Propiedad Horizontal en México:
Guía Completa de la Ley de Condominios
Todo lo que necesitas saber sobre la Ley de Condominios en México: órganos de gobierno, asamblea, cuotas, fondo de reserva, condominios morosos y normativa estatal (CDMX, QRO, BC). Guía actualizada 2026.
Índice de esta guía
- 1Ley de Condominios: marco federal y leyes estatales
- 2Órganos de gobierno: Asamblea, Administrador, Comités
- 3Asamblea de Condóminos: tipos, quórum y acuerdos
- 4Cuotas y Fondo de Reserva
- 5Condóminos Morosos: procedimiento de cobro
- 6Obras y Modificaciones en el Condominio
- 7IgeraFincas para México: IA sobre Ley de Condominios
- 8Artículos del clúster (guías especializadas)
Ley de Condominios en México
México no cuenta con una única ley nacional de propiedad horizontal: el régimen se construye sobre un marco federal de referencia y 32 leyes estatales que adaptan quorúms, procedimientos y requisitos a la realidad de cada entidad federativa. Los estados con mayor densidad condominial —CDMX, Jalisco, Nuevo León y Querétaro— tienen legislaciones especialmente desarrolladas.
Marco federal de referencia
El Código Civil Federal establece los principios generales del régimen de condominio: definición, escritura constitutiva, derechos y obligaciones básicas de los condóminos. Es el punto de partida que cada estado desarrolla.
Ley de Propiedad en Condominio CDMX
Una de las leyes más completas del país. Regula detalladamente la asamblea, el administrador, el comité de vigilancia, el fondo de reserva (mín. 10%), el procedimiento contra morosos y la limitación de servicios no esenciales.
Ley de Condominios Querétaro
Establece quorúms específicos para obras mayores (75% del indiviso), plazos de convocatoria de 8 días hábiles y obligación de registro del reglamento ante notario público. Ideal para desarrollos habitacionales de media y alta densidad.
Ley de Condominios Baja California
Relevante por la alta densidad de desarrollos turísticos y fraccionamientos. Contempla régimen mixto residencial-comercial, condominios horizontales y la figura del administrador profesional certificado por autoridad municipal.
Órganos de Gobierno del Condominio
La estructura de gobierno de un condominio mexicano se articula en cuatro órganos con funciones claramente delimitadas por la ley estatal y el reglamento interno. La correcta operación de cada órgano es clave para evitar conflictos y litigios costosos.
Asamblea de Condóminos
Órgano supremo del condominio. Toma decisiones sobre administración, presupuesto, obras mayores, modificaciones al reglamento y elección del administrador y comités. Todos los condóminos tienen derecho a asistir y votar (salvo morosos).
Administrador
Gestor operativo del condominio. Ejecuta los acuerdos de la asamblea, recauda cuotas, contrata servicios, mantiene la contabilidad y representa al condominio ante terceros. Puede ser un condómino o una empresa administradora profesional.
Comité de Vigilancia
Supervisa la actuación del administrador, revisa cuentas y estados financieros, y verifica el cumplimiento del reglamento. Es el contrapeso del administrador y debe informar a la asamblea sobre cualquier irregularidad detectada.
Comité de Obra
Se constituye específicamente para supervisar obras mayores aprobadas en asamblea. Revisa presupuestos, avances, calidad y recepción de trabajos. Su existencia protege al condominio de sobrecostos y malas ejecuciones.
Asamblea de Condóminos: Tipos, Quórum y Acuerdos
La asamblea es el órgano decisorio máximo. Conocer sus modalidades y los quorúms exigidos es fundamental para administradores y condóminos: un acuerdo adoptado sin quorúm suficiente puede ser impugnable judicialmente.
Asamblea Ordinaria
Se celebra al menos una vez al año, convocada por el administrador. Aprueba el presupuesto anual, el informe de gastos, el estado de la cuenta del fondo de reserva y elige o ratifica administrador y comités. La convocatoria debe notificarse con al menos 5–10 días de anticipación según la ley estatal.
Asamblea Extraordinaria
Se convoca para asuntos urgentes o específicos que no pueden esperar a la próxima ordinaria: obras urgentes, modificación del reglamento, cambio de administrador por causa justificada. Puede convocarse por el administrador, el comité de vigilancia o condóminos que representen el 25% del indiviso.
Asamblea Total
Requiere la asistencia de la totalidad de los condóminos o sus representantes. Se usa para acuerdos que afectan la escritura constitutiva del régimen, modificaciones estructurales al condominio o extinción del régimen. Es la única asamblea donde la unanimidad es obligatoria.
Tabla de Quórums por Tipo de Acuerdo
| Tipo de acuerdo | 1ª convocatoria | 2ª convocatoria |
|---|---|---|
| Presupuesto ordinario y gastos corrientes | Mayoría simple (>50% indiviso presente) | Mayoría simple asistentes |
| Elección / remoción del administrador | Mayoría simple (>50% indiviso) | Mayoría simple asistentes |
| Obras mayores en áreas comunes | Mayoría calificada (≥66%–75% indiviso) | Mayoría calificada (no reduce) |
| Modificación del reglamento interno | Mayoría calificada (≥66% indiviso) | Mayoría calificada (no reduce) |
| Modificación escritura constitutiva / extinción | Unanimidad (100% indiviso) | No aplica segunda convocatoria |
Cuotas y Fondo de Reserva
La sostenibilidad financiera del condominio depende de la correcta gestión de cuotas y del fondo de reserva. Un presupuesto bien estructurado y un fondo de reserva suficiente evitan derramas de emergencia y conflictos entre condóminos.
