¿Qué quórum y mayorías exige la asamblea de condóminos en Costa Rica?
El quórum es de dos tercios del valor del condominio en primera convocatoria; en la segunda basta cualquier número de asistentes (Art. 24 Ley 7933). Los votos se miden por valor, no por persona. Las decisiones ordinarias requieren mayoría del valor del condominio; algunos temas exigen dos tercios del valor y otros unanimidad (Art. 27).
La Ley 7933 organiza las votaciones de la asamblea en tres escalones: unanimidad, dos tercios y mayoría del valor. Saber en cuál cae cada decisión evita que un acuerdo sea impugnado. Este artículo resume los umbrales tal como figuran en el texto consolidado vigente, con las reformas de las leyes 10229 (2022) y 10746 (2025).
La Ley 7933 regula el régimen de condominio en todo el país; el reglamento de cada condominio completa los detalles. Aquí solo citamos artículos de la ley que hemos leído en su texto consolidado y, cuando la ley remite al reglamento del condominio, lo decimos expresamente sin inventar plazos.
Quórum y votos (Art. 24)
- Primera convocatoria: votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio.
- Segunda convocatoria: el quórum se alcanza con cualquier número de asistentes.
- Votos: cada propietario tiene un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad representa en el total del condominio.
Los tres niveles de mayoría (Art. 27)
| Nivel | Decisiones (Art. 27) |
|---|---|
| Unanimidad de todos los propietarios | Modificar el destino general del condominio; renunciar al régimen de propiedad en condominio (siempre que las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes); gravar o enajenar el condominio en su totalidad. |
| Al menos dos terceras partes del total del valor del edificio | Variar el destino especial de una filial; construir nuevos pisos o sótanos o excavar; adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer el modo de aprovecharlos (salvo si implica reducir o eliminar áreas verdes o parques, que exige unanimidad); autorizar el arrendamiento de cosas comunes; aprobar la reconstrucción parcial o total; variar el área proporcional de las filiales; variar cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento. |
| Mayoría del valor del condominio | Cualquier otro acuerdo o determinación. |
En los casos de dos tercios, cuando un solo propietario represente al menos el 50% del valor total del condominio, se requiere además el 50% de los votos restantes reunidos en Asamblea (Art. 27, final del inciso b). Es una salvaguarda para condominios donde un propietario concentra gran parte del valor.
Mejoras en áreas comunes (Art. 14)
Las mejoras en las cosas comunes se aprueban en Asamblea así: las necesarias, por la mayoría del valor del condominio; las útiles, por las dos terceras partes del valor. Las mejoras debidamente autorizadas son gasto común (Art. 19 d).
Ejemplo de conteo por valor
Supón un condominio con tres propietarios cuyas filiales representan 45%, 35% y 20% del valor. Para el quórum de primera convocatoria se necesitan votos que sumen al menos dos tercios (66,7%): el primero y el segundo (80%) bastan; el primero y el tercero suman 65% y no alcanzan. Es un ejemplo ilustrativo de la aritmética, no un caso real. Para adquirir un nuevo bien común se necesitan dos terceras partes del valor del edificio; como ningún propietario llega al 50%, no opera la regla del 50% adicional.
Punto de atención: segunda convocatoria y mayoría del valor
El Art. 24 permite constituir la asamblea en segunda convocatoria con cualquier número de asistentes, pero el Art. 27 habla de mayorías sobre el valor del condominio o del edificio. El texto que leímos no aclara expresamente cómo se computan esos umbrales cuando asiste una minoría. Si el acuerdo es de alto impacto, consulta a un abogado y deja constancia en el acta del porcentaje de valor presente y votante.
Pasos para votar con seguridad jurídica
- 1Clasifica el asunto. Decide si requiere unanimidad, dos tercios o mayoría del valor según el Art. 27 (o el Art. 14 para mejoras).
- 2Cita el umbral en la convocatoria. Evita sorpresas y facilita la verificación.
- 3Lleva una hoja de asistencia con porcentaje de valor. Cada firma debe asociarse al porcentaje de la filial (Art. 24).
- 4Registra el voto por valor. Anota a favor, en contra y abstenciones en porcentaje.
- 5Transcribe al libro de actas legalizado. Arts. 28 y 32 bis.
Errores frecuentes con quórum y mayorías
- Contar una persona, un voto: la ley asigna votos por porcentaje de valor.
- Aprobar por mayoría simple un tema de dos tercios, por ejemplo arrendar una cosa común (Art. 27 b.4).
- Olvidar la regla del 50% cuando un propietario concentra gran parte del valor.
- No dejar constancia del porcentaje en el acta.
- Reducir áreas verdes con dos tercios: reducirlas o eliminarlas requiere unanimidad (Art. 27 b.3).
Preguntas frecuentes
Compara con otros regímenes: quórum y mayorías en Ecuador y quórum especial en México. Guía regional: propiedad horizontal en Latinoamérica.
Calcula y registra cada votación por valor
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Conocer IgeraFincasArtículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto consolidado de la Ley 7933 (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Costa Rica), incluidas las reformas de las leyes 8278, 8984, 10229 y 10746. Actualizado octubre 2026. Contenido informativo: no constituye asesoramiento legal; para un caso concreto consulta a un abogado o notario.