art. 21 | Para usar los servicios comunes hay que estar al día en el pago de las expensas y de los demás valores fijados por la asamblea. |
Bienes comunes generales y bienes comunes individuales
Cuando el inmueble tiene más de un bloque, torre o conjunto, la normativa separa dos categorías para repartir los gastos. Los bienes comunes generales son los que sirven a todos los copropietarios y permiten usar los bienes exclusivos. Los bienes comunes individuales son aquellos cuyo uso y goce corresponde, de forma limitada, a los copropietarios de un bloque o torre en particular: el acceso al bloque, sus escaleras y ascensores, las instalaciones de servicios que comparten esos copropietarios y los demás que se declaren como tales en la Declaratoria (Ley, art. 5; Reglamento, arts. 8 y 27). Los gastos de los generales se reparten entre todos según la alícuota; los de los individuales, únicamente entre los copropietarios del bloque correspondiente.
Consejo práctico
Si su conjunto tiene varias torres, compruebe que el presupuesto distingue entre gastos generales e individuales. Cobrar el ascensor de una torre a los propietarios de otra es una fuente clásica de reclamos.
Cómo se pueden usar: reglas de uso, paso a paso
1Identifique el bien y su destino
Revise la Declaratoria, los planos y el reglamento interno. Un salón comunal, una cancha, una terraza accesible, un parqueadero de visitas o un cuarto de basura tienen cada uno un destino. El uso permitido es el que corresponde a ese destino ordinario (Ley, art. 6).
2Compruebe que el uso no perturbe a los demás
La segunda condición del art. 6 es no perturbar el uso legítimo del resto. Reuniones ruidosas, ocupación prolongada de un espacio o bloqueo del paso son los casos típicos. El reglamento interno puede concretar horarios, aforos y reservas.
3Verifique que no sea una apropiación
Cerrar un tramo de pasillo con una reja, instalar un cobertizo en el jardín o guardar muebles en la escalera equivale a apropiarse de un bien común. El art. 12 prohíbe obstruir áreas de circulación con muebles u objetos y faculta a la Administración para su retiro inmediato; también prohíbe usar corredores, escaleras, terrazas y demás lugares comunales como sitios de almacenamiento, reunión o trabajo sin autorización expresa y escrita de la Administración.
4Si hay obra o cambio, sométalo a asamblea
Modificar, construir o cambiar un bien común requiere autorización de la asamblea previo estudio de la administración (Reglamento, art. 11). Si implica una alteración sensible del goce de los bienes comunes, la Ley exige el consentimiento de dos tercios de los copropietarios asistentes y la autorización municipal que proceda (art. 12).
5Documente el acuerdo
Toda autorización, reserva o cesión temporal debe constar por escrito en el acta o en la comunicación de la Administración. Sin papel, el uso "tolerado" de hoy es el "derecho adquirido" que reclamará alguien mañana.
Quién paga por los bienes comunes y quién responde por los daños
La contribución a las expensas es proporcional a la alícuota y obliga a todos los copropietarios, aunque la unidad esté cerrada o deshabitada (Reglamento, art. 22) y aunque el propietario hubiera cedido sus derechos o abandonado su propiedad mientras siga siendo titular (art. 26). Los tenedores, usuarios o usufructuarios son solidariamente responsables. En cuanto a los daños, los gastos de reparación o reposición originados por culpa o dolo de un copropietario o usuario corren por cuenta exclusiva del responsable (art. 30), y el Administrador debe ordenar la reparación y reponerla a costa del causante (art. 60, literal g). Si usted es el administrador, el Reglamento le da la herramienta; el soporte es documentar el daño con fotos, fecha y presupuesto.
Cuando el uso es abusivo: qué vías existen
La Ley prevé que, ante actos prohibidos por el art. 7, el juez a petición del administrador o de cualquier copropietario puede aplicar una multa de entre 2,85 y 285,06 dólares, ordenar el cese de los actos y disponer la reposición de las cosas a su estado primitivo, mediante juicio verbal sumario. Antes de llegar ahí, el Reglamento General (art. 63) contempla un procedimiento conciliatorio verbal, breve y sumario ante uno de los órganos de administración, y permite acordar por escrito el arbitraje o la mediación para las diferencias sobre el uso de bienes exclusivos o comunes. Las multas y sanciones que imponga la administración ingresan al Fondo Común de Reserva (art. 60, literal h).
Una advertencia sobre el régimen de sanciones: el Reglamento General establece que los actos prohibidos se sancionan conforme a la Ley, al propio Reglamento y al reglamento interno (art. 19). Si el suyo no tipifica con claridad las infracciones y su sanción, es el momento de reformarlo por la vía de la asamblea. Más detalle en nuestra guía de sanciones y multas.
Errores frecuentes
Pensar que "común" significa "de libre uso para cualquiera, a cualquier hora". La ley condiciona el uso al destino ordinario y a no perturbar a los demás; el reglamento interno puede añadir horarios y reservas.
Dar autorizaciones verbales. El Reglamento General exige autorización expresa y por escrito de la Administración para usar corredores, escaleras o terrazas como almacén, sitio de reunión o trabajo.
Decidir obras en bienes comunes en una reunión informal del comité. La modificación la autoriza la asamblea, con las mayorías que fija la Ley.
No actualizar los planos y la Declaratoria cuando el uso real ha cambiado. El conflicto entre lo que dicen los papeles y lo que se hace en la práctica es la mejor fuente de litigios.
Negar el acceso a servicios esenciales para presionar el pago. El art. 21 vincula el uso de servicios comunes a estar al día, pero cualquier restricción debe aplicarse con criterio y conforme a la reforma reciente del Reglamento (véase la guía sobre corte de servicios).
Recursos para este tema
- Reglamento interno de copropiedad (Ecuador) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Corte de servicios a copropietarios morosos en Ecuador
- Calculadora de alícuotas de propiedad horizontal (Ecuador)
- Guía completa de propiedad horizontal en Ecuador
Las plantillas son modelos orientativos: adáptelas al reglamento interno de su edificio y consulte a un abogado en casos litigiosos.
Preguntas frecuentes
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IgeraFincas indexa el reglamento interno y la normativa de su edificio. Cuando un copropietario pregunta si puede usar el patio o cambiar la puerta, el widget responde citando el artículo aplicable. Usted dedica el tiempo a administrar, no a repetir respuestas.
Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013, RO 119 de 6-X-2005, reformada por la Ley publicada en el RO 543-S de 27-IX-2011) y Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229, RO 270 de 6-IX-1999, texto con última reforma en el RO 506-S de 22-V-2015), consultados en la base legal de Ediciones Legales / gob.ec. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico.