Reglamento de Propiedad Horizontal en Colombia: Modelo Descargable y Guía Práctica
Por Equipo Legal IgeraFincas · Actualizado julio 2026 · 9 min de lectura
El reglamento de propiedad horizontal es el documento que rige la vida jurídica de cualquier copropiedad en Colombia. La Ley 675 de 2001 exige que toda copropiedad cuente con un reglamento inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con contenido mínimo obligatorio: identificación del edificio o conjunto, coeficientes de copropiedad, destinación de los bienes comunes, órganos de administración y régimen de sanciones. Muchos administradores heredan reglamentos redactados hace años, con vacíos frente a mascotas, arrendamiento de corto plazo o zonas comunes nuevas. Este artículo explica la estructura obligatoria según la Ley 675 y ofrece un modelo descargable en PDF para adaptar a tu copropiedad.
Reglamento de propiedad horizontal — definición legal: Según el art. 5 de la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal es el documento contentivo de las normas que rigen la copropiedad, elevado a escritura pública y registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Distinto del manual de convivencia (normas internas de uso diario, aprobado por asamblea, sin necesidad de escritura pública), el reglamento propiamente dicho requiere formalidades notariales y registrales para ser oponible frente a terceros, incluidos compradores futuros de unidades privadas.
El problema: reglamentos desactualizados en administradoras con múltiples copropiedades
Una administradora que gestiona entre 15 y 60 copropiedades en Colombia enfrenta un reto recurrente: cada conjunto tiene su propio reglamento, redactado en momentos distintos, muchas veces antes de la existencia de plataformas de arrendamiento de corto plazo, del auge de mascotas en zonas comunes o de la instalación de paneles solares y cargadores eléctricos. Cuando surge un conflicto — una mascota agresiva, un arrendamiento tipo Airbnb, una modificación de fachada — el administrador debe revisar un documento de decenas de páginas para encontrar la cláusula aplicable, si es que existe.
La ausencia de cláusulas claras sobre temas actuales genera asambleas extraordinarias reactivas, en lugar de reformas planificadas del reglamento. Contar con una estructura completa y actualizada, alineada con la Ley 675, permite a la administradora anticipar reformas en lugar de improvisarlas cada vez que surge un conflicto nuevo.
Contenido mínimo obligatorio según la Ley 675 de 2001
El art. 5 de la Ley 675 establece el contenido mínimo que debe incluir todo reglamento de propiedad horizontal en Colombia:
- Identificación del edificio o conjunto: nombre, ubicación, linderos y descripción general del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
- Identificación de cada bien privado: nomenclatura, área, linderos y coeficiente de copropiedad de cada unidad, que determina su participación en expensas comunes y su representación en asamblea.
- Determinación de los bienes comunes: distinción entre bienes comunes esenciales (indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento y conservación del edificio, no susceptibles de desafectación) y no esenciales (que sí pueden desafectarse mediante reforma del reglamento, art. 20 Ley 675).
- Destinación de los bienes privados y bienes comunes: uso residencial, comercial, mixto o industrial, conforme a la licencia de construcción.
- Órganos de administración: asamblea general de propietarios, consejo de administración (obligatorio en copropiedades de uso comercial, mixto o con más de 30 unidades residenciales, art. 51 Ley 675) y administrador.
- Régimen de sanciones: tipificación de infracciones al reglamento o al manual de convivencia y las sanciones aplicables, que solo pueden imponerse tras el debido proceso previsto en el art. 59 de la Ley 675.
Estructura recomendada del modelo de reglamento descargable
Capítulo I — Disposiciones generales e identificación del inmueble
Nombre del edificio o conjunto, dirección, cédula catastral, descripción de torres o etapas si aplica, y remisión expresa a la Ley 675 de 2001 como marco normativo. Debe indicarse también si la copropiedad es de tipo residencial, comercial, mixta o industrial, conforme a la clasificación del art. 3 de la ley.
Capítulo II — Bienes privados, bienes comunes y coeficientes
Listado detallado de unidades privadas con su coeficiente de copropiedad, y clasificación de bienes comunes en esenciales y no esenciales conforme al art. 19 de la Ley 675. Debe especificarse el destino de zonas comunes nuevas (gimnasio, coworking, zona de mascotas) para evitar disputas sobre su uso.
Capítulo III — Órganos de administración (asamblea, consejo, administrador)
Funciones de la asamblea general (art. 37-42), del consejo de administración cuando sea obligatorio (art. 51-52) y del administrador (art. 50), incluyendo requisitos de convocatoria, quórum deliberatorio y decisorio, y periodicidad de la asamblea ordinaria dentro de los primeros tres meses del año.
Capítulo IV — Cuotas de administración, morosidad e intereses
Método de cálculo de la cuota ordinaria en función del coeficiente de copropiedad, procedimiento para cuotas extraordinarias, y consecuencias de la mora — incluida la facultad de cobro ejecutivo que otorga el art. 58 de la Ley 675, dado que el reglamento y las actas de asamblea prestan mérito ejecutivo para el cobro de expensas comunes.
Capítulo V — Régimen de sanciones y debido proceso
Tipificación de infracciones (ruido, mascotas sin control, uso indebido de zonas comunes, arrendamiento de corto plazo no autorizado) y el procedimiento sancionatorio exigido por el art. 59: comunicación escrita al presunto infractor, oportunidad de descargos y decisión motivada del consejo de administración o la asamblea, según corresponda.
