¿Qué hacer en Ecuador si el administrador o el presidente no convoca la asamblea de copropietarios? Primero, pedirle por escrito que convoque: pueden hacerlo copropietarios que representen al menos el 30% del total de votos. Si no lo hace, los copropietarios pueden autoconvocarse con el respaldo de al menos el 40% de los votos, siguiendo el proceso normal de convocatoria: documento escrito, con lugar, fecha, hora y asuntos, y ocho días hábiles de anticipación (Reglamento General, art. 37).
En muchos edificios y conjuntos ecuatorianos la asamblea no se reúne porque nadie la convoca: el administrador terminó su periodo, el presidente no responde o simplemente hay cuentas que prefieren no presentarse. La normativa de propiedad horizontal prevé una salida concreta para ese escenario, pero tiene condiciones que, si se ignoran, convierten los acuerdos en impugnables. Esta guía explica, paso a paso, cómo pasar de la petición formal a una asamblea válida, quién puede firmar, qué debe contener la convocatoria y qué hacer el día de la reunión.
Qué cubre este artículo
Se centra en el caso en que quien debe convocar no lo hace. Para los plazos generales y la forma de notificar, consulte la guía de convocatoria; para quórum y mayorías, la de quórum. Aquí unimos ambas piezas para el caso conflictivo.
Base legal: lo que dice el Reglamento General sobre convocar
La Ley de Propiedad Horizontal remite el funcionamiento de la asamblea al Reglamento General y al reglamento interno de cada edificio. Los artículos clave del Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229) son los siguientes, según el texto que consultamos en una base de datos legal ecuatoriana:
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 33 | La Asamblea de Copropietarios es la máxima autoridad administrativa; se compone de los copropietarios o de sus representantes o mandatarios. |
| Art. 36 | Las sesiones ordinarias se realizan una vez por año calendario, dentro de los tres primeros meses de cada año. Las extraordinarias se convocan para tratar asuntos determinados en la convocatoria. |
| Art. 37 (inc. 1) | La convocatoria la hace el Presidente o el Administrador, por iniciativa propia o a petición de un miembro del Directorio, del Administrador o de copropietarios que representen por lo menos el 30% del total de votos. |
| Art. 37 (inc. 2) | Si el Presidente o el Administrador no convocan, los copropietarios pueden autoconvocarse con el respaldo de por lo menos el 40% del total de votos, siguiendo el proceso normal de convocatoria. |
| Art. 37 (inc. 3-4) | Convocatoria por documento escrito, con ocho días hábiles por lo menos de anticipación, indicando lugar, fecha, hora y asuntos. Si no hay quórum, segunda convocatoria no antes de 60 minutos después, con los copropietarios que asistan; no puede modificarse el orden del día. |
| Art. 38 | La Asamblea Universal puede reunirse sin convocatoria si concurren todos los copropietarios. |
| Art. 39 | Quórum en primera convocatoria: más del 50% de las alícuotas. En segunda, los presentes. Para votar hay que justificar estar al día mediante certificación de la Administración. |
Un detalle práctico: el mecanismo de autoconvocatoria no sustituye la forma. El reglamento dice expresamente que se sigue el proceso normal de convocatoria; es decir, el 40% de respaldo habilita a convocar, pero la convocatoria debe cumplir los mismos requisitos de escrito, anticipación y contenido que si la hiciera el administrador.
Paso a paso: de la inacción a una asamblea válida
1Revise el reglamento interno y la situación de la administración
Antes de nada, confirme si el reglamento interno añade requisitos (por ejemplo, un canal oficial de notificación o un orden concreto para las sesiones). El reglamento interno puede complementar al Reglamento General, nunca contradecirlo. Verifique también si el administrador sigue en funciones: el Reglamento General prevé que se elija por un año, pudiendo ser reelegido (art. 59), y si su periodo venció conviene dejarlo documentado.
2Reúna el 30% y pida la convocatoria por escrito
Redacte una solicitud dirigida al Presidente y al Administrador, firmada por copropietarios que sumen al menos el 30% de los votos, es decir, de las alícuotas. Indique los asuntos que desea tratar y fije un plazo razonable de respuesta. Entregue la carta con constancia de recepción (copia sellada, correo con acuse o notificación notarial si el conflicto es serio). Esta carta será su prueba principal si luego se discute que la asamblea era necesaria.
3Si no hay respuesta, reúna el 40% de respaldo
El 40% se calcula sobre el total de votos del inmueble, y el voto es proporcional a la alícuota de cada unidad (arts. 34 y 39). Recoja firmas en un documento que identifique cada unidad y su alícuota. Como a la hora de votar se exige estar al día en el pago de las expensas, es prudente que los firmantes lo estén; no es un requisito expreso para respaldar la convocatoria, pero evita que su legitimidad sea cuestionada.
4Redacte la convocatoria con todos los elementos
Debe constar por escrito, con lugar, fecha, hora y asuntos concretos. Incluya el aviso de segunda convocatoria, con una hora no anterior a 60 minutos después de la primera, y la advertencia de que se celebrará con los copropietarios que asistan. Indique que los asistentes deben acreditar estar al día mediante certificación de la Administración y cómo pueden otorgar poder (art. 40). Puede partir de un modelo orientativo y adaptarlo.
