¿Cómo se cobran las cuotas de condominio a un moroso en Costa Rica?
Las cuotas de gastos comunes, multas e intereses impagos constituyen un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el del impuesto sobre bienes inmuebles. La certificación de un contador público autorizado sobre lo adeudado es título ejecutivo hipotecario (Art. 20 Ley 7933). El adquirente de una filial en mora responde solidariamente por el monto certificado (Art. 21).
La morosidad es el problema financiero más común de los condominios: cuando unos pocos no pagan, los demás cargan con el mantenimiento. La Ley 7933 da al condominio herramientas fuertes, pero exige documentar bien la deuda y seguir el procedimiento. Aquí tienes lo que la ley dice y un orden práctico de actuación.
La Ley 7933 regula el régimen de condominio en todo el país; el reglamento de cada condominio completa los detalles. Aquí solo citamos artículos de la ley que hemos leído en su texto consolidado y, cuando la ley remite al reglamento del condominio, lo decimos expresamente sin inventar plazos.
Base legal del cobro de cuotas
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 13 | Los propietarios están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. Renunciar al uso de las cosas comunes no releva del pago de cuotas de mantenimiento. |
| Art. 19 | Son gastos comunes: impuestos y tasas de la propiedad común, primas de seguro según el reglamento, administración, mantenimiento, reparación y limpieza, mejoras autorizadas por la Asamblea y otros autorizados o definidos en el reglamento. |
| Art. 20 | La filial queda afecta como garantía preferente por las obligaciones pecuniarias con el condominio. Cuotas, multas e intereses constituyen gravamen hipotecario, solo precedido por el del impuesto sobre bienes inmuebles. La certificación de un contador público autorizado constituye título ejecutivo hipotecario. |
| Art. 21 | En la venta o traspaso, el transmitente presenta al notario certificación del administrador de estar al día en cuotas. Si está en mora, el adquirente es deudor solidario por el monto certificado, con derecho a cobrar al transmitente. |
| Art. 22 | Las obligaciones se exigen al propietario aunque no ocupe el inmueble; quien lo habite responde de las infracciones sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario. Con poder del condómino, la administración puede ejercer acción de desahucio contra el ocupante no propietario que infrinja reiteradamente el reglamento. |
| Art. 23 | Sanciones: prevención escrita, multa, obligación de desalojo; las desarrolla el reglamento con debido proceso ante la Asamblea. |
| Art. 30 | El administrador recauda de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. |
El texto consolidado de la Ley 7933 que leímos no establece una tasa de interés moratorio ni un plazo de gracia para las cuotas; remite las aportaciones al reglamento (Art. 33 b). Revisa en el reglamento del condominio el interés aplicable, el vencimiento de la cuota y la forma de notificar la mora.
Procedimiento práctico paso a paso
- 1Verifica la obligación. Confirma que la cuota fue fijada en el reglamento o aprobada por la Asamblea dentro del presupuesto anual (Art. 26).
- 2Documenta la deuda en el libro de caja. El Art. 32 bis exige un libro de caja donde el administrador consigne egresos e ingresos; es la base probatoria de la deuda.
- 3Envía un aviso de cobro por escrito. Indica unidad, periodos adeudados, capital, intereses según el reglamento y plazo para pagar. Conserva el comprobante.
- 4Ofrece un arreglo de pago si el reglamento lo permite. Un convenio por escrito evita costos judiciales; conviene que la Asamblea o el órgano que indique el reglamento apruebe cualquier condonación de intereses o capital.
- 5Solicita la certificación de contador público autorizado. El Art. 20 da valor de título ejecutivo hipotecario a la certificación de las sumas adeudadas.
- 6Acude a un abogado para el cobro judicial. Con la certificación se acude a la vía judicial que corresponda. El detalle procesal depende del Código Procesal Civil y de la estrategia del abogado, por lo que no lo desarrollamos aquí.
- 7Aplica las sanciones del reglamento con debido proceso. Prevención escrita o multa, si el reglamento las prevé (Art. 23).
Qué pasa si el moroso vende su filial
El Art. 21 exige que quien transmite una filial presente al notario una certificación del administrador de estar al día. Si hay mora, el comprador responde solidariamente por el monto certificado y puede reclamarlo al vendedor. Esto vuelve la certificación de estar al día un documento clave en cada compraventa: emítela con rapidez y exactitud.
Errores frecuentes en el cobro
- No llevar el libro de caja al día: sin respaldo contable la deuda es difícil de certificar (Art. 32 bis).
- Aplicar intereses que el reglamento no prevé.
- Cobrar al inquilino: la obligación se exige al propietario (Art. 22).
- Dejar pasar los meses sin certificar ni cobrar: la deuda crece y se afecta el flujo del condominio.
- Emitir certificación de estar al día sin verificar: el adquirente queda como deudor solidario por el monto certificado (Art. 21).
Preguntas frecuentes
Para ver cómo se cobra en otros países, consulta copropietario moroso en Chile y condómino moroso en México. Visión regional: propiedad horizontal en Latinoamérica.
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Conocer IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto consolidado de la Ley 7933 (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Costa Rica), incluidas las reformas de las leyes 8278, 8984, 10229 y 10746. Actualizado octubre 2026. Contenido informativo: no constituye asesoramiento legal; para un caso concreto consulta a un abogado o notario.
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