¿Qué dice la ley sobre los parqueaderos de visitantes y privados en propiedad horizontal en Colombia? La Ley 675 de 2001 impide asignar en uso exclusivo los parqueaderos de visitantes (art. 22) y permite asignar equitativamente parqueaderos para los vehículos de los propietarios si ello no contradice las normas urbanísticas. Desafectar parqueaderos de visitantes o de usuarios exige reponer igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación y el 70% de los coeficientes (art. 20).
Parqueaderos de Visitantes y Privados en Propiedad Horizontal Colombia: Qué Dice la Ley en 2026
Pocos temas generan tantas discusiones en una copropiedad colombiana como los parqueaderos: visitantes que ocupan cupos de propietarios, propietarios que ocupan el espacio de visitantes, tarifas por 'cupo adicional', carros abandonados, rampas bloqueadas. Muchas de esas disputas desaparecen cuando se distingue entre parqueaderos de visitantes y parqueaderos de propietarios, que la Ley 675 de 2001 trata de forma distinta. Si quieres una guía complementaria sobre cesión y arriendo de cupos, lee primero nuestro artículo sobre parqueaderos y zonas comunes; aquí nos centramos en la diferencia entre ambos tipos y en cómo gestionarlos.
(1) Los parqueaderos de visitantes no pueden asignarse en uso exclusivo. (2) Los parqueaderos de los propietarios pueden asignarse de manera equitativa, siempre que no contradiga las normas urbanísticas municipales o distritales. (3) Si se desafectan parqueaderos de visitantes o de usuarios, debe reponerse un número igual o mayor de estacionamientos con la misma destinación.
Parqueaderos de visitantes: bien común de uso general
El artículo 22 enumera lo que no puede asignarse en uso exclusivo, y entre ello están los parqueaderos de visitantes. Son bienes comunes de uso general: cualquier visitante autorizado puede usarlos conforme al reglamento, y ningún propietario puede apropiarse de un cupo permanente. Lo que sí puede hacer la copropiedad, dentro de su reglamento, es regular el uso: tiempos máximos de permanencia, registro de placas, cobro de tarifas por parte de la copropiedad (cuando el reglamento lo prevea y destine esos ingresos a los fines de la copropiedad), horarios y sanciones.
Qué puede regular el reglamento
- Tiempo máximo de permanencia de un visitante y condiciones de autorización por el propietario anfitrión.
- Registro de ingreso y salida, con tratamiento adecuado de datos personales de visitantes.
- Prohibición de que residentes usen cupos de visitantes de forma permanente.
- Régimen de sanciones por usos indebidos, siempre con debido proceso (arts. 59 y 60).
Estas medidas deben estar en el reglamento o aprobarse por la asamblea; una orden verbal del portero o del administrador no basta para sancionar.
Parqueaderos de propietarios: asignación equitativa
Para los vehículos de los propietarios el artículo 22 prevé que puedan asignarse de manera equitativa a cada propietario, siempre que ello no contradiga las normas urbanísticas y de construcción municipales o distritales. Dependiendo de cómo se construyó el proyecto, un parqueadero puede ser un bien privado (con matrícula inmobiliaria propia), un bien común de uso exclusivo asignado a una unidad o un cupo común de uso general. Eso lo dice el reglamento de propiedad horizontal y los títulos de cada unidad, no la costumbre.
| Tipo de parqueadero | Naturaleza habitual | Qué dice la Ley 675 | Qué hacer en la práctica |
|---|---|---|---|
| De visitantes | Bien común de uso general | No se asigna en uso exclusivo (art. 22); su desafectación exige reponer igual o mayor número (art. 20) | Regular uso, tiempos y registro en el reglamento; sancionar con debido proceso |
| De propietarios asignados al apartamento | Según el proyecto: privado o común de uso exclusivo | Asignación equitativa si no contradice normas urbanísticas (art. 22); uso exclusivo sujeto al art. 23 | Verificar título y reglamento; documentar la asignación y la compensación si aplica |
| Cupos comunes sin asignar | Bien común de uso general | Mismas reglas de bienes comunes (art. 19) | Definir turnos o sorteos aprobados por asamblea |
| Motos y bicicletas | Depende del reglamento | La ley no los regula por separado | Incluir reglas claras en el reglamento |
Desafectar parqueaderos: qué exige la ley
Si la copropiedad quiere convertir parqueaderos comunes en otro uso (por ejemplo, para construir un salón), el artículo 20 pide la autorización previa de la autoridad municipal o distrital y el voto favorable del 70% de los coeficientes, y, cuando se trate de parqueaderos de visitantes o de usuarios, la reposición de un número igual o mayor de estacionamientos con la misma destinación. Es decir, no se pueden eliminar cupos de visitantes sin reponerlos. Esta decisión tampoco puede tomarse en segunda convocatoria sin alcanzar el 70% (art. 46, parágrafo). Detalle en nuestra guía de mayorías calificadas del 70%.