5Notifique a todos con ocho días hábiles de anticipación
Cuente ocho días hábiles completos entre la notificación y la fecha de la asamblea. Notifique a todas las unidades, no solo a los que apoyan la iniciativa, y conserve el comprobante de cada entrega. El Reglamento General obliga al copropietario a señalar un domicilio para notificaciones y, si no lo hace, se notifica en su vivienda o local (art. 20, literal j).
6Abra la sesión, designe presidente y secretario, y respete el orden del día
La asamblea la preside un Presidente designado por la propia asamblea, y el Administrador actúa como secretario; si falta, se nombra un secretario ad hoc (art. 35). En una autoconvocatoria, lo habitual es que ese sea el primer punto. A partir de ahí, trate únicamente los asuntos de la convocatoria: en segunda convocatoria no puede modificarse el orden del día (art. 37).
7Verifique quórum y vote con las alícuotas
En primera convocatoria se necesita más del 50% de las alícuotas; en segunda, quienes estén presentes. Las decisiones se adoptan por mayoría de votos que represente más de la mitad de los votos de los concurrentes (art. 42). Algunos asuntos, como el reglamento interno, exigen una mayoría especial fijada por la Ley (dos tercios de los copropietarios para aprobarlo, según el art. 11 de la Ley).
8Apruebe y firme el acta en la misma sesión
Las actas se aprueban en la misma sesión y llevan las firmas autógrafas del Presidente y del Secretario (art. 43). Incluya como anexos la solicitud de convocatoria, la lista de respaldos, el comprobante de notificación y el registro de asistentes.
Documentos que conviene archivar
Solicitud del 30% con acuse, hoja de respaldos del 40%, convocatoria firmada, comprobantes de notificación, certificaciones de estar al día, poderes recibidos y acta firmada. Si el acuerdo se impugna, esta carpeta es su defensa.
Cuándo la asamblea es necesaria aunque nadie la pida
La asamblea ordinaria no depende de que alguien la solicite: el Reglamento General la fija una vez al año, dentro de los tres primeros meses. En ella se examinan informes, cuentas, balances y presupuestos, y se aprueba el presupuesto con la votación de más de la mitad de los asistentes (arts. 24 y 45). Si un edificio llega a abril sin haber celebrado su ordinaria, ya existe un motivo objetivo para exigir la convocatoria. Además, algunos hechos hacen urgente una extraordinaria: un presupuesto insuficiente (art. 28 prevé convocar una asamblea extraordinaria para ajustar cuotas), la elección o remoción del administrador (art. 45) o una reparación de bienes comunes.
Autoconvocatoria frente a asamblea universal
La Asamblea Universal del art. 38 permite reunirse sin convocatoria previa, pero solo si concurren todos los copropietarios. En edificios grandes es casi imposible, y basta una ausencia para que no proceda. Por eso, cuando el objetivo es adoptar decisiones con presencia parcial, la vía normal es la autoconvocatoria con el 40% de respaldo y el proceso ordinario de convocatoria.
| Vía | Cuándo usarla | Requisito clave |
|---|---|---|
| Petición de convocatoria | Primer paso cuando se quiere que el administrador o el presidente convoque | Copropietarios que representen al menos el 30% de los votos |
| Autoconvocatoria | Si Presidente o Administrador no convocan tras la petición | Respaldo de al menos el 40% de los votos y proceso normal de convocatoria |
| Asamblea universal | Cuando están todos los copropietarios y todos aceptan reunirse | Concurrencia de todos los copropietarios; sin convocatoria previa |
Errores frecuentes
Convocar con menos de ocho días hábiles. Contar días naturales en lugar de hábiles o incluir el día de la reunión es el fallo más común y la causa más sencilla de impugnación.
Convocar sin haber pedido antes la convocatoria. La autoconvocatoria está prevista para cuando Presidente o Administrador "no procedieren a convocar". Sin la solicitud previa del 30% por escrito, a la otra parte le resulta fácil sostener que no hubo omisión.
Respaldos sin identificar unidad ni alícuota. Una lista de nombres sin alícuotas no demuestra que se alcance el 40% de los votos. Documente unidad, titular y porcentaje.
Introducir puntos nuevos en segunda convocatoria. El orden del día de la primera convocatoria no puede modificarse en la segunda.
Permitir votar a copropietarios sin certificación de estar al día. El art. 39 condiciona el ejercicio del voto; si se ignora, el cómputo de mayorías queda en entredicho.
Nombrar administrador sin dejar traspaso. Si la asamblea autoconvocada cambia al administrador, el acta debe fijar la entrega de fondos, libros y documentos, que el administrador saliente debe devolver al cesar (art. 60, literal f).
Recursos para este tema
- Modelo de convocatoria a asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de poder de representación para asamblea (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de alícuotas de propiedad horizontal (Ecuador)
- Guía completa de propiedad horizontal en Ecuador
Las plantillas son modelos orientativos: adáptelas al reglamento interno de su edificio y consulte a un abogado en casos litigiosos.
Preguntas frecuentes
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013, RO 119 de 6-X-2005, reformada por la Ley publicada en el RO 543-S de 27-IX-2011) y Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229, RO 270 de 6-IX-1999, texto con última reforma en el RO 506-S de 22-V-2015), consultados en la base legal de Ediciones Legales / gob.ec. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico.