¿Se puede dar uso exclusivo de una terraza, salón o piscina a un copropietario en Ecuador? Como regla, no: los bienes comunes no pueden apropiarse individual ni exclusivamente (Reglamento General, art. 7). Un espacio solo es de uso exclusivo si la Declaratoria y los planos lo delimitan como bien exclusivo (art. 13). Para salones y piscinas, el uso por turnos, reservas y tarifas se regula en el reglamento interno aprobado por la asamblea.
Tres situaciones aparecen una y otra vez en los edificios ecuatorianos: el departamento del último piso que cree que la terraza es suya, el copropietario que quiere reservar el salón comunal todos los fines de semana, y la piscina que la mitad de los vecinos quiere cerrar por las noches y la otra mitad no. Las tres plantean la misma pregunta jurídica: ¿qué parte de lo común puede usarse de forma exclusiva o preferente, y quién lo decide? Esta guía responde con base en la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General, e indica dónde la norma guarda silencio y debe hablar el reglamento interno.
Qué dice la normativa sobre el uso exclusivo de áreas comunes
La normativa ecuatoriana no contiene una figura general de "área común de uso exclusivo" con régimen propio. Lo que sí contiene son tres reglas que, combinadas, ofrecen la respuesta:
- Los bienes comunes no pueden ser apropiados individual ni exclusivamente; cada copropietario o usuario tiene sobre ellos un derecho indivisible, comunitario y dependiente (Reglamento, art. 7).
- Son bienes exclusivos el piso, casa, departamento o local comercial delimitados en los planos de propiedad horizontal y susceptibles de aprovechamiento independiente, con sus elementos y accesorios, y los no declarados como bienes comunes (Reglamento, art. 13).
- Los bienes comunes se usan según su destino ordinario sin perturbar el uso legítimo de los demás (Ley, art. 6), y la asamblea puede fijar normas para su administración y para la armónica relación de los copropietarios (Reglamento, art. 45, literal i).
De ahí se deduce una distinción útil. Si la terraza aparece en la Declaratoria y en los planos como parte del departamento (un bien exclusivo), es del propietario; si aparece como área comunal, no es exclusiva aunque dé acceso solo a un departamento. Y si los papeles no son claros, no es prudente resolver con una costumbre: hay que revisar la escritura y el expediente municipal.
| Espacio | Régimen general | Quién decide los detalles |
|---|---|---|
| Terraza que consta como parte del departamento en los planos | Bien exclusivo (Reglamento, art. 13); el titular la usa conforme a la Ley, al Reglamento y al reglamento interno | Reglamento interno para restricciones de uso, ruido y modificaciones |
| Terraza comunal (techumbre accesible, azotea) | Bien común; no apropiable (art. 7); uso como depósito, reunión o trabajo solo con autorización escrita de la Administración (art. 12, literal m) | Asamblea y Administración |
| Salón comunal | Bien común; uso conforme a destino y sin perturbar a otros | Reglamento interno: reservas, aforo, horarios, tarifas, garantía |
| Piscina, gimnasio, canchas | Bien común; uso conforme a destino | Reglamento interno: horarios, aforo, normas de seguridad, uso por invitados |
| Jardín o patio frente a una unidad de planta baja | Depende de la Declaratoria: exclusivo si está delimitado como tal, común en caso contrario | Declaratoria y planos |
Cuidado con la costumbre
Que durante años un copropietario use un espacio común como si fuera suyo no lo convierte en exclusivo. El art. 7 prohíbe la apropiación y el art. 12 permite a la Administración retirar los objetos que obstruyen áreas comunes.
Terrazas: qué se puede y qué no
Las terrazas son, quizá, el espacio donde más se confunden los conceptos. Si la terraza es un bien exclusivo, el titular puede usarla como parte de su unidad, pero con límites: no puede ejecutar actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio (Ley, art. 7), no puede modificar la estructura resistente (para lo que se necesita la aprobación del 75% de los copropietarios, informe técnico y autorización municipal) y, si el cambio afecta a la fachada sin tocar la estructura, se exige la aprobación del 60% de los copropietarios (Ley, art. 7). Cerrar con vidrio o estructura una terraza exclusiva puede, según el caso, entrar en esa lógica por afectar la fachada o la estructura; antes de aprobar o ejecutar, pida informe técnico y verifique el permiso municipal.
Si la terraza es común, la regla se invierte: nadie puede apropiarse de ella, nadie puede usarla como almacén, taller o lugar de reunión sin autorización expresa y escrita de la Administración (Reglamento, art. 12, literal m), y cualquier modificación (por ejemplo, instalar una pérgola o un área de BBQ) pasa por la asamblea. Si implica una alteración sensible del goce de los bienes comunes, la Ley exige el consentimiento de dos tercios de los copropietarios asistentes, además de la autorización municipal (Ley, art. 12).
Salones comunales: reservas, tarifas y garantías
La norma no fija tarifas ni cupos de reserva; esa es tarea del reglamento interno y de la asamblea. Lo que sí establece es el marco: el uso debe respetar el destino del bien y no perturbar a los demás; la asamblea fija las normas de administración de los bienes comunes (art. 45, literal i) y las cuotas y contribuciones (literal d). Para evitar conflictos, un reglamento de uso de salón debería precisar, como mínimo:
- Quién puede reservar (copropietarios al día, arrendatarios autorizados) y con qué antelación.
- Horarios, aforo máximo y reglas de ruido y música.
