Respuesta corta
En Paraguay, los gastos comunes de un edificio por pisos o departamentos se reparten, salvo pacto en contrario, en proporción al valor de la propiedad de cada uno (art. 2140 del Código Civil). Ese valor lo fijan los propietarios de común acuerdo o, si no hay acuerdo, es el valor oficial que fija la Dirección de Impuesto Inmobiliario (art. 2131). Para calcular la cuota: determina el porcentaje de cada unidad, separa los gastos generales de los que sirven a un grupo, y presenta el presupuesto a la asamblea.
Norma en la que se basa este artículo: Código Civil paraguayo, Ley N.º 1183/85, Libro Cuarto, Título VI «De la propiedad por pisos y departamentos» (arts. 2128 a 2161), leído en la versión publicada en bacn.gov.py. Puede haber sido modificado: verifica la versión vigente y el reglamento de copropiedad de tu edificio, que puede establecer un reparto distinto.
Las reglas del Código para repartir los gastos
El Código no da una fórmula con números: fija criterios. Estos son los que importan para calcular una cuota:
- Valor de cada unidad (art. 2131): el derecho de cada propietario sobre las cosas comunes es proporcional al valor de su piso o departamento, determinado por acuerdo de partes o, en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a efectos del impuesto.
- Regla general (art. 2140, párrafo 2): los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes, los servicios de interés común y las innovaciones acordadas por la mayoría se soportan en proporción al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
- Uso distinto (art. 2140, párrafo 3): si se trata de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se reparten en proporción al uso que cada uno pueda hacer de ellas.
- Grupos (art. 2140, párrafo 4): si hay varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos que sirven a una parte del edificio, su mantenimiento corresponde al grupo de condóminos que obtiene utilidad de ellos.
- Seguro (arts. 2140 y 2158): las primas del seguro del edificio son a cargo de los propietarios; cada uno asume la cuota proporcional que le corresponde.
- Su propia unidad (art. 2138): cada propietario atiende la conservación y reparación de su piso o departamento; eso no forma parte de la cuota común.
- Impuestos y tasas municipales (art. 2145): se cobran a cada propietario de forma independiente, con evaluaciones individuales que computan la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. No se incluyen en la cuota del edificio.
Paso a paso para calcular la cuota
1. Fija el valor de cada unidad y el porcentaje
Revisa el reglamento: el art. 2147, apartado g), obliga a que fije el valor atribuido a cada piso o departamento, incluidas sus partes accesorias. Suma los valores de todas las unidades y divide el valor de cada una entre el total. El resultado es su porcentaje de participación. Si el reglamento no lo recoge o hay dudas, la vía que menciona el art. 2131 es el acuerdo entre propietarios o, en su defecto, el valor oficial de la Dirección de Impuesto Inmobiliario.
2. Clasifica los gastos
Separa tres bolsas: gastos generales (todo el edificio, por valor), gastos de grupo (una escalera, un ascensor especial, una terraza: solo quienes se benefician, art. 2140) y gastos por uso, si el reglamento los prevé. Los elementos comunes de uso limitado requieren que así lo hayan acordado todos los condóminos (art. 2133).
3. Elabora el presupuesto anual
La aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios es competencia de la asamblea (art. 2154, apartado b). El administrador prepara la propuesta; la asamblea la aprueba. Incluye al menos los servicios comunes, el personal de servicio (art. 2147, apartado d), la retribución del administrador que la asamblea fije (art. 2154, apartado a) y las primas del seguro (art. 2158).
4. Aplica los porcentajes y comunica la cuota
Buena práctica: entregar a cada propietario un detalle con el concepto, la base de cálculo, el porcentaje y el importe, y archivar el acta que aprueba el presupuesto.
5. Rinde cuentas
El administrador debe rendir anualmente cuenta documentada (art. 2151) y la asamblea aprueba esa rendición y decide el empleo del remanente (art. 2154, apartado c).
