¿Qué debe contener el reglamento de un condominio en Costa Rica y cómo se modifica?
El reglamento de condominio y administración forma parte de la escritura constitutiva (Art. 4 Ley 7933) y debe cubrir como mínimo siete materias: administrador, aportaciones, asamblea, uso de bienes comunes, sanciones y disputas, reglas para filiales y fachadas (Art. 33). Lo fija al inicio el propietario de la finca matriz; su reforma está regulada en los artículos 34 y 27, que conviene leer juntos.
En un condominio costarricense casi todo conflicto de convivencia, de cobro o de asamblea termina en la misma pregunta: ¿qué dice el reglamento? La Ley 7933 no deja el reglamento a la improvisación: fija qué materias debe cubrir, quién lo redacta al inicio, a quién obliga y qué hay que hacer para modificarlo. Esta guía resume esas reglas para administradores y condóminos.
La Ley 7933 regula el régimen de condominio en todo el país; el reglamento de cada condominio completa los detalles. Aquí solo citamos artículos de la ley que hemos leído en su texto consolidado y, cuando la ley remite al reglamento del condominio, lo decimos expresamente sin inventar plazos.
Base legal: qué dice la ley sobre el reglamento
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 4 | Las escrituras de afectación al régimen (arts. 2 y 3) incluyen el reglamento de condominio y administración. |
| Art. 6 | Las fincas filiales se originan al inscribirse la escritura constitutiva con la descripción de la finca matriz y de las filiales, el respectivo reglamento y los planos aprobados. |
| Art. 33 | Contenido mínimo del reglamento (siete materias, detalladas abajo). |
| Art. 34 | Quien adquiere derechos en un condominio queda sujeto al reglamento existente; al inicio lo establece el propietario de la finca matriz; puede ser modificado por la Asamblea de Condóminos por votación unánime del total de propietarios; toda modificación debe inscribirse en el Registro Inmobiliario. |
| Art. 27, inciso b.7 | Dos terceras partes del valor del edificio para «variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración». |
| Art. 23 | Las sanciones por infringir la ley, el reglamento o lo acordado en asamblea (prevención escrita, multa, obligación de desalojo) las desarrolla el reglamento, con debido proceso ante la Asamblea. |
Contenido mínimo según el Art. 33
El reglamento debe contener, como mínimo, disposiciones sobre:
- Administrador: manera de designarlo, contratarlo o sustituirlo, sus atribuciones y obligaciones, periodo del nombramiento y causas para removerlo.
- Aportaciones de los propietarios para gastos comunes.
- Asamblea: frecuencia de reunión, forma de convocarla, quién presidirá y cómo se designa.
- Uso de las cosas comunes: limitaciones, condiciones y derechos y obligaciones de cada propietario.
- Régimen de sanciones y mecanismos para resolver disputas.
- Reglas para afectar fincas filiales al régimen (que se convierten en fincas matrices sin perder su condición original).
- Fachadas: posibilidad, conjunta o individual, de cambiar su forma externa o decorar paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos a los del conjunto.
Observa que el plazo de convocatoria, la forma de notificar y la tabla de multas no los fija la ley: los remite al reglamento. Un reglamento silencioso en esas materias genera discusiones cada vez que hay una asamblea.
¿Quién aprueba el reglamento y a quién obliga?
Según el Art. 34, el reglamento inicial lo establece el propietario de la finca matriz (normalmente quien desarrolla el proyecto) y se incluye en la escritura constitutiva. Desde ese momento obliga a quien adquiera derechos en el condominio: el comprador de una filial queda sujeto al reglamento existente aunque no haya participado en su redacción. Por eso, antes de comprar conviene pedir copia del reglamento inscrito y leerlo completo.
Cómo se modifica: lectura cuidadosa de los artículos 34 y 27
Este es el punto que más dudas genera. El texto consolidado de la ley contiene dos reglas que a simple vista no coinciden:
- El Art. 34 dice que el reglamento puede ser modificado por la Asamblea de Condóminos «por votación unánime del total de los propietarios».
- El Art. 27, inciso b.7 (texto reformado por la Ley 10229, de 2022) permite «variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración» con al menos dos terceras partes del total del valor del edificio; y si un solo propietario representa al menos el 50% del valor, se requiere además el 50% de los votos restantes reunidos en Asamblea.
Hemos leído ambos artículos en el texto consolidado y los dos figuran vigentes. Cuál prevalece en la práctica es una cuestión de interpretación jurídica que no resolvemos aquí. Antes de someter a votación una reforma, pide criterio escrito a un abogado o notario y deja constancia en el acta del umbral aplicado.
Pasos para reformar el reglamento de forma ordenada
- 1Redacta el texto propuesto. Prepara el articulado actual y la versión modificada, señalando cada cambio.
- 2Convoca a la Asamblea conforme al reglamento. Convoca el administrador, o los propietarios que representen al menos un tercio del valor (Art. 25). Adjunta el texto íntegro de la propuesta a la convocatoria.
- 3Verifica el quórum. Dos tercios del valor del condominio en primera convocatoria; en segunda, cualquier número de asistentes (Art. 24).
- 4Vota y registra el resultado por valor. Cada propietario tiene votos iguales al porcentaje que su propiedad representa (Art. 24). Anota el porcentaje a favor, en contra y ausente.
- 5Consigna el acuerdo en el libro de actas. Arts. 28 y 32 bis: el libro de actas de la Asamblea se legaliza ante la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Inmobiliario.
- 6Inscribe la modificación. El Art. 34 exige inscribir toda modificación del reglamento en el Registro Inmobiliario; hazlo con apoyo notarial.
Errores frecuentes con el reglamento
- Modificarlo sin inscribirlo: el Art. 34 exige la inscripción registral de toda modificación.
- No incluir el texto de la reforma en la convocatoria, lo que invita a impugnaciones (el Art. 26 permite reclamar dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo).
- Aplicar multas sin debido proceso: el Art. 23 exige que las sanciones se impongan respetando el debido proceso ante la Asamblea y según lo que desarrolle el reglamento.
- Reglamento incompleto: omitir forma de convocar, causas de remoción del administrador o régimen de sanciones, materias que el Art. 33 exige cubrir.
- Ignorar el reglamento al comprar una filial: obliga al adquirente (Art. 34).
Preguntas frecuentes
Para comparar enfoques, mira el reglamento de condominio en México o el reglamento interno en Ecuador. Para el contexto regional, consulta la guía de propiedad horizontal en Latinoamérica.
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Conocer IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto consolidado de la Ley 7933 (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Costa Rica), incluidas las reformas de las leyes 8278, 8984, 10229 y 10746. Actualizado octubre 2026. Contenido informativo: no constituye asesoramiento legal; para un caso concreto consulta a un abogado o notario.