Quórum y mayorías en la asamblea de copropietarios en Ecuador: qué decisiones requieren mayoría simple, calificada o unanimidad
Respuesta directa: En la propiedad horizontal en Ecuador, la mayoría de decisiones ordinarias de la asamblea (presupuesto, cuentas, nombramiento del administrador) se aprueban por mayoría simple de los copropietarios presentes o representados con quórum válido. Las decisiones que afectan la estructura del edificio, los estatutos o la naturaleza de los bienes comunes suelen requerir mayorías calificadas o, en los casos más sensibles —como la extinción del régimen de propiedad horizontal—, la unanimidad. El reglamento de copropiedad de cada edificio es siempre la primera fuente que hay que revisar, porque puede fijar quórums y mayorías más exigentes que los mínimos generales.
Qué exige concretamente la normativa
El régimen de propiedad horizontal en Ecuador se articula, a nivel nacional, sobre la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento de aplicación, complementados de forma decisiva por el reglamento interno o de copropiedad que cada edificio o conjunto habitacional debe tener registrado. Esta combinación es clave: la ley marca el marco general de funcionamiento de la asamblea, pero es el reglamento de cada inmueble el que suele detallar el quórum exacto de instalación, las mayorías por tipo de acuerdo y el procedimiento de convocatoria y votación.
De forma general, en la práctica normativa ecuatoriana de propiedad horizontal se distinguen tres niveles de exigencia:
- Mayoría simple: aplica a la generalidad de decisiones de gestión ordinaria —aprobación de cuentas, presupuesto anual, elección o remoción del administrador, fijación de cuotas ordinarias de mantenimiento— siempre que exista quórum válido en la asamblea, sea de primera o de segunda convocatoria.
- Mayoría calificada: se exige para decisiones de mayor trascendencia patrimonial o normativa interna, como reformas al reglamento de copropiedad, obras que modifican elementos comunes de forma sustancial, o la imposición de cuotas extraordinarias significativas. El reglamento de cada copropiedad debe precisar el porcentaje exacto exigido (habitualmente expresado como fracción de los coeficientes de copropiedad o de los propietarios presentes).
- Unanimidad: reservada a los actos más excepcionales, típicamente la extinción o disolución del régimen de propiedad horizontal, o decisiones que alteren de raíz los derechos de todos los copropietarios sobre los bienes comunes.
Un elemento que conviene subrayar: el quórum de instalación (cuántos copropietarios deben estar presentes o representados para que la asamblea pueda sesionar válidamente) es un requisito distinto de la mayoría de votación (qué porcentaje de los votos emitidos hace falta para aprobar un acuerdo concreto). Confundir ambos conceptos es una de las fuentes más frecuentes de nulidad de acuerdos.
También es habitual que la normativa y los reglamentos internos prevean una segunda convocatoria con quórum reducido cuando la primera no reúne el mínimo exigido, precisamente para evitar el bloqueo permanente de la administración del edificio por falta de asistencia.
Cómo afecta al administrador y a los propietarios
Para el administrador de la copropiedad, esta distinción de mayorías no es un detalle teórico: determina cómo debe redactar la convocatoria, cómo debe computar los votos en el acta y qué decisiones puede ejecutar de inmediato frente a cuáles quedan expuestas a impugnación. Antes de convocar, el administrador debería:
- Verificar el quórum de instalación exigido por el reglamento de copropiedad, no solo el de la ley general.
- Clasificar cada punto del orden del día según el tipo de mayoría que requiere, antes de la votación, no después.
- Documentar en el acta el número de copropietarios presentes, sus coeficientes de copropiedad y el resultado numérico exacto de cada votación, no solo la conclusión.
- Conservar los poderes o representaciones que se hayan usado para votar en nombre de un copropietario ausente.
Para los propietarios, entender esta jerarquía de mayorías es igual de relevante: les permite saber si un acuerdo que les afecta (por ejemplo, una obra en fachada o una reforma del reglamento) fue aprobado con el nivel de consenso que la norma exige, o si existe una base razonable para cuestionarlo. También es relevante para quien delega su voto: el poder o representación debe ser claro sobre el alcance de la delegación, especialmente en decisiones de mayoría calificada.