Respuesta directa (Nuevo León)
En Nuevo León, la Asamblea General Ordinaria nombra y remueve libremente al administrador y fija su retribución (Art. 32). Puede ser un condómino al corriente de sus cuotas, sin relación laboral (Art. 35), o un profesional contratado mediante el Comité Consultivo y de Vigilancia (Art. 37). Al cesar, debe entregar toda la documentación en un máximo de quince días naturales (Art. 39).
Quien administra un condominio en Monterrey, Guadalupe, San Nicolás o cualquier otro municipio de Nuevo León responde ante una ley específica, que define quién nombra al administrador, qué debe hacer, qué controles tiene encima y cómo se le puede relevar. Esta guía separa lo que la ley establece de lo que corresponde al reglamento interno, que en la práctica decide muchos detalles.
Nota de vigencia legal
Este artículo se apoya en el texto de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León publicado en el Periódico Oficial núm. 53 del 2 de mayo de 2017 (Decreto 251). La ley ha tenido reformas posteriores (la más reciente que consta en fuentes secundarias es la del P.O. del 11 de octubre de 2023), por lo que la numeración o el detalle de algún artículo puede haber cambiado. Antes de actuar, contrasta con la versión consolidada que publica el H. Congreso del Estado y consulta a un abogado local.
Base legal: administrador y órganos de control
| Artículo (texto 2017) | Qué establece |
|---|---|
| Art. 2 | Administrador: persona física o moral designada por la Asamblea General para la administración, en los términos de la ley y del reglamento interno. |
| Art. 32 | La asamblea ordinaria nombra y remueve libremente al administrador, fija su retribución, precisa sus responsabilidades, decide la garantía que debe otorgar y examina su informe de cuenta anual. |
| Art. 35 | Administración interna: lo elige la asamblea entre los condóminos, por el tiempo que ella determine; no genera derechos laborales; debe estar al corriente en cuotas durante toda su gestión. |
| Art. 36 | Si renuncia, muere o es incapaz el condómino administrador, el Comité Consultivo y de Vigilancia ejerce el cargo hasta que se convoque a asamblea. |
| Art. 37 | Si se contrata a un profesional, la asamblea da poderes al Comité para firmar el contrato; quien cobre debe expedir comprobante fiscal. |
| Art. 38 | Catálogo de funciones y obligaciones del administrador (libro de actas, conservación, cobranza, recibos, estados de cuenta, ejecución de acuerdos, representación, etc.). |
| Art. 39 | Entrega-recepción en máximo quince días naturales desde la designación del nuevo; acta circunstanciada; la asamblea puede ordenar auditoría. |
| Arts. 42 y 43 | Comité Consultivo y de Vigilancia: funciones de supervisión del administrador y de las cuentas. |
| Art. 45, fracc. VI-IX | El reglamento debe regular designación, requisitos, remuneración, fianza y causas de remoción del administrador. |
| Art. 55 | Quien sea administrador debe contar con los conocimientos necesarios para el desempeño de su gestión. |
Quién puede ser administrador y cómo se nombra
La ley contempla dos modelos. En la administración interna, la asamblea elige a un condómino, por el tiempo que decida, sin que el cargo genere nunca derechos laborales. Debe acreditar estar al corriente en las cuotas de mantenimiento, administración y reserva desde el inicio y durante toda su gestión (Art. 35); además, los morosos están impedidos para ser electos (Art. 34).
En la administración profesional, cuando la asamblea decide contratar servicios, otorga poderes al Comité Consultivo y de Vigilancia para celebrar el contrato. En él debe quedar establecido que quien reciba contraprestación expedirá el comprobante fiscal correspondiente (Art. 37). La asamblea puede, además, resolver la clase y monto de la garantía que deba otorgar (Art. 32, fracción IV), y el reglamento puede exigir fianza (Art. 45, fracción VIII). Un administrador profesional rara vez es un problema de legalidad y casi siempre un problema de contrato: define alcance, honorarios, duración, garantías y causas de terminación por escrito.
Funciones y obligaciones del administrador (Art. 38)
| Bloque | Obligaciones concretas |
|---|---|
| Documentación | Llevar el libro de actas autorizado por el Comité; recabar y conservar libros y documentos, accesibles a los condóminos y entregados a las siguientes administraciones. |
| Conservación | Cuidar y mantener en buen estado las áreas y bienes de uso común e instalaciones; realizar las obras necesarias conforme al Art. 26, fracción I, e informar en la siguiente asamblea; cumplir la Ley de Protección Civil y su reglamento. |
| Dinero | Recaudar las cuotas ordinarias, extraordinarias y del fondo de reserva; efectuar los gastos con cargo al fondo; expedir recibos con requisitos fiscales; abrir cuentas y librar cheques de forma mancomunada con el presidente del Comité. |
| Transparencia | Tener a disposición de los condóminos un estado de cuenta mensual con cobranza, gastos, cuotas pendientes, saldo del fondo y de las cuentas bancarias e inversiones. |
| Asamblea y acuerdos | Colaborar en las convocatorias (Arts. 29 y 30); difundir y ejecutar los acuerdos de la asamblea. |
| Representación y legalidad | Exigir el cumplimiento de la ley, la escritura y el reglamento; inscribir la escritura constitutiva y sus modificaciones en el Instituto Registral y Catastral; ejercer facultades de pleitos y cobranzas respecto de los bienes comunes, justificadas con acta protocolizada. |
Las medidas que el administrador adopte dentro de sus funciones obligan a todos los condóminos, pero la asamblea, por la mayoría que fije el reglamento interno, puede modificarlas o revocarlas (Art. 38, último párrafo). En otras palabras: tiene facultades amplias, pero no un cheque en blanco.
El Comité Consultivo y de Vigilancia: el contrapeso
El Comité está formado por condóminos elegidos por la asamblea para durar hasta un año, con posibilidad de reelección por otro, de forma honorífica y con la obligación de estar al corriente en cuotas (Art. 42). Verifica que el administrador cumpla los acuerdos, revisa documentos y contabilidad, aprueba los estados de cuenta, constata la inversión del fondo de reserva y puede convocar asamblea si el administrador no lo hace tras una petición de los condóminos (Art. 43). Si hay un grupo minoritario que represente al menos 25% de los condóminos, puede designar a uno de los miembros del Comité, salvo la presidencia (Art. 42).
Cómo remover o cambiar al administrador, paso a paso
1Revisa el reglamento interno y el contrato
El reglamento debe prever causas de remoción (Art. 45, fracción IX). Si el administrador es profesional, revisa también su contrato: la asamblea puede removerlo libremente, pero el contrato puede traer plazos, penalizaciones o indemnizaciones que conviene conocer antes de votar.
2Reúne a quienes pueden convocar
Convoca el Presidente o el Secretario de la Asamblea o el Comité (Art. 29). Si el administrador no convoca tras una petición de los condóminos, el Comité debe hacerlo en diez días (Art. 43, fracción X). Si hay dos ejercicios sin asamblea ordinaria, convocan los condóminos con 25% del proindiviso.
3Incluye el punto en el orden del día
La remoción y el nombramiento del sucesor deben figurar expresamente en la convocatoria, que se emite con al menos diez días naturales y se notifica y fija conforme al artículo 30.
4Cita al administrador
Si el Comité informa de irregularidades, debe notificar al administrador para que comparezca a la asamblea (Art. 43, fracción X): garantiza su derecho a ser oído.
5Vota con el quórum y la mayoría aplicables
Es materia de asamblea ordinaria: 51% del proindiviso en primera convocatoria o presentes en segunda; el acuerdo se adopta por mayoría simple, con el umbral adicional del 30% si un condómino lo supera (Art. 29).
6Formaliza el acta
Firmada por Presidente, Secretario y un miembro del Comité; si necesitas acreditar poderes del nuevo administrador (por ejemplo, para pleitos y cobranzas), el acta debe protocolizarse ante notario.
7Exige la entrega-recepción
El administrador saliente debe entregar estados de cuenta, chequeras, libro de actas, registro de condóminos, valores, contratos y bienes en máximo quince días naturales desde la designación del nuevo, con acta circunstanciada firmada y, si es privada, con dos testigos (Art. 39).
Entrega-recepción y auditoría
El artículo 39 es contundente: el plazo máximo es de quince días naturales y solo puede posponerse por resolución judicial, so pena de pagar los daños y perjuicios y sin perjuicio de acciones civiles y penales. Además, la asamblea puede ordenar en cualquier momento una auditoría documental, financiera y contable a la administración en funciones y a la saliente. Si el administrador saliente retiene documentos, el nuevo administrador y el Comité deben documentar la solicitud por escrito, en un acta, antes de acudir a la autoridad.
Qué pasa si no hay administrador
Si el administrador condómino renuncia, muere o es incapaz, el Comité ejerce el cargo hasta que se convoque a asamblea (Art. 36). Si falta administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en áreas comunes no dadas en uso exclusivo pueden ser efectuadas por cualquier condómino o poseedor, con reembolso repartido según el proindiviso y detalle informado en la siguiente asamblea (Art. 26, fracción III). El reglamento debería además prever medidas provisionales para ausencias temporales (Art. 45, fracción XI).
Errores frecuentes con el administrador en Nuevo León
- Nombrar a un condómino moroso como administrador o miembro del Comité: la ley lo impide y debe estar al corriente durante toda la gestión.
- Tratarlo como empleado. Cuando es un condómino, la ley dice que su función no genera derechos laborales; cuando es un profesional, rige su contrato mercantil o de servicios, con comprobante fiscal.
- Dar poderes sin acta protocolizada. Las facultades de pleitos y cobranzas se justifican con acta de asamblea protocolizada ante notario.
- Firmar cuentas bancarias solo con el administrador. La ley prevé firma mancomunada con el presidente del Comité.
- No pedir el informe de cuenta anual ni los estados de cuenta mensuales.
- Remover sin cumplir las formalidades de convocatoria, exponiendo el acuerdo a impugnación.
- No exigir el acta de entrega-recepción ni fijar plazos de devolución de documentos y llaves.
- Desconocer el reglamento interno, que regula requisitos, fianza y causas de remoción.
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Conoce IgeraFincasÚltima revisión: octubre 2026. Contenido informativo, no constituye asesoría jurídica. Fuente principal: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León, P.O. núm. 53 del 2 de mayo de 2017, Decreto 251 (H. Congreso del Estado).