Respuesta directa (Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo)
En Quintana Roo el administrador lo nombra y lo remueve libremente la asamblea; su cargo dura hasta un año y solo puede reelegirse hasta dos veces consecutivas, salvo excepciones. Debe acreditar experiencia o capacitación en administración condominal, inscribir su nombramiento en el Registro Público en un máximo de 30 días y, si es relevado, entregar todo en siete días naturales.
En los condominios de Cancún, Playa del Carmen o Tulum, el administrador maneja cuotas, proveedores, seguridad y, a menudo, un flujo constante de huéspedes y propietarios no residentes. La ley estatal le da facultades amplias pero también le impone requisitos y controles que muchos desconocen. Esta guía resume lo que leímos en el texto oficial sobre funciones, nombramiento y remoción.
Qué versión de la ley leímos
Este artículo se basa en el texto de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo cuya portada indica «última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021». Se ha informado de una iniciativa de reforma en el Congreso estatal; si ya fue publicada, algunos artículos pueden haber cambiado. Antes de convocar, cobrar o remover a alguien, verifica la versión vigente en el Periódico Oficial y en el Congreso de Quintana Roo, y consulta a un abogado local.
Base legal: el administrador en la ley de Quintana Roo
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 2, fracción I | Administrador: persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar la función de administración. |
| Art. 28, fracciones VI y IX | En la elección, reelección o remoción del administrador y comités, un voto por unidad habitacional (incluidas las habitacional-turísticas). Nombramientos de hasta un año, reelegibles hasta dos veces consecutivas, salvo unanimidad en condominios de hasta 20 unidades; se exceptúa la administración externa. |
| Art. 31, fracciones II, III, VI y X | La asamblea nombra y remueve libremente al administrador, precisa sus facultades, decide la garantía (fianza) que debe otorgar y puede instruir acciones ante autoridades si infringe la ley. |
| Art. 33 | Debe acreditar experiencia en administración condominal o cursos de capacitación; la asamblea puede dispensarlo con el voto del 75% del indiviso. |
| Art. 34 | En autoadministración lo elige la asamblea entre los condóminos, sin generar derechos laborales; debe estar al corriente de sus cuotas durante toda la gestión. |
| Art. 35 | Si se contratan servicios profesionales, el administrador debe expedir comprobante con requisitos del Código Fiscal de la Federación. |
| Art. 36 | Catálogo de funciones y obligaciones del administrador (dieciocho fracciones). |
| Art. 37 | Entrega-recepción en máximo siete días naturales y auditoría posible en cualquier momento. |
Funciones del administrador según el artículo 36
El texto legal es largo; estas son las obligaciones que más pesan en el día a día, agrupadas por área.
| Área | Funciones (art. 36) |
|---|---|
| Gobierno | Llevar el libro de actas autorizado por el Comité de Vigilancia; convocar a asamblea conforme a los arts. 29 y 30; ejecutar los acuerdos; exigir el cumplimiento de la ley y el reglamento. |
| Mantenimiento | Cuidar, vigilar y mantener los bienes comunes e instalaciones; contratar energía y servicios comunes prorrateados por indiviso; realizar las obras necesarias; cumplir la Ley de Protección Civil. |
| Finanzas | Recaudar cuotas ordinarias, de reserva y extraordinarias; emitir recibos a nombre del condominio o del administrador; hacer gastos con cargo al fondo correspondiente; entregar estados de cuenta mensual, bimestral o como determine la asamblea. |
| Documentación | Recabar y conservar libros y documentos, abiertos a consulta de condóminos; inscribir escritura y modificaciones en el Registro Público. |
| Representación | Facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración; delegar poderes a abogados con consentimiento escrito del Comité de Vigilancia; abrir cuentas y librar cheques de forma mancomunada con el presidente del Comité de Vigilancia. |
Dos controles que conviene conocer
Los condóminos tienen 30 días naturales tras cada asamblea para objetar por escrito la información financiera recibida; si no hay objeción, se entiende consentida, a reserva de la aprobación de la asamblea (art. 36, fracción X, inciso f). Y el administrador no puede compartir información sensible o personal de los condóminos sin consentimiento escrito, salvo lo previsto por la ley federal de datos personales (art. 69).
Cómo nombrar a un administrador: paso a paso
1Incluye el punto en el orden del día
El nombramiento debe aparecer expresamente en la convocatoria. Consulta nuestra guía de asamblea en Quintana Roo para plazos y quórum.
