Seguro, ruina y reconstrucción de un edificio en El Salvador según la LPIPA

Quién paga las primas y en qué proporción

El artículo 18 pone a cargo de los propietarios, en proporción al valor de sus pisos o apartamentos y salvo convenio en contrario, el pago de las primas de seguros, junto con los gastos de reparación de las cosas comunes, los impuestos que graven plenamente el edificio y los demás gastos indispensables para mantenerlo en buen estado de servicio, seguridad, comodidad y decoro. Esa proporción es la que consta en la escritura de constitución del régimen, como explicamos en el artículo sobre cosas comunes y valor proporcional de cada apartamento.

Para ver cómo se calcula la cuota ordinaria completa y qué más entra, puedes leer Cuotas de mantenimiento de un condominio en El Salvador: cómo se calculan.

Primas atrasadas y compraventa de un apartamento

El artículo 19 dice que la obligación de contribuir al pago de las primas se transfiere a quien adquiera el dominio sobre un piso o apartamiento por cualquier título, y que esta regla se aplica incluso a las primas que a la fecha del traspaso estuvieran sin pagar. En otras palabras: si compras un apartamento, la deuda por primas del vendedor pasa a ser tuya frente a la comunidad. Antes de firmar una compraventa, conviene pedir al administrador una constancia de que no hay primas pendientes del apartamento.

Cuándo el edificio puede dejar de ser comunidad forzosa

La LPIPA establece una proindivisión forzosa: los propietarios no pueden pactar ponerle fin ni pedir la división judicial, salvo en estos casos (art. 38):

• Destrucción total del edificio.
• Destrucción parcial que haya hecho disminuir su valor en por lo menos las dos terceras partes.

Aun en esos casos, no se procede a la partición si esta causa perjuicio económico a los propietarios; lo que puede pedirse es la venta del terreno.

Si el edificio pierde menos de dos tercios de su valor: reconstrucción

El artículo 39 prevé que, cuando la destrucción parcial reduce el valor del edificio en menos de las dos terceras partes, la asamblea puede disponer su reconstrucción, y todos deben contribuir en proporción a sus derechos. Si algún propietario se niega a pagar su parte, cualquier otro propietario puede adquirir la parte del renuente, previa tasación judicial.

Si el edificio amenaza ruina

Con el edificio en amenaza de ruina, el artículo 40 permite a la asamblea disponer su reconstrucción o bien su demolición, con partición o venta del terreno y de los materiales (con la limitación del artículo 38). Si se acuerda reconstruir, la minoría no puede ser obligada a contribuir, pero la mayoría debe adquirir la parte de aquellos según tasación judicial.

Qué pasa con la indemnización del seguro

El artículo 41 regula el cobro tras un siniestro:

Si la asamblea acuerda por votación unánime poner término al régimen en estos casos, se hace una declaración en escritura pública que transcribe la parte pertinente del acta; la otorga el administrador (o el juez, a requerimiento de cualquier propietario si aquel no pudiera o no quisiera) y se inscribe en el Registro de la Propiedad, con razón indicativa de que el régimen se ha extinguido.

Qué mayoría se necesita para decidir

El artículo 32 establece que la asamblea solo puede constituirse con la mayoría de los propietarios y que las resoluciones requieren más de dos tercios de los votos de los asistentes, que representen por lo menos tres cuartas partes del valor del edificio, salvo los casos de los artículos 8, 10 y 27. Los artículos 39 a 41 dicen "la asamblea podrá disponer", sin fijar una mayoría propia, salvo la unanimidad que exige el artículo 41 para terminar el régimen. Para los demás acuerdos, revisa con tu reglamento y con un abogado qué cómputo se aplica.

Checklist antes de que ocurra un siniestro

• Dejar constancia en acta de la resolución de contratar el seguro contra incendio por la totalidad del edificio.
• Archivar la póliza, el recibo de prima y el reparto de la prima por apartamento.
• Pedir constancia de primas al día antes de cada compraventa (art. 19).
• Saber si el edificio tiene acreedores hipotecarios y a quién habría que avisar dentro de tercero día (art. 41).
• Anotar en el calendario los plazos: quince días para el acuerdo de la asamblea desde el pago, noventa días para iniciar la reconstrucción.

Errores comunes

• Contratar el seguro sin resolución de los propietarios o solo por una parte del edificio (art. 12, letra g).
• Comprar un apartamento sin comprobar primas pendientes (art. 19).
• Dejar pasar los quince días para que la asamblea decida sobre la indemnización (art. 41).
• No avisar a los acreedores hipotecarios dentro de tercero día.
• Repartir la indemnización sin considerar que, si se reconstruye, queda afecta en primer lugar a esa obra.

Preguntas frecuentes

¿El seguro contra incendio es obligatorio según la LPIPA?

En los artículos que hemos leído, la ley regula cómo se contrata (por todo el edificio y por resolución de los propietarios) y quién paga las primas, pero no dice expresamente que sea obligatorio. Consulta tu reglamento, que puede exigirlo.

Compré un apartamento y la comunidad me reclama primas del vendedor. ¿Es correcto?

El artículo 19 transfiere al adquirente la obligación de contribuir a las primas, incluso las que estuvieran sin pagar al traspaso.

Si hay reconstrucción, ¿tengo que pagar aunque no esté de acuerdo?

Depende del caso. Si la destrucción es parcial (menos de dos tercios del valor), todos contribuyen en proporción a sus derechos y otro propietario puede adquirir tu parte si no pagas (art. 39). Si el edificio amenaza ruina, la minoría no puede ser obligada a contribuir, pero la mayoría debe adquirir su parte según tasación judicial (art. 40).

¿Cómo se reparte la indemnización si se vende el terreno?

En la proporción en que cada propietario hubiera concurrido al pago de las primas (art. 41), sin olvidar el derecho preferente de los acreedores hipotecarios.