Respuesta corta: como presidente no puedes prohibir un piso turístico tú solo. Lo que sí puedes (y debes) hacer es requerir por escrito que cese la actividad si no tiene la aprobación de la comunidad, y llevar a la junta el acuerdo que la limite o la prohíba. Ese acuerdo necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a la vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH).
Si eres el vecino al que le ha tocado ser presidente y en tu escalera hay maletas con ruedas a todas horas, probablemente te hayan preguntado ya qué vas a hacer. Este artículo está pensado para ti, no para el administrador profesional: qué te permite la ley, qué no, y en qué orden conviene moverte. Si quieres el detalle técnico de cómo se prohíbe y los matices por comunidades autónomas, tienes ya dos guías completas: cómo prohibir el alquiler turístico en tu comunidad y pisos turísticos: cómo prohibirlos en la comunidad. Aquí nos centramos en tu papel.
Todo lo que sigue se apoya en el texto consolidado de la LPH (Ley 49/1960) publicado en el BOE, en su redacción vigente, incluida la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, que en abril de 2025 añadió el apartado 3 al artículo 7 y reformó el apartado 12 del artículo 17.
Qué dice la ley hoy sobre los pisos turísticos
Hay dos artículos que tienes que conocer. El primero es el artículo 7.3 de la LPH: el propietario que quiera dedicar su vivienda a la actividad de alquiler de uso turístico (la que describe la letra e del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos de la normativa sectorial turística) debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Es decir, la regla de partida es que sin acuerdo expreso de la junta no se puede empezar.
El segundo es el artículo 17.12, que fija la mayoría. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba esa actividad, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
| Qué quieres hacer | Qué exige la LPH |
|---|---|
| Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística | Acuerdo expreso con 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas (art. 17.12) |
| Fijar cuotas especiales o aumentar la participación en gastos comunes del piso turístico | La misma mayoría, siempre que el aumento no supere el 20 % (art. 17.12) |
| Que el acuerdo afecte a pisos que ya llevaban tiempo funcionando | El texto dice que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos (art. 17.12) |
| Que un propietario empiece la actividad | Aprobación expresa previa de la comunidad (art. 7.3) |
Fíjate en una cosa que suele pasar desapercibida: el artículo 17.12 habla de «tres quintas partes del total de los propietarios», no de los asistentes a la junta. Se cuentan sobre el total de la comunidad, y además hay que alcanzar las tres quintas partes de las cuotas. Para entender cómo se cuentan estas mayorías tienes la guía de quórums y mayorías de la LPH y el artículo sobre los tipos de mayoría en la junta.
Qué puede hacer el presidente (y qué no)
Lo que sí te corresponde
- Requerir el cese. El segundo párrafo del artículo 7.3 dice que el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, requerirá a quien realice la actividad sin aprobación expresa su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
- Convocar la junta. Eres tú quien convoca (art. 16.2) y, además, cualquier propietario puede pedirte por escrito que se trate un asunto, y tienes que incluirlo en el orden del día de la siguiente junta.
- Representar a la comunidad. El artículo 13.3 te atribuye la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que la afecten.
Lo que no puedes hacer por tu cuenta
- Prohibir por decreto. Una prohibición general es un acuerdo de junta con la mayoría del artículo 17.12.
- Demandar sin autorización de la junta. El artículo 7.2, al que remite el 7.3, dice que si el infractor persiste el presidente, previa autorización de la Junta debidamente convocada al efecto, puede entablar la acción de cesación. Hace falta el requerimiento previo y el acuerdo de la junta que autoriza la demanda.
- Cobrar multas o inventar cuotas. Las cuotas especiales para el piso turístico solo existen si la junta las aprueba con la mayoría del 17.12 y dentro del límite del 20 %.
Paso a paso para un presidente novato
- Comprueba si hay actividad turística real. No basta con que veas turistas. La ley se refiere a la actividad definida en la normativa sectorial turística, que depende de cada comunidad autónoma. Mira si el piso tiene número de registro o licencia turística en el organismo autonómico correspondiente.
- Lee los estatutos. Si ya prohíben las actividades turísticas o fijan el destino exclusivo de vivienda, tu posición es más sólida. Si no dicen nada, necesitas el acuerdo de junta.
