¿Es obligatorio el reglamento de copropiedad en Paraguay? Sí. El artículo 2146 del Código Civil dispone que quien constituya un edificio por pisos y departamentos debe adoptar un reglamento de copropiedad y administración, otorgado por escritura pública e inscripto en el Registro de Inmuebles. Cualquier modificación se inscribe igual y exige dos tercios de los propietarios que representen, al menos, la mitad del valor del edificio.
En Paraguay la propiedad horizontal se regula en el Título VI del Libro IV del Código Civil (Ley N.º 1183/85), arts. 2128 a 2162, bajo el nombre de «propiedad por pisos y departamentos». El reglamento de copropiedad es la pieza central: define cómo se gobierna el edificio, quién lo administra y cómo se reparten los gastos. Sin un reglamento bien redactado, cada conflicto se resuelve a golpe de interpretación.
Quien o quienes constituyan un edificio por pisos y departamentos deben adoptar un reglamento de copropiedad y administración, por escritura pública, que se inscribe en el Registro de Inmuebles junto con sus modificaciones. La modificación requiere dos tercios de los propietarios, que representen como mínimo la mitad del valor del edificio.
Qué debe contener el reglamento (art. 2147)
El artículo 2147 enumera ocho materias que el reglamento debe regular. Sirve como lista de control al revisar el de su edificio:
| Punto (art. 2147) | Qué debe regular |
|---|---|
| a) | Cómo se designa el representante de los propietarios (puede ser propietario o un tercero), con facultades para administrar las cosas comunes y recaudar fondos. |
| b) | Su retribución, plazo de mandato, remoción, facultades ante autoridades administrativas y judiciales, y su sustituto. |
| c) | La forma en que los propietarios contribuyen a los gastos comunes. |
| d) | Contratación y despido del personal de servicio. |
| e) | Cómo se convoca la asamblea, cómo se elige a su presidente, el quórum y las mayorías especiales. |
| f) | Ubicación y detalle de las unidades y de las partes comunes, y su uso. |
| g) | El valor asignado a cada unidad, incluidas las partes accesorias. |
| h) | Cualquier otra facultad que se otorgue al representante. |
Base legal verificada
| Artículo | Qué dice |
|---|---|
| 2146 | Obligación de adoptar reglamento por escritura pública, inscripción en el Registro de Inmuebles y mayoría de 2/3 de propietarios (mínimo 50% del valor) para modificarlo. |
| 2147 | Contenido: ocho materias (representante, gastos, personal, asamblea, unidades, valores, otras facultades). |
| 2148 | El reglamento debidamente formalizado obliga a los terceros adquirentes a cualquier título; puede inscribirse incluso antes de construido el edificio. |
| 2149 | Si el reglamento calla o es oscuro, rigen las reglas generales del Código para las relaciones entre propietarios. |
| 2131 | La participación en las cosas comunes es proporcional al valor de la unidad, fijado por acuerdo o, a falta de este, por el valor oficial de la Dirección de Impuesto Inmobiliario. |
Efectos frente a compradores
Según el art. 2148, una vez formalizado el reglamento obliga a quienes adquieran una unidad por cualquier título, de modo que el comprador no puede alegar que lo desconocía. Conviene que el vendedor entregue copia del reglamento inscripto y de sus modificaciones. Además, el reglamento puede inscribirse antes de que el edificio esté terminado, lo que permite ordenar las ventas sobre plano desde el primer día.
Cómo revisar o modificar el reglamento: paso a paso
- Obtenga copia de la escritura pública inscripta y de todas las modificaciones anteriores.
- Contraste el texto con la lista del art. 2147: ¿falta alguna de las ocho materias (por ejemplo, el procedimiento de convocatoria o las mayorías especiales)?
- Verifique que los valores asignados a cada unidad (art. 2147 g) reflejen el reparto real de gastos y votos.
- Redacte la propuesta y convoque a la asamblea invitando a todos los propietarios: sin esa invitación la asamblea no puede deliberar (art. 2156).
- Obtenga la aprobación de dos tercios de los propietarios que representen como mínimo la mitad del valor del edificio (art. 2146).
- Otorgue la escritura pública de modificación e inscríbala en el Registro de Inmuebles.
- Redactar el reglamento sin regular la convocatoria ni las mayorías especiales, que el art. 2147 e) incluye.
- Modificarlo con un simple acuerdo de asamblea, sin escritura pública ni inscripción: no cumple el art. 2146.
- Aprobar la modificación con mayoría simple de asistentes cuando se exigen dos tercios de los propietarios y la mitad del valor.
- No actualizar los valores de las unidades tras ampliaciones o cambios de uso.
- Entregar al comprador solo el reglamento original, sin las modificaciones inscriptas.
Para comparar, vea cómo se estructura el reglamento interno en Perú. Sobre cómo se convoca y vota, lea cómo convocar la asamblea en Paraguay. Panorama regional en nuestra guía de propiedad horizontal en Latinoamérica.
Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula la propiedad horizontal en Paraguay?
Los artículos 2128 a 2162 del Código Civil (Ley N.º 1183/85), Título VI, «De la propiedad por pisos y departamentos».
¿El reglamento debe ser escritura pública?
Sí. El art. 2146 exige que se otorgue por escritura pública y se inscriba en el Registro de Inmuebles, igual que sus modificaciones.
¿Obliga al nuevo propietario?
Sí. El art. 2148 establece que, formalizado debidamente, obliga a los terceros adquirentes a cualquier título.
¿Qué mayoría se necesita para cambiarlo?
Dos tercios de los propietarios, que representen al menos la mitad del valor del edificio (art. 2146).
¿Qué pasa si el reglamento no regula un tema?
Se aplican las reglas generales del Código Civil para las relaciones entre propietarios (art. 2149).
Este artículo es informativo y se basa en el Título VI del Libro IV del Código Civil paraguayo (Ley N.º 1183/85). No sustituye el asesoramiento de un abogado ni la lectura del reglamento de su edificio.
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