Respuesta corta: para llevar una obra a la junta, pide al menos tres presupuestos con el mismo alcance, compáralos en una tabla igual para todos, incluye el asunto en el orden del día y deja en el acta qué presupuesto se aprueba, por qué mayoría y con qué condiciones. La mayoría necesaria depende del tipo de obra y de los estatutos, así que identifica primero de qué obra se trata.
La ley no te obliga a pedir tres presupuestos en una obra normal, pero es la forma más sencilla de justificar ante tus vecinos que el precio es razonable. Esta guía te da un método para hacerlo sin ser experto en obras.
Qué dice la LPH
- Artículo 14: corresponde a la junta aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca.
- Artículo 10: las obras necesarias para conservar el edificio y que sean exigidas por la autoridad, o de seguridad, habitabilidad y accesibilidad en los casos que fija la ley, no necesitan acuerdo previo de la junta en los supuestos que regula ese artículo. Revisa el texto vigente para tu caso.
- Artículo 17, apartado 7: para los acuerdos generales basta el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad de las cuotas de los presentes.
- Artículo 17, apartado 8: los votos de los ausentes debidamente citados se computan como favorables si, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en 30 días naturales.
- Artículo 19: los acuerdos constan en el libro de actas, que se cierra con la firma del presidente y del secretario.
Algunas obras (mejoras o innovaciones, instalaciones nuevas) tienen mayorías reforzadas en otros apartados del artículo 17, y los estatutos pueden fijar reglas propias. Para ver cuál te corresponde, lee qué mayoría necesitas para las obras de la comunidad y, si hay urgencia, obras urgentes sin junta. Si estás en Cataluña, consulta el Libro V del Código Civil de Cataluña y la guía de mayorías y quórums del CCCat.
Paso 1: define la obra antes de pedir precios
Si cada empresa presupuesta una cosa distinta, no podréis comparar. Redacta una descripción corta con: qué hay que arreglar, dónde, qué resultado esperáis y cualquier informe técnico previo (ITE, informe de un técnico, fotos). Envía exactamente el mismo texto a todas las empresas.
Paso 2: pide tres presupuestos comparables
Pide que cada presupuesto indique por escrito: partidas con precio, materiales y marcas, plazo de ejecución, IVA, forma de pago, garantía, seguro de responsabilidad civil y quién gestiona residuos y licencias.
Paso 3: tabla comparativa
| Criterio | Empresa A | Empresa B | Empresa C |
|---|---|---|---|
| Precio total con IVA | |||
| Qué incluye y qué no | |||
| Plazo de ejecución | |||
| Forma de pago | |||
| Garantía | |||
| Seguro de responsabilidad civil | |||
| Referencias de obras similares |
El más barato no siempre es el mejor: desconfía de un precio muy inferior a los demás, porque puede dejar fuera partidas. Pregunta por esa diferencia antes de proponerlo. Si la obra es técnica (estructura, fachada, cubierta), valora que un técnico revise los presupuestos.
Paso 4: orden del día y convocatoria
La convocatoria indica los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora (artículo 16). Redacta el punto de forma concreta, por ejemplo: «Estudio y, en su caso, aprobación de uno de los presupuestos para la reparación de la cubierta, y forma de pago». Adjunta o deja a disposición los tres presupuestos y la tabla. Plazos y formalidades en cómo convocar una junta de propietarios; puedes usar el modelo de convocatoria o la calculadora generadora de convocatoria.
Incluye también el punto de cómo se paga: con el fondo de reserva, con una derrama o en cuotas. Mira cómo calcular la derrama de una obra.
Paso 5: la votación y la constancia en el acta
Vota primero si se aprueba la obra y después qué presupuesto, o ambas cosas a la vez si es sencillo. Para saber cómo contar propietarios y cuotas, y quién no vota, mira votar en la junta de propietarios. En el acta deja escrito:
- Qué presupuestos se presentaron (empresa e importe) y el criterio de elección.
- La obra aprobada, el importe, el plazo y la forma de pago.
- Votos a favor, en contra y abstenciones, con el número de propietarios y las cuotas que representan.
- Quién queda autorizado para firmar el contrato con la empresa.