- Envía un requerimiento por escrito. Por un medio que deje constancia de recepción (el artículo 9.1.h habla de «cualquier medio que permita tener constancia de su recepción» para las comunicaciones). Guarda copia.
- Incluye el asunto en el orden del día. Redacta la propuesta con claridad: qué se vota exactamente (prohibir, condicionar, cuotas especiales). Puedes apoyarte en el modelo de convocatoria y en el artículo sobre cómo convocar bien la junta.
- Cuenta los votos con cuidado. Necesitas dos tres quintas partes a la vez: de propietarios y de cuotas. Anota quién vota qué para reflejarlo en el acta (el artículo 19.2 pide indicar nombres y cuotas de quienes votan a favor y en contra cuando sea relevante para la validez).
- Redacta el acta y notifícala. Firmada por presidente y secretario en el momento o en los diez días naturales siguientes (art. 19.3), y remitida a los propietarios. Tienes ayuda en el artículo sobre cómo redactar el acta.
- Si no cesan, vuelve a la junta. Pide autorización para ejercer la acción de cesación y consulta con un abogado antes de presentar nada.
Qué pasa con los ausentes y con los morosos
Hay dos reglas generales de la LPH que afectan a la votación. La primera es la del artículo 17.8: en general, se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que deje constancia de la recepción. El propio texto establece excepciones, así que antes de contar con esos votos para una mayoría ajustada revisa el artículo completo o consulta a un profesional.
La segunda es la del artículo 15.2: los propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, y no las hayan impugnado judicialmente ni consignado, pueden participar en la deliberación pero no votan, y ni su persona ni su cuota se cuentan a efectos de alcanzar las mayorías. Si tienes morosos, mira el artículo sobre qué hacer con un vecino moroso.
Errores comunes
- Votar «mayoría simple». Para este asunto no vale. Si la votación se hace con una mayoría menor, el acuerdo puede impugnarse por ser contrario a la ley (art. 18.1.a).
- Contar solo a los presentes. Las tres quintas partes se calculan sobre el total de propietarios y cuotas.
- Pensar que el acuerdo desaloja a quien ya alquilaba. El texto señala que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Qué ocurre con licencias o actividades ya en marcha puede depender de la normativa autonómica y del caso concreto; pide asesoramiento.
- Dejar pasar los plazos de impugnación sin anotarlos. La acción caduca a los tres meses desde el acuerdo, salvo que sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso es de un año; para los ausentes, el plazo se cuenta desde que se les comunica el acuerdo (art. 18.3).
- Olvidar tu comunidad autónoma. Las exigencias para ejercer la actividad turística son autonómicas. En Cataluña, además del régimen estatal, existe el Libro V del Código Civil de Cataluña; lee la guía específica para Cataluña y confirma el texto vigente antes de actuar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo prohibir un piso turístico yo solo como presidente?
No. Prohibirlo, limitarlo o condicionarlo requiere un acuerdo expreso de la junta con las tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.12). Tú puedes requerir el cese de una actividad no aprobada (art. 7.3), pero acudir a los tribunales exige autorización de la junta.
¿Se puede cobrar más cuota a un piso turístico?
Sí, mediante acuerdo con la misma mayoría de tres quintas partes, siempre que el incremento en la participación en gastos comunes no supere el 20 %, y sin efecto retroactivo (art. 17.12).
¿Qué pasa si el acuerdo no sale por falta de votos?
Entonces no hay acuerdo de limitación. Sigue vigente la regla del artículo 7.3 de que la actividad necesita aprobación expresa de la comunidad, así que el propietario no puede ampararse en que la junta no se haya pronunciado. Los detalles de aplicación pueden variar según la comunidad autónoma y los estatutos, por lo que conviene consultarlo con un profesional.
¿Y si un vecino impugna el acuerdo?
Puede hacerlo ante los tribunales en los supuestos del artículo 18.1. La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar (art. 18.4). Por eso es clave que la votación y el acta estén bien hechas.
Prepara la votación sin errores. IgeraComunidad está en acceso anticipado y estamos construyendo la ayuda para redactar la convocatoria y el acta de tu junta; pide acceso anticipado para preparar la junta sobre pisos turísticos de tu comunidad.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Las normas autonómicas y los estatutos de cada comunidad pueden cambiar la respuesta.