Capítulo VI — Reforma del reglamento y disposiciones finales
Mayoría exigida para reformar el reglamento (mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, conforme al art. 46 de la Ley 675, salvo las materias que requieren unanimidad), y trámite de escrituración y registro de la reforma ante notario y Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Reglamento de propiedad horizontal vs. manual de convivencia
| Criterio | Reglamento de PH | Manual de convivencia |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 5 Ley 675 de 2001 | Práctica derivada de la asamblea |
| Formalidad | Escritura pública + registro | Acta de asamblea |
| Contenido típico | Coeficientes, órganos, sanciones | Horarios, mascotas, ruido, visitantes |
| Mayoría para modificar | 70% de coeficientes (art. 46) | Mayoría simple de asamblea |
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Puntos clave: reglamento de propiedad horizontal en Colombia (Ley 675 de 2001)
- El reglamento de PH debe elevarse a escritura pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (art. 5 Ley 675).
- Es distinto del manual de convivencia, que regula normas de uso diario y se aprueba por acta de asamblea sin formalidades notariales.
- El contenido mínimo obligatorio incluye identificación del inmueble, coeficientes de copropiedad, bienes comunes esenciales y no esenciales, órganos de administración y régimen de sanciones.
- La reforma del reglamento exige mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad (art. 46 Ley 675), salvo materias que requieren unanimidad.
- El régimen sancionatorio exige debido proceso: comunicación escrita, oportunidad de descargos y decisión motivada (art. 59 Ley 675).
- El consejo de administración es obligatorio en copropiedades comerciales, mixtas o con más de 30 unidades residenciales (art. 51 Ley 675).
Preguntas frecuentes sobre el reglamento de propiedad horizontal en Colombia
¿Es obligatorio tener un reglamento de propiedad horizontal en Colombia?
Sí. El art. 5 de la Ley 675 de 2001 exige que todo edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal cuente con un reglamento elevado a escritura pública y registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin este registro, la copropiedad no puede constituirse formalmente como persona jurídica ni ejercer los derechos y obligaciones que la ley le reconoce, incluida la facultad de cobro ejecutivo de expensas comunes.
¿Qué diferencia hay entre el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia?
El reglamento de propiedad horizontal es el documento formal exigido por la Ley 675, elevado a escritura pública y registrado, que define coeficientes de copropiedad, bienes comunes, órganos de administración y régimen de sanciones. El manual de convivencia es un documento interno, aprobado por acta de asamblea sin formalidades notariales, que regula el día a día: horarios de piscina, tenencia de mascotas, uso de parqueaderos de visitantes o ruido. Ambos documentos deben ser coherentes entre sí, pero el manual de convivencia no puede contradecir ni sustituir al reglamento inscrito.
¿Qué mayoría se necesita para reformar el reglamento?
El art. 46 de la Ley 675 de 2001 exige, como regla general, una mayoría calificada correspondiente al 70% de los coeficientes de copropiedad para reformar el reglamento. Existen materias que requieren unanimidad, como la desafectación de bienes comunes esenciales o cambios que afecten la destinación general del edificio. Una vez aprobada la reforma en asamblea, debe elevarse a escritura pública y registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para ser oponible frente a terceros.
¿Qué bienes comunes se consideran esenciales y cuáles no?
Según el art. 19 de la Ley 675, los bienes comunes esenciales son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o disfrute de los bienes de dominio particular, como estructuras, cimientos, muros de carga, redes de servicios públicos y accesos. Estos no pueden desafectarse. Los bienes comunes no esenciales — como un salón social, gimnasio o parqueadero de visitantes — sí pueden desafectarse mediante reforma del reglamento aprobada con la mayoría exigida, permitiendo por ejemplo su venta o cambio de destinación.
¿Cuándo es obligatorio tener consejo de administración?
El art. 51 de la Ley 675 exige consejo de administración en copropiedades de uso comercial, mixto o industrial, y en copropiedades residenciales con más de 30 unidades privadas. En copropiedades residenciales pequeñas (30 unidades o menos), el consejo de administración es opcional, salvo que el propio reglamento lo exija expresamente. El consejo actúa como órgano intermedio entre la asamblea y el administrador, con funciones que deben quedar explícitas en el reglamento.
¿Qué debido proceso exige la ley antes de sancionar a un copropietario?
El art. 59 de la Ley 675 de 2001 exige que, antes de imponer cualquier sanción, se comunique por escrito al presunto infractor la conducta atribuida, se le otorgue oportunidad de presentar descargos, y se profiera una decisión motivada por el órgano competente (consejo de administración o asamblea, según lo establezca el reglamento). Una sanción impuesta sin seguir este procedimiento puede ser impugnada judicialmente por el copropietario afectado.
¿El reglamento de propiedad horizontal puede prohibir el arrendamiento de corto plazo (tipo Airbnb)?
La Ley 675 no prohíbe ni autoriza expresamente el arrendamiento de corto plazo; la posibilidad de regularlo depende de lo que establezca el propio reglamento de cada copropiedad, siempre que la reforma se apruebe con la mayoría exigida por el art. 46. Muchas copropiedades colombianas han optado por incluir cláusulas específicas sobre arrendamiento turístico dentro del reglamento o del manual de convivencia, estableciendo condiciones de registro de huéspedes, uso de zonas comunes y responsabilidad del propietario por el comportamiento de los arrendatarios temporales.
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Ver cómo funciona — acceso gratisNota editorial — julio 2026
Artículo elaborado con base en la Ley 675 de 2001 (régimen de propiedad horizontal en Colombia) y el Decreto 1060 de 2009. Este artículo tiene carácter informativo y el modelo descargable es una plantilla de referencia que no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado de un abogado especializado en propiedad horizontal, requerido para la escrituración y registro de cualquier reglamento o reforma.
Última actualización: julio 2026 | Fuentes: Ley 675 de 2001; Decreto 1060 de 2009 | Autor: Equipo Legal IgeraFincas | IgeraFincas — descarga el modelo gratis.