Respuesta corta: lo primero que tienes que saber es si cada plaza de garaje y cada trastero es de un propietario (anejo de un piso o finca independiente) o es un elemento común con uso asignado. Lo dice el título constitutivo y los estatutos. A partir de ahí, la junta puede aprobar normas de uso, pero no puede cambiar por mayoría simple lo que el título establece sobre plazas, trasteros y cuotas.
El garaje y los trasteros son una fuente constante de problemas en las comunidades sin administrador profesional: coches mal aparcados, trasteros convertidos en almacenes de cosas peligrosas, quién paga la puerta del garaje o si hay que pagar el ascensor si solo tienes plaza. Este artículo ordena el asunto para el vecino que ha pasado a ser presidente. Para el enfoque del profesional existe ya la guía de normativa de garajes comunitarios para administradores de fincas; aquí el ángulo es el tuyo.
He contrastado los artículos citados con el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960) del BOE. Un dato importante: la ley menciona los garajes como ejemplo de anejos, pero no contiene una regulación específica de los trasteros. Para ellos, todo depende del título y los estatutos.
Primero: de quién es cada cosa
El artículo 5 de la LPH dice que el título constitutivo describe cada piso o local, con su extensión, linderos, planta y los anejos, «tales como garaje, buhardilla o sótano», y fija la cuota de participación de cada uno. El artículo 3 añade que a cada piso o local corresponde el derecho exclusivo sobre su espacio y sobre los anejos que expresamente se hayan señalado en el título, aunque estén fuera del espacio delimitado.
En la práctica puedes encontrarte con tres situaciones. Mira tu escritura y tus estatutos para saber en cuál estás:
| Situación | Qué implica |
|---|---|
| La plaza o el trastero figura como anejo de un piso en el título | Pertenece a ese piso. La junta no puede reasignarlo. |
| Es una finca o local independiente con su propia cuota | Su propietario tiene los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario, con su cuota. |
| Es un elemento común del edificio con uso asignado o sin asignar | Lo que dispongan el título y los estatutos; para arrendar elementos comunes sin uso específico la LPH pide una mayoría concreta (ver abajo). |
Lo que sí decide la junta
- Normas de uso. El artículo 6 permite al conjunto de propietarios fijar normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites de la ley y los estatutos. Ejemplos razonables: velocidad dentro del garaje, no dejar objetos en zonas de paso, cierre de la puerta, mantenimiento de la limpieza.
- Mantenimiento y gastos generales. Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios se pagan según la cuota de participación fijada en el título o según lo especialmente establecido (art. 9.1.e). El propio artículo 9.2 aclara que se consideran generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, y que no utilizar un servicio no exime de pagar, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 17.4.
- Arrendar elementos comunes sin uso específico. El artículo 17.3 exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- Servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de servicios como vigilancia u otros servicios comunes de interés general requiere esa misma mayoría de tres quintas partes (art. 17.3).
- El resto de acuerdos de administración. Con carácter general, basta la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7).
Lo que la junta no puede decidir por mayoría
- Cambiar las reglas del título o los estatutos. Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que impliquen aprobar o modificar reglas del título constitutivo o de los estatutos requieren unanimidad (art. 17.6). Si en tu título una plaza está vinculada a un piso, no se puede reasignar con una votación de mayoría.
- Alterar cuotas a su antojo. La cuota de cada piso o local solo puede variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 (art. 3). No puedes decidir en una junta que las plazas paguen más o menos que lo fijado en el título sin cumplir esos requisitos.
- Hacer inservible el espacio de un propietario. El artículo 17.4 prohíbe las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario sin su consentimiento expreso.
- Impedir una instalación de recarga. La instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en el aparcamiento, si se ubica en una plaza individual de garaje, solo requiere la comunicación previa a la comunidad, y el coste y el consumo corren íntegramente a cargo de los interesados (art. 17.5).
Plazas y cuotas: lo que pagan los dueños de garaje
La pregunta típica es si quien solo tiene plaza paga el ascensor, el portal o la limpieza. La LPH da la regla general (cuota de participación o «lo especialmente establecido», art. 9.1.e) y es el título y los estatutos los que concretan si existen cuotas diferenciadas, por ejemplo exclusiones de ciertos gastos para los locales o garajes. Si tus estatutos contienen reglas específicas, se aplican. Si dudas, no modifiques nada en la derrama sin comprobarlo: una derrama mal repartida es impugnable. Puedes consultar el artículo sobre el cálculo de la cuota con el coeficiente de participación y la calculadora de cuota de comunidad.
Además, todos los propietarios contribuyen al fondo de reserva con arreglo a su cuota de participación; el fondo no puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Detalle en la calculadora de fondo de reserva.
Trasteros: normas de uso y seguridad
Como la LPH no los regula expresamente, dependen de cómo estén definidos en el título (anejo, finca independiente o elemento común). Lo que sí puedes aplicar es lo que dice el artículo 7.2: ni el propietario ni el ocupante pueden desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Un trastero usado como vivienda o para almacenar materiales peligrosos puede entrar en esa categoría. El presidente requerirá el cese y, si persiste, necesitará autorización de la junta para acudir a los tribunales. Para el detalle técnico de seguridad (extintores, normativa contra incendios) consulta con un técnico o con el ayuntamiento.
Paso a paso para el presidente
- Consigue la escritura de división horizontal y los estatutos y marca qué plazas y trasteros son anejos, fincas independientes o elementos comunes.
- Haz una lista de problemas reales (no de quejas sueltas): aparcamiento indebido, acceso, limpieza, uso indebido de trasteros.
- Redacta unas normas de uso breves y concretas, sin contradecir el título ni los estatutos.
- Conviértelas en un punto del orden del día. Usa el modelo de convocatoria y el generador de convocatoria de junta.
- Vota y deja constancia en el acta (plantilla de acta). El acta recoge acuerdos y, cuando sea relevante, quién votó a favor y en contra y con qué cuotas (art. 19.2).
- Comunica las normas a todos los propietarios por el procedimiento del artículo 9.
Errores comunes
- Reasignar plazas por mayoría cuando el título las vincula a un piso.
- Cobrar cuotas especiales a garajes sin base en el título o en un acuerdo con la mayoría legal.
- Votar con la mayoría equivocada. Revisa la guía de quórums y mayorías.
- Actuar contra un vecino por un trastero sin requerimiento previo ni acuerdo de junta.
- Ignorar el derecho autonómico. En Cataluña se aplica el Libro V del Código Civil de Cataluña; existe una guía sobre garajes y plazas. Comprueba siempre el texto vigente.
Preguntas frecuentes
¿Puede la junta cambiar las plazas de garaje de sitio?
Si la plaza es un anejo descrito en el título, no por mayoría: cambiar reglas del título o estatutos exige unanimidad (art. 17.6) y el consentimiento de los afectados cuando se les deja sin el uso de su espacio (art. 17.4).
¿Puedo alquilar mi plaza de garaje a un vecino o a un tercero?
Depende de si es de tu propiedad (anejo o finca independiente) y de lo que digan los estatutos. Si es un elemento común sin uso específico, arrendarlo por la comunidad requiere tres quintas partes (art. 17.3).
¿Pueden prohibirme instalar un punto de recarga en mi plaza?
Si el aparcamiento tiene plaza individual, la LPH solo exige comunicación previa a la comunidad, con coste y consumo a tu cargo (art. 17.5).
¿Quién paga las obras del garaje?
Depende de si es elemento común o privativo y de la cuota del título. Los gastos generales se reparten por la cuota o por lo especialmente establecido (art. 9.1.e). Si la obra es de conservación necesaria, no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a); consulta también obras urgentes sin junta.
Ordena el garaje con un acuerdo bien votado. IgeraComunidad está en acceso anticipado: pide acceso para preparar la junta sobre las normas del garaje y los trasteros de tu comunidad.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. El título constitutivo, los estatutos y la normativa autonómica pueden cambiar la respuesta.