2Verifica los requisitos del candidato
Experiencia o capacitación condominal (art. 33). Si es un propietario, debe estar al corriente de cuotas, fondo de reserva, intereses y penalidades desde el inicio y durante toda su gestión (art. 34). Para el Comité de Vigilancia, el art. 40 excluye a quienes presten servicios al condominio.
3Define duración, honorarios y garantía
El nombramiento es de hasta un año. La asamblea fija la remuneración (que un condómino puede renunciar) y resuelve la clase y monto de la garantía; puede eximirse de la fianza por mayoría simple (art. 31, fracciones II y VI).
4Vota con la regla correcta
Un voto por unidad habitacional en la elección del administrador (art. 28, fracción VI), por mayoría simple (art. 28, fracción XI).
5Firma el contrato si es externo
Si se contrata un despacho, la asamblea designa a quien firma el contrato, que debe prever el comprobante fiscal (art. 35). Revisa los deberes del administrador en México para complementar el contrato.
6Protocoliza e inscribe
El administrador debe inscribir su nombramiento en el Registro Público de la Propiedad y Comercio en un plazo máximo de 30 días desde la asamblea, con copia certificada de identificación, currículum con soporte documental, constancia de antecedentes no penales y acta firmada por los condóminos y protocolizada ante notario (art. 36, fracción XVIII).
Duración y reelección
El artículo 28, fracción IX, limita los nombramientos a un año y a un máximo de dos reelecciones consecutivas. Hay dos salidas: la unanimidad de los condóminos en condominios de hasta 20 unidades, y la administración externa, que queda exceptuada. Si tienes un despacho profesional, conviene que el contrato y el acta reflejen que se trata de administración externa y cuál es el plazo pactado. Cuando se aproxime el vencimiento, revisa la guía sobre el vencimiento del mandato del administrador.
Remoción del administrador
La asamblea puede remover libremente al administrador (art. 31, fracción II), conforme a la ley, la escritura y el reglamento, y las mayorías son las de la elección: voto por unidad habitacional y mayoría simple (art. 28). Si se incumple la ley, además puede instruir al Comité de Vigilancia o a otra persona para actuar ante las autoridades (art. 31, fracción X). El Comité de Vigilancia puede convocar a la asamblea para informar irregularidades, notificando al administrador para que comparezca (art. 40, fracción IX). Si remueves a un administrador contratado, revisa las cláusulas de terminación del contrato aparte de la ley; ver cómo remover o cambiar al administrador.
1Documenta las causas
Acta de incumplimientos, estados de cuenta observados, opiniones del Comité de Vigilancia.
2Convoca con el punto específico
Remoción y nombramiento del sustituto en el orden del día; notifica al administrador para que comparezca.
3Vota y levanta acta
Voto por unidad y mayoría simple; acta firmada y protocolizada para inscribir al nuevo administrador.
4Exige la entrega-recepción
En un máximo de siete días naturales desde la designación: documentos, estados de cuenta, chequeras, libro de actas, registro de condóminos, valores, contratos y bienes, con acta circunstanciada firmada (art. 37). Solo puede posponerse por resolución judicial, y el incumplimiento genera daños y perjuicios.
5Ordena una auditoría si hace falta
La asamblea puede determinar en todo momento una auditoría documental, financiera y contable a la administración actual y a la saliente (art. 37).
Errores frecuentes
- Renovar a un administrador por años sin fijar el esquema. El nombramiento dura hasta un año; la reelección tiene límites salvo administración externa o unanimidad en condominios pequeños.
- No inscribir el nombramiento. El administrador tiene 30 días desde la asamblea; sin inscripción tiene problemas de representación ante autoridades y juzgados.
- Nombrar a un propietario moroso. La ley exige estar al corriente durante toda la gestión.
- Contar votos por indiviso al elegir. En la elección o remoción rige un voto por unidad habitacional.
- No exigir la entrega-recepción. Siete días naturales y acta circunstanciada; sin ella cuesta reclamar faltantes.
- Olvidar el comprobante fiscal. Si el administrador cobra honorarios, debe emitirlo (art. 35).
Preguntas frecuentes
Recursos descargables y herramientas
- Modelo de convocatoria de asamblea (Quintana Roo) — plantilla orientativa descargable para el punto de nombramiento o remoción.
- Carta de requerimiento de pago de cuotas — plantilla orientativa descargable para la gestión de cobranza.
- Guía de propiedad horizontal en México — marco general por estados.
- Calculadora de cuota de condominio — para el presupuesto y honorarios.
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