¿Qué son los bienes comunes esenciales y no esenciales en propiedad horizontal en Colombia? Según la Ley 675 de 2001 (art. 3), son bienes comunes esenciales los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, como cimientos, estructura, fachadas y cubiertas; los demás son no esenciales. Solo los no esenciales pueden asignarse en uso exclusivo (art. 22) o desafectarse con el 70% de los coeficientes (art. 20).
Bienes Comunes Esenciales y No Esenciales en Propiedad Horizontal Colombia: Uso Exclusivo y Desafectación 2026
Terrazas que alguien usa como propias, un salón comunal que se quiere convertir en local, una azotea con antenas, un patio que un vecino cerró con reja: casi todos los conflictos sobre zonas comunes dependen de una pregunta técnica que muchos administradores no se hacen a tiempo: ¿es un bien común esencial o no esencial? La respuesta cambia quién puede usarlo, cómo puede restringirse, si puede asignarse en exclusiva y qué mayoría se necesita para modificarlo. Aquí la explicamos con base en la Ley 675 de 2001.
Bienes comunes esenciales son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan esenciales, entre otros, el terreno sobre o bajo el cual existan instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas. Los demás son no esenciales.
Los bienes comunes: propiedad de todos, indivisible
El artículo 19 establece que los bienes comunes pertenecen en forma proindivisa a los propietarios de bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, no son embargables ni enajenables en forma separada de los bienes privados, ni gravables por separado. Cada propietario tiene una cuota proporcional que corresponde a su coeficiente. Esto significa que ningún propietario puede apropiarse de una zona común, y que la administración tiene el deber de custodiarla.
Esenciales vs. no esenciales: tabla comparativa
| Aspecto | Bienes comunes esenciales | Bienes comunes no esenciales |
|---|---|---|
| Definición | Indispensables para existencia, estabilidad, conservación y seguridad, y para el uso de los bienes privados (art. 3) | Todos los demás bienes comunes |
| Ejemplos según el art. 3 | Cimientos, estructura, circulaciones indispensables, instalaciones generales de servicios públicos, fachadas, techos o losas de cubierta | Salones comunales, zonas de recreo, algunas terrazas o patios (según el reglamento y la configuración del inmueble) |
| Desafectación | No procede (el art. 20 solo regula la de no esenciales) | Posible con autorización de la autoridad municipal o distrital y 70% de coeficientes (art. 20) |
| Uso exclusivo | No se asignan en exclusiva | Pueden asignarse en exclusiva si no son necesarios para el disfrute de los bienes privados (art. 22) |
| Restricción de uso por sanción | El parágrafo del art. 59 prohíbe restringir su uso | Puede restringirse el uso como sanción del art. 59, con debido proceso |
| Mayoría para modificar su destinación | 70% si afecta la destinación o disminuye sensiblemente su uso y goce (art. 46) | 70% para desafectar (art. 46) |
Un punto de método: la clasificación de un bien concreto debe hacerse con el reglamento de propiedad horizontal y la licencia de construcción, que son los documentos que describen qué es común, cómo se llama y para qué se destina. Ante la duda, consulta a un abogado o al arquitecto del proyecto antes de decidir.
Bienes comunes de uso exclusivo (arts. 22 y 23)
El artículo 22 permite que ciertos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular sean asignados a un propietario en uso exclusivo: se citan como ejemplos las terrazas, cubiertas, patios interiores y retrocesos, cuando por su ubicación el propietario tiene acceso a ellos. La ley dice también qué no se puede asignar en exclusiva: los parqueaderos de visitantes, los accesos y circulaciones, y las zonas de uso general (salones comunales, zonas de recreación y deporte). Y el artículo 46 exige el 70% de los coeficientes para asignar un bien común al uso exclusivo de un propietario cuando este lo solicite.
Obligaciones de quien tiene el uso exclusivo
El artículo 23 impone al titular del uso exclusivo cuatro deberes: no hacer alteraciones ni construcciones sobre o bajo el bien, no cambiar su destinación, pagar las reparaciones causadas por su culpa o las de mantenimiento por desgaste ordinario, y pagar la compensación económica que fije la asamblea. Es decir: el uso exclusivo no convierte el bien en propiedad privada, y el propietario original nunca puede vender el derecho de uso exclusivo (parágrafo 2).
Desafectación de bienes comunes no esenciales (arts. 20 y 21)
Desafectar es retirar a un bien común su carácter de tal para convertirlo en privado. El artículo 20 exige dos condiciones: autorización previa de las autoridades municipales o distritales, conforme a las normas urbanísticas, y aprobación de la asamblea con el voto favorable del 70% de los coeficientes. El artículo 21 añade que se formaliza como reforma del reglamento por escritura pública, que debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con apertura de nuevo folio de matrícula, y que la decisión incluye el ajuste de coeficientes y módulos de contribución. Además, si se trata de parqueaderos de visitantes o de usuarios, la desafectación exige reponer un número igual o mayor de estacionamientos con la misma destinación.
Los artículos 20 y 21 regulan la desafectación de bienes comunes no esenciales. Fachadas, estructura, cubiertas y circulaciones indispensables no son susceptibles de este procedimiento. Un 'acuerdo de asamblea' para vender una azotea que sirve de cubierta sería contrario a la ley.
Paso a paso: decidir qué hacer con una zona común
- 1Identifica el bien en el reglamento y en los planos — Comprueba cómo está descrito, si es esencial o no y si el reglamento prevé uso exclusivo.
- 2Clasifica el bien con el art. 3 — Si es indispensable para la existencia, estabilidad, conservación o seguridad, o para el uso de las unidades privadas, es esencial.
- 3Define la figura: uso exclusivo, restricción temporal o desafectación — Cada una tiene mayorías y requisitos distintos (arts. 20, 22, 23, 46 y 59).
- 4Calcula la mayoría necesaria — Para uso exclusivo y desafectación, 70% de los coeficientes. Prepara poderes y asistencia.
- 5Solicita los permisos municipales — En la desafectación, la autorización previa de la autoridad municipal o distrital es indispensable.
- 6Documenta en el acta y formaliza — Acta conforme al art. 47; escritura pública y registro cuando corresponda (art. 21).
- 7Fija la compensación económica y las condiciones — Si hay uso exclusivo, la asamblea debe fijar la compensación (art. 23) y el administrador controlar el cumplimiento.
Errores frecuentes
- Dejar que un propietario use una terraza sin acuerdo. La costumbre no crea un uso exclusivo; la ley exige decisión de asamblea con 70% de los coeficientes.
- Tratar como esencial lo que no lo es (o al revés). Restringir el acceso a una cubierta o fachada como sanción vulnera el parágrafo del art. 59.
- Olvidar la compensación del art. 23. El titular del uso exclusivo debe pagar la compensación que fije la asamblea.
- Desafectar sin permiso municipal. El art. 20 exige autorización previa de la autoridad municipal o distrital.
- No formalizar la desafectación ante el Registro. El art. 21 exige escritura pública y registro con nuevo folio.
Preguntas frecuentes
¿Una terraza es bien común esencial?
Depende de la configuración del inmueble. Si sirve de cubierta o losa que protege el edificio, el art. 3 la considera esencial; si es una terraza utilizable que no cumple esa función, puede ser no esencial y asignarse en uso exclusivo (art. 22). Revisa el reglamento.
¿Se puede cobrar a quien usa en exclusiva una zona común?
Sí: el art. 23 prevé que el titular pague la compensación económica que apruebe la asamblea, además de reparaciones por su culpa o desgaste ordinario.
¿Qué mayoría se necesita para desafectar?
70% de los coeficientes (art. 20) y autorización previa de la autoridad municipal o distrital.
¿Pueden asignarse los parqueaderos de visitantes en exclusiva?
No. El art. 22 lo excluye expresamente. Para el detalle, lee nuestra guía de parqueaderos de visitantes y privados.
¿Se puede sancionar restringiendo el uso de zonas comunes?
Sí, pero solo de bienes comunes no esenciales y con debido proceso, según los arts. 59 y 60. Mira nuestra guía de sanciones por infracción al reglamento.
- Modelo de reglamento de propiedad horizontal (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea general (plantilla orientativa descargable)
- Guía completa de propiedad horizontal en Colombia
IgeraFincas centraliza el reglamento, las actas y las autorizaciones de uso exclusivo para que sepas, al instante, qué se aprobó y con qué mayoría.
Conoce IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: revisa siempre el reglamento de tu copropiedad y consulta a un abogado.