Respuesta directa (Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo)
En Quintana Roo la primera convocatoria exige un quórum del 75% del indiviso y la segunda, el 51%; en tercera o ulterior convocatoria la asamblea se instala con quienes asistan. Entre la primera convocatoria y la reunión deben mediar, salvo que el reglamento fije otro plazo, al menos 15 días naturales. Los acuerdos se toman, por regla general, por mayoría simple de los presentes.
Si administras o eres propietario en Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel o Chetumal, la asamblea de condóminos es el único lugar donde se aprueban cuotas, se nombra al administrador y se decide, en la práctica, qué se permite en el edificio. Y es también donde más acuerdos se caen por errores de forma. Esta guía ordena lo que dice la ley estatal sobre convocatoria, quórum y mayorías, con los artículos que leímos en el texto oficial.
Qué versión de la ley leímos
Este artículo se basa en el texto de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo cuya portada indica «última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado el 12 de noviembre de 2021». Se ha informado de una iniciativa de reforma en el Congreso estatal; si ya fue publicada, algunos artículos pueden haber cambiado. Antes de convocar, cobrar o remover a alguien, verifica la versión vigente en el Periódico Oficial y en el Congreso de Quintana Roo, y consulta a un abogado local.
Base legal: qué dice la ley de Quintana Roo sobre la asamblea
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 28 | La asamblea administra el régimen y nombra al administrador. Las reuniones ordinarias deben celebrarse obligatoriamente por lo menos una vez cada seis meses; las extraordinarias, las veces que sean convocadas. Pueden ser presenciales, a distancia o mixtas. |
| Art. 29 | Quórum: 75% del proindiviso en primera convocatoria, 51% en segunda; en tercera o ulterior se instala con los condóminos que asistan y se decide por mayoría de los presentes. |
| Art. 30 | Requisitos de la convocatoria (tipo de reunión, modalidad, lugar dentro del municipio, fecha, hora, orden del día y quién convoca), plazos mínimos y forma de notificar. |
| Art. 31 | Facultades de la asamblea: modificar escritura y reglamento, nombrar y remover al administrador, fijar tasas moratorias, aprobar presupuesto y cuotas, entre otras. |
| Art. 32 | La falta de pago de cuotas, intereses o penalidades suspende el derecho de voto; ese indiviso tampoco cuenta para instalar la asamblea. |
Ordinaria o extraordinaria: cuándo toca cada una
El artículo 28 distingue dos tipos. Las ordinarias tratan los asuntos del artículo 31 (cuentas, presupuesto, cuotas, nombramientos) y deben celebrarse como mínimo cada seis meses. La ley reserva a la reunión extraordinaria la modificación de la escritura constitutiva y del reglamento (fracción I del art. 31), así como las decisiones por destrucción, ruina, vetustez, expropiación o afectación del inmueble.
Quién puede convocar
- El administrador tiene la obligación de convocar conforme a los artículos 29 y 30 (art. 36, fracción XI).
- Un grupo con al menos el 25% del indiviso puede pedir por escrito al administrador una asamblea, indicando con claridad los temas. Si no la convoca en diez días hábiles, puede acreditarlo ante el Juez Civil de Primera Instancia o el Centro de Justicia Alternativa para que se publique la convocatoria, sin variar los puntos solicitados (art. 30).
- El Comité de Vigilancia convoca si los condóminos lo pidieron al administrador y este no lo hizo en diez días, o para informar de irregularidades del administrador (art. 40, fracción IX).
Paso a paso: convocar una asamblea que no se pueda impugnar
1Define tipo, modalidad y lugar
La convocatoria debe decir si es ordinaria o extraordinaria, si será presencial, a distancia o mixta, y el lugar, que debe estar dentro del condominio (o el que fije el reglamento) y nunca fuera del municipio (art. 30, fracción I).
2Redacta un orden del día concreto
Cada acuerdo que quieras tomar debe aparecer como punto específico: cuota extraordinaria, cambio de administrador, reforma del reglamento. Evita «asuntos varios» para decisiones vinculantes.
3Respeta el plazo
Entre la primera convocatoria y la reunión debe pasar el plazo que fije el reglamento o, a falta de este, no menos de quince días naturales. Entre la segunda convocatoria y la reunión, un mínimo de 30 minutos; para la tercera o ulterior, diez minutos (art. 30, fracción II).