- Si hay una tarifa o una garantía por daños, y a qué cuenta se ingresa. La Ley presume que la administración del condominio no persigue fines de lucro cuando los valores percibidos se invierten en gastos y necesidades comunes, salvo que se ejerza otra actividad económica; conviene que los ingresos por uso de áreas comunes se contabilicen en la caja del condominio y se informen en la asamblea.
- Limpieza posterior, responsabilidad por daños (que corre a cargo de quien los causa, art. 30 del Reglamento) y registro de entrega y devolución.
- Prohibición de uso comercial o lucrativo por parte del copropietario, salvo decisión de asamblea.
Piscinas y áreas recreativas
Para piscinas, gimnasios y canchas se aplican las mismas reglas generales: bien común, uso según destino, sin perturbar. Los aspectos prácticos (horarios de funcionamiento, aforo, uso de menores, invitados, normas de higiene y seguridad) se regulan en el reglamento interno o en reglamentos específicos aprobados por la asamblea. Si el edificio tiene una piscina, la administración debe además adoptar medidas de seguridad para precautelar la integridad física de copropietarios y usuarios (Reglamento, art. 60, literal s). Verifique también las exigencias de la autoridad municipal o sanitaria aplicables en su cantón.
¿Puede restringirse el uso a copropietarios morosos?
Sí, con límites. El art. 21 del Reglamento General establece que, para tener derecho a recibir y usar los servicios comunes (como energía eléctrica, agua potable, limpieza, seguridad y otros), los copropietarios deben estar al día en el pago de las expensas y de cualquier otro valor que fije la asamblea. Además, el Decreto Ejecutivo 462, publicado el 3 de agosto de 2026 en el Registro Oficial (Cuarto Suplemento 339), reformó el art. 19 del Reglamento General. Según la reseña de la base jurídica LEXIS, la nueva redacción permite limitar el uso de bienes y servicios comunes no indispensables, citando como ejemplos los salones, las piscinas y los gimnasios, siempre previa notificación de la mora y concesión de un plazo de cinco días para pagar, justificar o pedir un convenio, y sin afectar accesos, agua potable, saneamiento, seguridad ni evacuación. Confirme el texto oficial vigente antes de aplicarlo y consulte nuestra guía de corte de servicios.
Regla de oro
Nunca restrinja el acceso de un moroso a su unidad ni a servicios esenciales. Limite solo lo no indispensable, notifique por escrito antes y levante la restricción cuando la deuda se regularice.
Paso a paso para ordenar el uso de áreas comunes en su edificio
1Haga un inventario de áreas comunes y compárelo con la Declaratoria
Liste terrazas, salones, jardines, piscinas y parqueaderos. Marque cuáles constan como comunes y cuáles como exclusivos. Las diferencias son el primer foco de conflicto.
2Identifique usos de hecho que no están autorizados
Cerramientos, bodegas, huertos, jaulas o tendederos en áreas comunes. Documéntelos con fotos y fecha antes de actuar.
3Notifique por escrito y fije un plazo
Envíe una comunicación a cada responsable con la norma aplicable y un plazo razonable para retirar o regularizar. El art. 12 permite retirar objetos que obstruyen, y el art. 60 faculta al Administrador para hacer cumplir el reglamento.
4Lleve a la asamblea un reglamento de uso
Propongan un reglamento de salón, piscina y terrazas con horarios, tarifas, garantías y sanciones. Para reformar el reglamento interno hay que seguir la mayoría que exija la Ley (dos tercios de los copropietarios, art. 11 de la Ley).
5Proteja el acuerdo con formalidades
Proteja la reforma mediante acta, protocolización y registro, como exige la Ley para el reglamento interno. Sin esas formalidades, no tiene fuerza obligatoria frente a terceros adquirentes.
Errores frecuentes
Autorizar por WhatsApp el uso exclusivo de un espacio común. El Reglamento General exige autorización expresa y por escrito, y la asamblea es el órgano que decide sobre los bienes comunes.
Cobrar tarifas por salón o piscina sin acuerdo de asamblea. Las cuotas y contribuciones las fija la asamblea (art. 45, literal d); un cobro decidido por el comité es discutible.
Cerrar la terraza común "temporalmente" para un vecino. La temporalidad no cura la apropiación que el art. 7 prohíbe.
Aplicar restricciones a morosos sin notificación previa. La reforma de 2026 exige notificar la mora y conceder plazo; sin ello, la medida es impugnable.
Olvidar el seguro y la seguridad en áreas recreativas. Piscinas y gimnasios multiplican el riesgo de accidentes; revise las pólizas contratadas (la Ley hace obligatorio, como mínimo, el seguro contra incendio y daños de ascensor, art. 16) y los protocolos de seguridad.
Recursos para este tema
- Reglamento interno de copropiedad (Ecuador) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Corte de servicios a copropietarios morosos en Ecuador
- Calculadora de alícuotas de propiedad horizontal (Ecuador)
- Guía completa de propiedad horizontal en Ecuador
Las plantillas son modelos orientativos: adáptelas al reglamento interno de su edificio y consulte a un abogado en casos litigiosos.
Preguntas frecuentes
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Un reglamento de uso que todos puedan consultar
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013, RO 119 de 6-X-2005, reformada por la Ley publicada en el RO 543-S de 27-IX-2011) y Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229, RO 270 de 6-IX-1999, texto con última reforma en el RO 506-S de 22-V-2015), consultados en la base legal de Ediciones Legales / gob.ec; Decreto Ejecutivo 462 (2026) conforme a la reseña publicada por LEXIS Ecuador. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico.