Respuesta corta. Si un propietario incumple las prohibiciones de la Ley 7933, del reglamento o de la asamblea, la ley prevé sanciones que desarrolla el reglamento del condominio: prevención por escrito, multa y obligación de desalojo, siempre tras el debido proceso ante la asamblea. Además, el artículo 15 permite pedir a la autoridad judicial una multa equivalente a un salario base. El primer paso siempre es revisar qué régimen de sanciones dice tu reglamento.
Norma en la que se basa este artículo. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.° 7933 del 28 de octubre de 1999 (La Gaceta N.° 229 del 25 de noviembre de 1999), en la versión consolidada del Sistema Costarricense de Información Jurídica (SCIJ) que he podido leer, con reformas de 2002 y 2011. La ley ha tenido reformas posteriores y el monto de la multa depende de una referencia a otra ley; verifica la versión vigente en el SCIJ y el reglamento de tu condominio antes de sancionar a nadie.
Qué se considera infracción
La ley no hace una lista cerrada de infracciones: remite a las prohibiciones y limitaciones de la propia ley, a las del reglamento del condominio y a las acordadas en asambleas (artículo 23). Entre las obligaciones que fija la ley a los propietarios, el artículo 15 señala que cada uno debe:
- Usar su finca filial de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva.
- No destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni a otro objeto que el convenido expresamente.
- No realizar actos ni incurrir en omisiones que perturben la tranquilidad de los demás propietarios o comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.
El artículo 16 prohíbe además toda innovación o modificación en el interior de la finca filial que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio, y pide abstenerse de todo acto, aun dentro de la propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el aprovechamiento de los servicios comunes y las instalaciones generales. El artículo 9, por su parte, protege el uso y goce racionales de las cosas comunes.
Dos vías previstas en la ley
Vía 1: sanciones del reglamento (artículo 23)
El artículo 23 dice que, si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones de la ley, del reglamento o de las asambleas, se impondrán las siguientes sanciones, que desarrollará y determinará el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la asamblea de condóminos:
- Prevención por escrito.
- Sanción o multa.
- Obligación de desalojo por parte del condómino.
El reglamento debe contemplar el régimen específico de multas y su reclamación se sustancia mediante el proceso sumario del Código Procesal Civil. De ahí la importancia del artículo 33, que obliga a que el reglamento contenga, como mínimo, el régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas.
Vía 2: multa judicial (artículo 15)
A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará al infractor de lo dispuesto en el artículo 15 una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley 7337 del 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinan a mejoras del condominio, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan, y la reclamación se tramita por el procedimiento sumario del Código Procesal Civil.
El importe concreto del salario base cambia con el tiempo y lo fija la normativa aplicable; no lo calcules de memoria y consulta el valor vigente cuando vayas a reclamarlo.
Cuando el infractor es el ocupante, no el propietario
El artículo 22 aclara que las obligaciones a cargo del propietario se le exigen en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. Cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen responden de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario. Es decir, el propietario no se libra de responsabilidad por lo que haga su inquilino.
Además, la administración, previo otorgamiento de poder por parte del condómino respectivo, puede ejercer acción de desahucio contra el ocupante no propietario que, en forma reiterada, infrinja el reglamento o altere la convivencia normal de todos los condóminos. Dos condiciones importantes: se requiere poder del condómino y la infracción debe ser reiterada.
Paso a paso recomendado
La ley exige el debido proceso, pero no detalla un procedimiento paso a paso; lo desarrolla el reglamento. Como buena práctica (no como exigencia legal), puedes seguir esta secuencia:
- Identifica la norma infringida: artículo de la ley, cláusula del reglamento o acuerdo de asamblea.
- Documenta los hechos: fechas, fotografías, reportes de vecinos o de la administración.
- Notifica por escrito al propietario (y al ocupante, si lo hay) y concédele la oportunidad de responder.
- Aplica la sanción prevista en el reglamento, empezando por la prevención escrita cuando corresponda, y deja constancia en el libro de actas (ver libros del condominio).
- Si no se corrige, valora la multa del reglamento o la vía judicial del artículo 15, siempre con asesoría legal.
Recuerda que un propietario que se considere lesionado por un acuerdo puede reclamar dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, por el procedimiento sumario (artículo 26). Por eso un procedimiento ordenado y documentado protege al condominio.
La prevención escrita: el paso más barato y el más útil
Entre las sanciones previstas en el artículo 23, la prevención por escrito es la primera de la lista. No implica un costo económico para el propietario y deja constancia formal de que el condominio advirtió la infracción. Una buena prevención escrita suele tener estos elementos (es una recomendación práctica, no un formato legal):
- Identificación del propietario y de la finca filial.
- Descripción concreta del hecho (fecha, lugar, qué ocurrió).
- Norma infringida: artículo de la ley, cláusula del reglamento o acuerdo de asamblea.
- Qué se le pide hacer o dejar de hacer, y en qué plazo razonable.
- Aviso de que, si persiste, el reglamento prevé otras sanciones.
- Fecha, firma de quien la emite y constancia de entrega.
Si más adelante hay que escalar a una multa o a la vía judicial, esa constancia demuestra que hubo advertencia y oportunidad de corregir. Si el reglamento de tu condominio no regula las sanciones, el artículo 33 obliga a que lo haga; propón a la asamblea completarlo, teniendo en cuenta que modificar el reglamento exige votación unánime del total de los propietarios, según el artículo 34 de la versión que leí. Para saber cómo se modifica y qué debe contener, lee reglamento de condominio en Costa Rica.
Prueba y debido proceso: qué conviene tener a mano
Como la ley exige debido proceso y el reclamo se sustancia por la vía sumaria, el expediente importa. Un expediente ordenado debería contener:
- Copia del reglamento y del acuerdo de asamblea que contiene la regla infringida.
- Reportes de la administración y, si hay, de la seguridad del condominio, con fecha y hora.
- Comunicaciones enviadas al propietario o al ocupante y constancia de recepción.
- Respuesta o descargos del propietario, si los presentó.
- Acta de la asamblea donde se acordó la sanción, anotada en el libro de actas.
La ley no fija plazos específicos para cada etapa del debido proceso en el texto que leí; los plazos y las formalidades los desarrolla el reglamento, por lo que no debes improvisarlos. Si el reglamento es silencioso, consulta con un abogado antes de aprobar una sanción para reducir el riesgo de que sea impugnada.
Tabla comparativa de las vías
| Aspecto | Sanciones del reglamento (art. 23) | Multa judicial (art. 15) |
|---|---|---|
| Quién decide | La asamblea de condóminos, previo debido proceso | La autoridad judicial, a petición del administrador o de un propietario |
| Tipo de medida | Prevención escrita, multa, desalojo | Multa equivalente a un salario base (Ley 7337) |
| Destino del dinero | Según el reglamento | Mejoras del condominio |
| Procedimiento | Sumario del Código Procesal Civil para reclamarla | Sumario del Código Procesal Civil |
| Requisito previo | Régimen de multas en el reglamento | Infracción de lo dispuesto en el art. 15 |
Errores comunes
- Imponer una multa sin que el reglamento la prevea. La ley dice que el reglamento contempla el régimen específico de multas.
- Sancionar sin debido proceso: sin notificación, sin posibilidad de defensa o sin acuerdo de la asamblea.
- Dirigirse solo al inquilino y olvidar que el propietario responde solidariamente en lo civil.
- Intentar el desahucio sin poder del condómino o sin infracción reiterada.
- Confundir multa de reglamento y multa judicial y mezclar sus procedimientos.
- No dejar constancia en actas de la prevención o la sanción.
Preguntas frecuentes
¿Puede la administración multar por su cuenta?
El artículo 23 asigna la imposición de sanciones a la asamblea de condóminos, previo debido proceso y según el régimen que desarrolle el reglamento. La administración sí puede pedir a la autoridad judicial la multa del artículo 15.
¿Se puede desalojar a un inquilino ruidoso?
El artículo 22 permite a la administración, con poder del condómino, ejercer acción de desahucio contra el ocupante no propietario que infrinja reiteradamente el reglamento o altere la convivencia.
¿A cuánto asciende la multa judicial?
El artículo 15 la fija en un salario base según la Ley 7337. El valor numérico vigente debes consultarlo en la normativa aplicable, porque cambia con el tiempo.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un acuerdo de la asamblea?
El artículo 26 indica tres meses desde la firmeza del acuerdo, por el procedimiento sumario del Código Procesal Civil.
Esta guía es informativa y no sustituye el texto vigente de la ley, tu reglamento ni el criterio de un abogado. Si quieres ubicar rápido qué artículo de la ley o de tu reglamento respalda una prevención o una multa, puedes consultarlo con IgeraFincas.