Cuota Ordinaria
Pago periódico (mensual o bimestral) que cubre gastos operativos: limpieza, vigilancia, agua, luz de áreas comunes, mantenimiento preventivo y honorarios del administrador. Se aprueba en la asamblea ordinaria anual y se distribuye conforme al indiviso de cada unidad.
Cuota Extraordinaria
Se aprueba en asamblea extraordinaria para gastos no previstos en el presupuesto: reparación de daños por siniestro, reposición de equipo, obras urgentes de conservación. Debe estar claramente justificada y su monto reflejado en el acta de asamblea que la autoriza.
Fondo de Reserva
Cuenta obligatoria con un mínimo del 10% del presupuesto anual aprobado. Destinada exclusivamente a reparaciones mayores, reposición de equipos comunes y situaciones de emergencia. Debe depositarse en cuenta bancaria separada e identificada como fondo de reserva del condominio.
Coeficiente de Indiviso
Porcentaje que representa cada unidad sobre el total del condominio. Determina la participación proporcional en gastos comunes, el poder de voto en la asamblea y los derechos sobre áreas comunes. Queda fijado en la escritura constitutiva y solo puede modificarse por acuerdo unánime.
Condóminos Morosos: Procedimiento de Cobro
La morosidad es uno de los principales problemas de los condominios en México. La ley establece un procedimiento gradual que combina medidas administrativas, financieras y legales para recuperar las cuotas impagadas respetando los derechos del condómino.
Requerimiento Escrito
Desde la primera cuota impaga, el administrador envía requerimiento escrito al condómino moroso detallando el monto adeudado, fecha de vencimiento e interés moratorio aplicable según el reglamento. Se recomienda envío por buzonón certificado o correo con acuse de recibo.
Intereses y Recargos
El reglamento interno puede establecer interés moratorio (normalmente 2%–5% mensual sobre el saldo pendiente). La asamblea debe haberlo aprobado expresamente en el reglamento para que sea exigible. Los intereses se acumulan desde el día siguiente al vencimiento de la cuota.
Limitación de Servicios
Con acuerdo de asamblea, se pueden limitar servicios no esenciales: acceso a gimnasio, alberca, salón de fiestas y otras amenidades. Nunca se puede cortar agua potable, electricidad o acceso a la unidad habitacional, ya que esto viola derechos fundamentales y puede generar responsabilidad penal al administrador.
Acción Legal
Si persiste el impago, la asamblea puede autorizar al administrador a iniciar juicio ejecutivo civil para el cobro de la deuda condominial. El acta de asamblea que aprueba la cuota y el reglamento interno sirven como título ejecutivo. El juzgado puede decretar embargo sobre la unidad del moroso.
Qué está permitido y qué está prohibido con un moroso
Permitido
- ✓Suspender acceso a amenidades (gimnasio, alberca, salón)
- ✓Impedir el derecho de voto en asamblea (conserva derecho de voz)
- ✓Publicar lista de morosos en zonas comunes (con fundamento legal)
- ✓Cobrar interés moratorio aprobado en reglamento
- ✓Iniciar juicio ejecutivo con autorización de asamblea
Prohibido
- ✗Cortar el suministro de agua potable a la unidad
- ✗Cortar electricidad a la unidad habitacional
- ✗Impedir el acceso físico a su unidad o al inmueble
- ✗Retirar puertas, ventanas u otros elementos de la unidad
- ✗Difundir datos personales más allá de lo permitido por la LFPDPPP
Obras y Modificaciones en el Condominio
La realización de obras en un condominio requiere distinguir entre obras en unidades privativas y obras en áreas comunes. Los requisitos legales difieren significativamente y la inobservancia puede dar lugar a acciones legales de los demás condóminos.
Obras Privativas
El condómino puede realizar obras dentro de su unidad sin autorización de asamblea, siempre que no afecten la estructura del edificio, instalaciones comunes, fachada exterior ni causen molestias excesivas. Requiere notificación previa al administrador y permisos municipales cuando la ley local lo exige.
Obras en Áreas Comunes
Cualquier obra en elementos comunes (estructura, fachada, jardines, estacionamiento, cisternas, elevadores) requiere aprobación en asamblea con quorúm calificado. Las obras de mantenimiento preventivo de bajo monto pueden ser autorizadas directamente por el administrador según lo prevea el reglamento.
Quórum para Obras Mayores
Las leyes estatales generalmente exigen entre el 66% y el 75% del indiviso total para aprobar obras mayores. En Querétaro el umbral es del 75%. La votación no se reduce en segunda convocatoria: el quorúm calificado siempre aplica, independientemente del número de asistentes.
Licencias Municipales
Toda obra que afecte estructura, instalaciones eléctricas o hidráulicas mayores, cambio de uso de áreas comunes o ampliaciones requiere licencia municipal de construcción. El administrador tiene la obligación de gestionarla antes de iniciar trabajos; de lo contrario el condominio puede ser sancionado.
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Respuestas en pesos mexicanos (MXN)
Todos los cálculos y ejemplos en el widget se expresan en pesos mexicanos. El sistema reconoce referencias monetarias locales: “mi cuota es de $2,500 al mes” y opera con esa información para calcular intereses, fondos de reserva y derramas.
Dashboard para el administrador
El administrador accede a un panel con las preguntas más frecuentes de condóminos, un semafóro de morosos actualizado y alertas sobre gaps de documentación (reglamentos desactualizados, actas sin firmar, fondo de reserva por debajo del mínimo legal).
Para obras mayores en áreas comunes, la Ley de Condominios de Querétaro (Art. 38) exige el voto favorable de condóminos que representen más del 75% del indiviso total.
Este quórum calificado no se reduce en segunda convocatoria. Si no se alcanza, la obra no puede ejecutarse sin una nueva asamblea.
Fuente: Ley de Condominios del Estado de Querétaro, Art. 38 — Acuerdos de obras mayores.
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