- Los propietarios que no votan por no estar al corriente de pago, si los hay.
Recuerda el artículo 17.8: a los ausentes debidamente citados se les comunica el acuerdo, y su silencio durante 30 días naturales se cuenta como voto favorable, con las excepciones que fija la ley. Guía de actas: redactar el acta.
Un ejemplo de redacción del acuerdo en el acta
Puedes adaptar un texto como este: «La junta, tras examinar los tres presupuestos presentados (empresa A, empresa B y empresa C), acuerda adjudicar la obra de [descripción] a [empresa] por un importe de [importe] con IVA, con un plazo de ejecución de [plazo] y pago [forma de pago]. Votan a favor [número] propietarios que representan [porcentaje] de las cuotas; en contra, [número]; abstenciones, [número]. Se autoriza al presidente a firmar el contrato.» Rellena los corchetes con los datos reales de tu junta.
Adjunta al acta una copia de los tres presupuestos. Así, cualquier vecino que no pudo asistir puede ver en qué se basó la decisión.
Errores comunes
- Comparar presupuestos que no incluyen lo mismo.
- Llevar un solo presupuesto «porque es de confianza».
- Firmar el contrato antes de que el acuerdo conste en acta.
- No decidir cómo se paga la obra en la misma junta.
- No contar bien las mayorías y exponer el acuerdo a una impugnación.
Preguntas que conviene hacer a cada empresa
- ¿Qué trabajos concretos incluye el precio y cuáles quedan fuera?
- ¿Quién pide las licencias o permisos municipales, si hacen falta, y quién paga las tasas?
- ¿Qué pasa si aparecen problemas imprevistos durante la obra? ¿Cómo se presupuestan?
- ¿Cuándo empiezan, cuánto tardan y qué molestias habrá para los vecinos?
- ¿Qué garantía dan por escrito y qué cubre?
- ¿Pueden enseñar una obra parecida y dar un contacto de otra comunidad?
Guarda las respuestas por escrito (un correo basta). Si más adelante hay una discusión sobre lo que se prometió, será tu mejor prueba.
Cómo presentarlo en la junta
Dedica cinco minutos a explicar el problema, otros cinco a la tabla comparativa y deja tiempo para preguntas. Propón una recomendación razonada, pero deja claro que la decisión es de la junta. Si hay un vecino con conocimientos técnicos, pídele que te ayude a revisar los presupuestos antes de la reunión. Y si una parte de los vecinos duda, puedes proponer aprobar la obra condicionada a algo concreto, como una visita técnica previa, siempre que quede escrito en el acta.
Después de la junta: contrato y seguimiento
Con el acta ya firmada, firma un contrato con la empresa que recoja el alcance, el precio, el plazo, la forma de pago y la garantía. Vincula los pagos a hitos de avance y no pagues el total por adelantado. Cuando acabe la obra, revisa el resultado con la empresa y, si procede, con un técnico, antes del último pago. Guarda facturas, garantías y cualquier documento técnico con la documentación de la comunidad: te lo agradecerá el siguiente presidente.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio pedir tres presupuestos?
En la LPH no encontramos esa obligación para una obra común. Es una buena práctica que facilita justificar la decisión, y los estatutos o la junta pueden exigirla.
¿Puede el presidente contratar la obra por su cuenta?
Según el artículo 14, aprobar presupuestos y ejecución de obras de reparación es competencia de la junta. Hay excepciones para obras urgentes o exigidas por ley; consulta el artículo sobre obras urgentes.
¿Qué hago si no se alcanza la mayoría?
El artículo 17.7 prevé que, si no se logra la mayoría, el juez puede resolver en equidad a instancia de parte, en el mes siguiente a la segunda junta. Antes, intenta negociar una alternativa o convocar de nuevo con más información.
¿Puedo impugnar un acuerdo de obra?
El artículo 18 regula la impugnación de acuerdos con plazos propios y condiciones, como estar al corriente de pago o haber consignado la deuda. Consulta el texto vigente o a un abogado si tienes dudas.
¿Quieres ordenar los presupuestos y preparar el punto de la obra para tu junta? Pide acceso anticipado a IgeraComunidad y deja listo el orden del día y el acta de la obra.