Uso exclusivo de parqueaderos comunes: obligaciones del titular
Si un parqueadero es un bien común asignado en uso exclusivo, aplican las obligaciones del artículo 23: no alterar ni construir sobre el cupo, no cambiar su destinación, asumir las reparaciones causadas por su culpa o por desgaste ordinario, y pagar la compensación económica que fije la asamblea. Es frecuente que los conflictos se deban a cerramientos, cubiertas o instalaciones de cargadores eléctricos hechos sin autorización; revisa el reglamento y, de ser necesario, somete la autorización a la asamblea.
La ley no detalla en los artículos revisados un régimen de tarifas para parqueaderos de visitantes. Si tu copropiedad quiere cobrarlas, asegúrate de que el reglamento o la asamblea lo autoricen y de que los ingresos se contabilicen como recursos de la copropiedad. Consulta a un abogado ante dudas tributarias.
Paso a paso: ordenar el sistema de parqueaderos
- 1Revisa el reglamento y los títulos — Identifica cuántos parqueaderos son privados, comunes de uso exclusivo y de visitantes, con su coeficiente y matrícula.
- 2Haz un inventario físico — Cuenta cupos reales, señalización y placas. Compáralos con los planos y la licencia.
- 3Redacta o actualiza el manual de uso — Define horarios, tiempos de visitantes, registro, uso de cupos y sanciones.
- 4Aprueba los cambios en asamblea — Las reglas de uso general pueden ajustarse con la mayoría que prevea el reglamento; si implican reforma del reglamento, 70% de coeficientes (art. 46).
- 5Comunica a los propietarios y a la portería — Entrega copia del manual y registra recibo.
- 6Aplica sanciones con debido proceso — Notificación escrita, plazo para corregir y decisión de la instancia competente (arts. 59 y 60).
- 7Audita trimestralmente — Revisa ocupaciones indebidas, cupos abandonados y reclamaciones.
Errores frecuentes
- Asignar cupos de visitantes a residentes. El art. 22 impide la asignación en uso exclusivo de los parqueaderos de visitantes.
- Eliminar cupos de visitantes sin reponerlos. El art. 20 exige reponer igual o mayor número.
- Sancionar sin debido proceso. Los arts. 59 y 60 exigen requerimiento escrito, plazo y respeto a proporcionalidad.
- Desconocer los títulos de propiedad. Un parqueadero con matrícula propia es un bien privado; el reglamento no puede tratarlo como común sin reforma.
- Permitir obras no autorizadas en el cupo. El art. 23 prohíbe alterar o construir sobre el bien de uso exclusivo.
Preguntas frecuentes
¿Puede un propietario adueñarse de un parqueadero de visitantes?
No. El art. 22 prohíbe asignarlos en uso exclusivo.
¿Se pueden eliminar parqueaderos de visitantes?
Solo mediante desafectación (art. 20) con autorización municipal o distrital, 70% de coeficientes y reposición de un número igual o mayor de estacionamientos.
¿Quién decide a qué apartamento corresponde cada cupo?
El reglamento y los títulos de propiedad. Si hay asignación de bienes comunes, el art. 22 permite hacerla de manera equitativa siempre que no contradiga las normas urbanísticas.
¿Puede restringirse el parqueadero a un propietario moroso?
El art. 59 permite restringir el uso de bienes comunes no esenciales como sanción por incumplimientos no pecuniarios, con debido proceso. Si el parqueadero es privado (con matrícula propia), consulta con un abogado antes de limitarlo.
¿Qué hacer con un vehículo abandonado en el parqueadero común?
Aplicar el procedimiento que establezca el reglamento: requerimiento escrito al propietario, plazo y, si procede, acudir a las autoridades competentes. El administrador puede solicitar apoyo de la autoridad de policía cuando sea necesario.
- Modelo de reglamento de propiedad horizontal (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a asamblea general (plantilla orientativa descargable)
- Guía completa de propiedad horizontal en Colombia
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Conoce IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley 675 de 2001 (Colombia). Actualizado octubre 2026. No constituye asesoramiento legal: revisa siempre el reglamento de tu copropiedad y consulta a un abogado.