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas: un edificio de cuatro departamentos cuyo reglamento atribuye estos valores y cuyo presupuesto mensual de gastos generales es de 10.000.000 de guaraníes.
| Unidad | Valor atribuido | Porcentaje | Cuota general |
|---|---|---|---|
| Departamento 1 | 1.000 | 20 % | 2.000.000 |
| Departamento 2 | 1.000 | 20 % | 2.000.000 |
| Departamento 3 | 1.500 | 30 % | 3.000.000 |
| Departamento 4 | 1.500 | 30 % | 3.000.000 |
| Total | 5.000 | 100 % | 10.000.000 |
Ahora supongamos que el mantenimiento de una escalera que solo usan los departamentos 3 y 4 cuesta 600.000 guaraníes al mes. Según el último párrafo del art. 2140 lo paga el grupo que se beneficia. Si se reparte entre ellos en proporción a su valor (1.500 y 1.500), cada uno paga 300.000. Los departamentos 1 y 2 no contribuyen a ese gasto concreto.
Y supongamos una reparación de terraza de 9.000.000 de guaraníes cuyo uso no es común a todos: según el art. 2142, quienes tienen el uso exclusivo contribuyen con un tercio (3.000.000) y los otros dos tercios (6.000.000) los soportan los condóminos del edificio, o de la parte a cuya terraza sirve, en proporción al valor de su piso. Con los porcentajes del ejemplo y si fueran todos los del edificio, esos 6.000.000 se dividirían en 1.200.000, 1.200.000, 1.800.000 y 1.800.000. Si tienes dudas sobre cómo aplicar este artículo al caso concreto (por ejemplo, cómo participa quien tiene el uso exclusivo en esos dos tercios), consulta a un abogado.
Innovaciones: cuándo alguien puede quedar eximido
El art. 2141 trata de las innovaciones muy gravosas o suntuarias respecto de las condiciones del edificio: si consisten en obras o mecanismos susceptibles de utilización separada, quienes no quieran obtener beneficio quedan eximidos de contribuir; si la utilización separada no es posible, la innovación no puede autorizarse salvo que la mayoría que la acordó asuma íntegramente su costo. Las innovaciones que mejoran o hacen más cómodo el uso o aumentan el rendimiento de las cosas comunes requieren la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio (art. 2156).
Checklist antes de presentar el presupuesto
- Valor de cada unidad y porcentajes verificados contra el reglamento (arts. 2131 y 2147 g).
- Gastos clasificados en generales, de grupo y por uso (art. 2140).
- Seguro del edificio incluido (art. 2158).
- Impuestos y tasas de cada unidad excluidos del presupuesto común (art. 2145).
- Presupuesto aprobado por la asamblea y acta en el libro de actas (arts. 2154 b y 2156).
- Ejercicio anterior rendido y remanente destinado (arts. 2151 y 2154 c).
Errores comunes
- Repartir por partes iguales cuando el reglamento o la regla general indican proporción al valor.
- Cargar a todos gastos que sirven solo a un grupo de departamentos.
- Incluir en la cuota impuestos individuales de cada propietario.
- No actualizar el valor atribuido cuando el reglamento lo exige o cambia la configuración del edificio.
- Aprobar el presupuesto sin convocar a todos los propietarios: la asamblea no puede deliberar si no consta que todos fueron invitados (art. 2156).
Preguntas frecuentes
¿Se reparte por metros cuadrados o por valor?
El Código habla de valor de la unidad (arts. 2131 y 2140), fijado por acuerdo o, en su defecto, por el valor oficial de la Dirección de Impuesto Inmobiliario. Si el reglamento usa otro criterio, rige lo pactado.
¿Puede el reglamento repartir de otra forma?
El art. 2140 dice «salvo pacto en contrario» y el art. 2147 c) obliga al reglamento a fijar la proporción y las bases de la contribución.
¿Quién aprueba el presupuesto?
La asamblea de propietarios (art. 2154 b). Para el quórum y las mayorías, lee quórum y mayorías de la asamblea en Paraguay.
¿El seguro del edificio entra en la cuota?
Sí: los propietarios pagan las primas (art. 2140) y cada uno carga con la cuota proporcional que le corresponde (art. 2158).
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Este artículo es informativo y se basa en el texto del Código Civil (Ley 1183/85) consultado en bacn.gov.py. No sustituye el asesoramiento de un abogado ni la lectura del reglamento de tu edificio.
Para consultar en un solo lugar el reglamento y las actas que respaldan el reparto de cuotas de cada comunidad, conoce IgeraFincas.