4Notifica de forma que deje constancia
La ley pide entregar la convocatoria de forma fehaciente en la unidad de cada condómino o por el correo electrónico que haya indicado, con constancia en la administración. Además debe fijarse en cinco o más lugares visibles del condominio, con acta circunstanciada firmada por quien convoca, un miembro del Comité de Vigilancia y tres condóminos, o ante notario (art. 30, fracción III).
5Registra la asistencia y verifica el quórum
Suma el indiviso, no las personas. Excluye el indiviso de las unidades con adeudos, porque el artículo 32 dice que no cuenta para instalar la asamblea.
6Levanta el acta y transcríbela al libro
El secretario la transcribe en el libro autorizado por la asamblea y se firma por el secretario, el presidente de debates, los escrutadores y, si asisten, los miembros del Comité de Vigilancia (art. 28, fracción XII).
Quórum y mayorías en la práctica
| Situación | Regla (texto leído) |
|---|---|
| Primera convocatoria | Quórum de 75% del indiviso (art. 29). |
| Segunda convocatoria | Quórum de al menos 51% del indiviso (art. 29). |
| Tercera o ulterior | Se instala con quienes asistan; decide la mayoría de los presentes (art. 29). |
| Acuerdos ordinarios | Mayoría simple de votos de los presentes, salvo mayoría especial de la ley, la asamblea o el reglamento (art. 28, fracción VIII). |
| Un condómino con 20% o más del indiviso | Además se necesita el voto favorable de la mayoría del porcentaje restante (art. 28, fracciones VIII y XI). |
| Elegir, reelegir o remover administrador o comités | Un voto por unidad habitacional, incluidas las de uso mixto con unidades habitacionales o habitacional-turísticas; comerciales, oficinas, almacenamiento, industrial y estacionamiento votan por indiviso (art. 28, fracción VI). |
| Demandar la venta forzosa de un moroso o infractor reiterado | Asamblea extraordinaria y al menos 75% del indiviso (art. 44). |
Voto, representación y asamblea a distancia
El valor del voto equivale al porcentaje de indiviso que consta en la escritura (art. 28, fracción VI). La votación es nominal y directa; el reglamento puede permitir carta poder firmada ante dos testigos, pero nadie puede representar a más del 20% de los condóminos y ni el administrador ni los miembros del Comité de Vigilancia pueden representar a ningún condómino (fracción VII). Para propietarios que viven fuera de México, algo habitual en la Riviera Maya, la ley admite reuniones a distancia por plataforma digital, voto electrónico y grabación como prueba, con registro previo por correo a la administración (fracciones V y XIV). Más detalle en nuestra guía sobre la asamblea virtual en México.
Propiedades turísticas y renta vacacional
El texto leído no contiene un artículo que autorice o prohíba expresamente las rentas tipo Airbnb; lo que sí establece es que en los contratos de arrendamiento o uso por terceros debe incluirse la obligación de cumplir el reglamento, con copia anexa (art. 19), y que las unidades habitacional-turísticas votan por unidad en la elección de administrador. Si quieres regular la renta de corto plazo, hazlo mediante reforma del reglamento en asamblea extraordinaria, protocolizada ante notario e inscrita en el Registro Público (art. 28). Más contexto en Ley de condominios en Quintana Roo, Airbnb y cuotas.
Errores frecuentes que invalidan o debilitan una asamblea
- Contar personas en lugar de indiviso. El quórum de 75% o 51% se mide sobre el proindiviso, no sobre el número de asistentes.
- Acortar los quince días. Si el reglamento no fija otro plazo, la primera convocatoria necesita al menos quince días naturales.
- Convocar fuera del municipio. La ley prohíbe que el lugar quede fuera del municipio donde está el condominio.
- Olvidar la fijación en cinco lugares y el acta circunstanciada. Es un requisito formal que suele ser el primer argumento de quien quiere impugnar.
- Contar el voto de morosos. Su derecho a voto queda suspendido mientras subsista la falta de pago (art. 32); pueden asistir y opinar.
- Modificar el reglamento sin protocolizar. El acta debe protocolizarse ante notario para inscribirse en el Registro Público (art. 28).
- Aceptar poderes de más del 20%. Una sola persona no puede representar a más del 20% de los condóminos.
Preguntas frecuentes
Recursos descargables y herramientas
- Modelo de convocatoria de asamblea de condóminos (Quintana Roo) — plantilla orientativa descargable; ajústala a tu reglamento y revísala con un abogado.
- Guía de propiedad horizontal en México — marco general y comparativa por estados.
- Calculadora de cuota de condominio — para preparar el presupuesto que llevarás a la asamblea.
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