¿Qué hacer en Ecuador si el ruido de un animal en propiedad horizontal perturba a los vecinos? Documente los hechos (fechas, horas, testigos), pida al administrador que notifique por escrito al responsable y aplique las medidas del reglamento interno. La base general es el deber de no perturbar el uso legítimo de los demás (Ley de Propiedad Horizontal, art. 6) y la prohibición de usos abusivos de los bienes comunes (Reglamento, art. 12). Si no se resuelve, caben conciliación interna, mediación o acción judicial.
Un perro que ladra durante horas, gatos que maúllan por la noche, aves en un balcón, un animal que queda encerrado mientras sus dueños trabajan: el ruido de animales es de las quejas más repetidas en los edificios, y también de las más difíciles de resolver, porque mezcla afecto, salud, descanso y derecho. Esta guía propone un procedimiento realista para administradores y vecinos, con el soporte normativo de la propiedad horizontal en Ecuador y sus límites.
El marco normativo: qué cubre y qué no cubre
El Reglamento General prohíbe instalar máquinas que causen ruidos o vibraciones (art. 12, literal f, y art. 18, literal d), pero esa norma se refiere a máquinas, no a animales. Para el ruido de animales hay que recurrir a reglas generales de convivencia, junto con lo que diga el reglamento interno y las ordenanzas de su cantón sobre ruido y tenencia de animales.
| Norma | Contenido | Utilidad frente al ruido de animales |
|---|---|---|
| Ley, art. 6 | Uso de los bienes comunes según su destino ordinario y sin perturbar el uso legítimo de los demás. | Fundamento del deber general de no perturbar; vale especialmente para animales en balcones, patios y áreas comunes. |
| Ley, art. 7 | Cada propietario usa su unidad en la forma prevista en el reglamento interno y no puede ejecutar actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad. Las restricciones rigen también para arrendatarios y ocupantes. | Alcanza a los ocupantes de la unidad. |
| Reglamento, art. 12, literal b | Prohíbe el uso abusivo de bienes comunes o contrario a su destino, o que obstaculice el derecho de los demás. | Animales en pasillos, terrazas y jardines. |
| Reglamento, art. 12 (último inciso) | La asamblea puede establecer otras prohibiciones en el reglamento interno. | Permite fijar horarios de silencio y normas sobre animales. |
| Reglamento, art. 19 | Los actos prohibidos se sancionan conforme a la Ley, al Reglamento General y al reglamento interno; los copropietarios asumen el incumplimiento de arrendatarios y deben solicitar las sanciones, incluso terminar el contrato. | Responsabilidad del propietario por su inquilino. |
| Reglamento, art. 60, literal h | El Administrador impone o solicita al órgano competente la imposición de sanciones y multas; su producto ingresa al Fondo Común de Reserva. | Vía de sanción. |
| Reglamento, art. 63 | Procedimiento conciliatorio verbal, breve y sumario ante un órgano de administración; posibilidad de acordar mediación o arbitraje por escrito. | Vía de solución sin juicio. |
Qué no hay
La normativa nacional de propiedad horizontal no fija decibelios, horarios de silencio ni un número máximo de animales. Si usted necesita esos parámetros, deben estar en el reglamento interno o en las ordenanzas municipales. Verifique si su cantón tiene normas sobre ruido.
Procedimiento paso a paso
1Hable primero, con respeto y por escrito si hace falta
Muchos conflictos se resuelven cuando el responsable ignora que su animal molesta (por ejemplo, ladra cuando queda solo). Una conversación o una nota amable es el primer paso.
2Documente cada incidente
Cree un registro con fecha, hora, duración y descripción de lo ocurrido, y recoja el testimonio de otros vecinos. Grabaciones de audio o video pueden ayudar, pero deben usarse con cuidado y sin invadir la intimidad de terceros. Un registro sistemático vale más que una queja aislada.
3Presente la queja a la administración
La queja debe ser escrita e incluir el registro. El Administrador está obligado a cumplir y hacer cumplir la Ley, el Reglamento General y el reglamento interno (art. 60, literal r), por lo que la queja activa su deber de actuar.
4Notificación formal al responsable
La administración notifica por escrito al propietario (y al inquilino, si lo hay), cita la norma del reglamento interno aplicable, describe los hechos y fija un plazo para corregirlos. Si el reglamento exige un procedimiento de audiencia o descargos, respételo.
5Sanción conforme al reglamento
Si persisten los hechos, procede la sanción prevista en el reglamento interno, que puede imponer la administración o solicitar al órgano competente (art. 60, literal h). La multa debe estar tipificada previamente y ser proporcional; en caso de reincidencia, aplicar la medida mayor.
6Conciliación, mediación o arbitraje
El Reglamento General permite un procedimiento conciliatorio ante un órgano de administración y que las partes acuerden por escrito acudir a mediación o arbitraje (art. 63). Es una vía más rápida y menos conflictiva que el juicio.
7Acciones externas o judiciales
Si el problema persiste, pueden acudir a las autoridades municipales competentes en control de ruido o tenencia de animales, o iniciar acciones judiciales con asesoría legal. Conserve todo el expediente.
Qué puede y qué no puede hacer el administrador
- Puede: recibir quejas, notificar, citar a las partes, aplicar las sanciones que el reglamento prevea, llevar el expediente, solicitar a la asamblea o al órgano competente la imposición de sanciones y presentar propuestas de reforma del reglamento.
- No puede: incautar o retirar un animal, ingresar a una unidad privada sin cauce legal, exponer públicamente los datos del infractor ni imponer multas que el reglamento no contempla.
- Debe: tratar a todos por igual, escuchar al señalado y dejar constancia por escrito de cada paso. La neutralidad protege al administrador de acusaciones de parcialidad.
Si el ruido proviene de un inquilino o visitante
El Reglamento General obliga a copropietarios, usuarios, arrendatarios y ocupantes a cumplir el régimen (art. 3) y establece que el propietario asume el incumplimiento de su arrendatario y debe solicitar las sanciones e, incluso, dar por terminado el contrato y recuperar la unidad, observando el procedimiento convenido en el contrato o el previsto en la Ley (art. 19). En la práctica, notificar al propietario es imprescindible: es quien responde ante el condominio. Recuerde que el arrendatario no tiene derecho de asistir a la asamblea, salvo representación (art. 41).
Errores frecuentes
Quejas verbales sin registro. Sin fechas, horas y testigos, la administración no puede actuar con solidez.
Publicar nombres o fotos del infractor en grupos de WhatsApp. Expone a la administración a reclamaciones por daño a la honra o tratamiento indebido de datos personales; use canales formales.
Sancionar sin norma previa. La multa debe estar prevista en el reglamento interno; de lo contrario es impugnable.
Tomar partido. El administrador que adopta un bando pierde credibilidad y puede ser cuestionado por la asamblea.
Convertir un problema de convivencia en una guerra de denuncias. Antes de acudir a autoridades, agote la conciliación del art. 63 y documente los intentos.
Recursos para este tema
- Reglamento interno de copropiedad (Ecuador) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de asamblea de copropietarios (plantilla orientativa descargable)
- Sanciones y multas a copropietarios en Ecuador
- Calculadora de alícuotas de propiedad horizontal (Ecuador)
- Guía completa de propiedad horizontal en Ecuador
Las plantillas son modelos orientativos: adáptelas al reglamento interno de su edificio y consulte a un abogado en casos litigiosos.
Preguntas frecuentes
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (Codificación 2005-013, RO 119 de 6-X-2005, reformada por la Ley publicada en el RO 543-S de 27-IX-2011) y Reglamento General (Decreto Ejecutivo 1229, RO 270 de 6-IX-1999, texto con última reforma en el RO 506-S de 22-V-2015), consultados en la base legal de Ediciones Legales / gob.ec. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico.