¿Qué son los bienes comunes y cómo se reparten los gastos en Paraguay? El art. 2130 del Código Civil declara comunes, entre otros, el terreno, cimientos, muros, techos, escaleras, ascensores y las dependencias del portero. Cada propietario es copropietario en proporción al valor de su unidad (art. 2131) y los gastos de conservación y servicios comunes se reparten según ese valor, salvo pacto en contrario (art. 2140).
Muchos conflictos entre vecinos nacen de dudas sobre qué es común, quién paga y quién puede usar qué. El Código Civil paraguayo lo ordena en los arts. 2130 a 2145.
Qué se considera común (art. 2130)
- Terreno, cimientos, muros, techos, patios, pórticos, galerías, vestíbulos, escaleras y puertas de entrada.
- Servicios centrales: ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, agua, gas, hornos, incineradores y central telefónica.
- Dependencias del portero y de la administración.
- Tabiques divisorios entre departamentos.
La lista no es taxativa: en cada caso el carácter común puede determinarse por convención de las partes, es decir, por el reglamento.
Base legal verificada
| Artículo | Qué dice |
|---|---|
| 2130 | Dominio exclusivo de la unidad y copropiedad de las cosas comunes y de las necesarias para la seguridad del edificio. |
| 2131 | Participación proporcional al valor de la unidad; nadie puede renunciar a su derecho sobre las cosas comunes ni a contribuir a su conservación. |
| 2132 | Las partes comunes están sujetas a indivisión forzosa, salvo división por acuerdo unánime sin que el uso resulte más incómodo. |
| 2133 | Por unanimidad pueden acordarse elementos comunes de uso limitado a un grupo de departamentos. |
| 2134 | Cada propietario usa los bienes comunes según su destino, sin perjudicar a los demás. |
| 2135 | Los derechos sobre bienes comunes son inseparables de la unidad. |
| 2139 | Prohibiciones: poner en peligro el edificio, cambiar la arquitectura externa, usos contrarios a la moral o al reglamento, ruidos molestos o mercaderías peligrosas, elevar pisos sin consentimiento de los demás. |
| 2140 | Los gastos de conservación y servicios comunes se reparten según el valor de cada unidad, salvo pacto en contrario. |
| 2142 | Terraza de uso no común: quienes la usan en exclusiva pagan un tercio de su reparación; los otros dos tercios, todos los propietarios en proporción al valor de su piso. |
Cómo se reparten los gastos (arts. 2138 a 2142)
- Unidad propia: cada propietario paga la conservación y reparación de su departamento (art. 2138).
- Seguro del edificio: las primas las pagan los propietarios (art. 2140).
- Conservación y servicios comunes: se reparten según el valor de cada unidad, salvo pacto en contrario; si el uso es distinto, según el uso de cada uno (art. 2140).
- Elementos que sirven solo a una parte del edificio: los paga el grupo beneficiado (art. 2140).
- Innovaciones muy onerosas o suntuarias: quienes no quieran beneficiarse quedan eximidos si las obras son usables por separado (art. 2141).
Pasos para resolver una disputa sobre un bien común
- Revise el reglamento: ¿califica el bien como común o de uso limitado?
- Contraste con el art. 2130 y con la naturaleza del bien (¿sirve a todos o a un grupo?).
- Determine el criterio de reparto: valor de la unidad (art. 2140) o pacto distinto.
- Si implica una mejora, compruebe la mayoría necesaria (mayoría de propietarios y dos tercios del valor, art. 2156).
- Lleve el tema a la asamblea y deje el acuerdo en el libro de actas.
- Creer que se puede dejar de contribuir porque no se usa un servicio común (art. 2131).
- Ceder o gravar un bien común por separado de la unidad (art. 2135).
- Cambiar la fachada o la arquitectura externa sin consentimiento (art. 2139).
- Cargar a todos el costo de elementos que sirven solo a una parte del edificio.
- Elevar pisos o construir sin el consentimiento exigido por los arts. 2139 y 2143.
Para ver otros enfoques, consulte las funciones del administrador de consorcio en Argentina. También puede leer sobre el reglamento de copropiedad en Paraguay y nuestra guía de propiedad horizontal en Latinoamérica.
Preguntas frecuentes
¿Qué son bienes comunes?
Los que enumera el art. 2130 (terreno, cimientos, muros, techos, escaleras, ascensores, dependencias del portero, entre otros) y los que se determinen por convención.
¿Puedo vender mi unidad sin los bienes comunes?
No. Los derechos sobre los bienes comunes son inseparables de la unidad (art. 2135).
¿Cómo se reparten los gastos comunes?
Según el valor de cada unidad, salvo pacto en contrario (art. 2140).
¿Puedo dejar de pagar un servicio que no uso?
No: nadie puede renunciar a contribuir a la conservación de las cosas comunes (art. 2131).
¿Quién paga la reparación de una terraza de uso exclusivo?
Quienes la usan en exclusiva pagan un tercio; los otros dos tercios los pagan todos en proporción al valor de su piso (art. 2142).
Este artículo es informativo y se basa en el Título VI del Libro IV del Código Civil paraguayo (Ley N.º 1183/85). No sustituye el asesoramiento de un abogado ni la lectura del reglamento de su edificio.
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