¿Cómo se convoca y cuándo sesiona la asamblea de propietarios en El Salvador? Según la LPIPA, la convocatoria debe preceder al menos diez días a la reunión y se limita a propietarios inscritos en el Registro de la Propiedad. La asamblea solo se constituye con la mayoría de los propietarios, y sus resoluciones requieren más de dos tercios de los votos presentes que representen tres cuartas partes del valor del edificio.
La asamblea de propietarios es el órgano que decide cómo se administra un condominio: elige al administrador, aprueba gastos, cambia el reglamento y resuelve las discusiones entre vecinos. Por eso, una convocatoria mal hecha es la vía más rápida para que un acuerdo sea impugnado. En esta guía repasamos, con base en el texto de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA), quién puede convocar, con cuánta anticipación, cuántos propietarios deben asistir y qué votos se necesitan.
Este artículo complementa lo que ya explicamos sobre las funciones del administrador de condominio en El Salvador y sobre las diferencias entre la LPIPA y la Ley de Propiedad en Condominio.
«La asamblea sólo podrá constituirse cuando asista por lo menos la mayoría de los propietarios.» El retiro de alguno después de constituida la asamblea no afecta el quórum, siempre que las resoluciones se tomen con los votos requeridos.
Base legal: artículos que debe conocer
| Artículo LPIPA | Qué establece |
|---|---|
| Art. 25 | La administración y conservación de las cosas comunes corresponde a la Asamblea de Propietarios, que actúa de acuerdo con el Reglamento de Administración. |
| Art. 26 (letras g y h) | El reglamento debe fijar la forma de convocatoria, la periodicidad de las asambleas y la mayoría necesaria para sesiones ordinarias y extraordinarias y para resoluciones no sujetas a cómputos especiales. |
| Art. 28 | La convocatoria debe preceder al menos diez días a la reunión, se hace por medio del juez y solo se convoca a propietarios cuyos derechos estén inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. |
| Art. 30 | Designado el administrador, este puede convocar; en su defecto lo hace el juez a solicitud de propietarios que representen al menos la cuarta parte del valor del edificio. Se observan las mismas formalidades de la primera reunión. |
| Art. 32 | Quórum: mayoría de los propietarios. Resoluciones: más de dos tercios de los votos de los asistentes, que representen al menos tres cuartas partes del valor del edificio (salvo Arts. 8, 10 y 27). |
| Art. 33 (letras b e i) | El administrador convoca y preside la asamblea y lleva el libro de actas, extendiendo las certificaciones a los interesados. |
Quién puede convocar la asamblea
La LPIPA distingue dos momentos. En la primera junta, la asamblea se convoca a petición de cualquiera de los propietarios (Art. 28) y en ella se elige al administrador (Art. 29). Una vez nombrado el administrador, es este quien puede convocar a la asamblea; si no lo hace, el juez puede convocarla a solicitud de propietarios que representen por lo menos la cuarta parte del valor del edificio (Art. 30).
Ojo con el criterio de la cuarta parte: se mide por valor del edificio, no por número de propietarios. Dos o tres dueños de apartamentos grandes pueden alcanzar el porcentaje que diez dueños de unidades pequeñas no logran.
El plazo de diez días y el papel del juez
El Art. 28 exige que la convocatoria preceda al menos diez días a la fecha de la reunión. El mismo artículo indica que la convocatoria se hace «por medio del Juez» y que el Art. 30 manda observar las mismas formalidades cuando convoca el administrador o el juez a petición de los propietarios.
Al mismo tiempo, el Art. 26 obliga a que el reglamento regule la forma de convocatoria y la periodicidad de las asambleas. En la práctica, cada edificio tiene un reglamento con sus propias reglas (aviso escrito, cartelera, correo electrónico), y conviene comparar lo que dice el reglamento con lo que exige el texto legal antes de convocar. Si hay dudas sobre si en su caso debe intervenir el juez, consulte con un abogado o notario: no es un trámite que convenga improvisar.
El Art. 28 limita la convocatoria a los propietarios cuyos derechos aparezcan inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Un comprador que aún no inscribió su título puede quedar fuera de la lista legal, aunque viva en el edificio.
Quórum y votos: cómo se cuenta
El Art. 32 combina dos mediciones que conviene no confundir:
- Quórum de constitución: asistencia de, por lo menos, la mayoría de los propietarios.
- Mayoría para resolver: más de dos tercios de los votos de quienes asistan, y que esos votos representen al menos tres cuartas partes del valor del edificio.
Es decir, una decisión necesita superar dos umbrales a la vez: uno de personas (más de dos tercios de los presentes) y uno de valor (tres cuartas partes del valor del edificio). Una asamblea puede estar válidamente constituida y, aun así, no tener votos suficientes para aprobar una obra o un gasto.
| Decisión | Regla de la LPIPA |
|---|---|
| Resolución ordinaria de la asamblea | Más de 2/3 de los votos presentes, que representen al menos 3/4 del valor del edificio (Art. 32). |
| Reforma o nuevo reglamento | Voto de las tres cuartas partes de los propietarios que representen al menos tres cuartas partes del valor, en escritura pública (Art. 27). |
| Declarar común una parte que no lo es por naturaleza | Acuerdo unánime (Art. 8). |
| Fijar el valor de cada apartamento | Acuerdo unánime y, en su defecto, tasación judicial (Art. 10). |
| Cambiar el destino señalado en la escritura | Voto unánime, consentimiento del acreedor si lo hay y aprobación de la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura (Art. 32, inciso final). |
Paso a paso para convocar sin riesgo de nulidad
- Revise el reglamento (Art. 26, letras g y h): forma de convocatoria, periodicidad y mayorías propias.
- Confirme el padrón de propietarios con el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (Art. 28).
- Fije fecha con margen: al menos diez días entre la convocatoria y la reunión.
- Redacte un orden del día claro, indicando los puntos que requieren mayorías especiales (reforma del reglamento, obras, cambios de destino).
- Registre la asistencia por propietario y por valor del edificio, para demostrar quórum y mayorías.
- Levante el acta en el libro de actas (Art. 33, letra i) y emita certificaciones a quien las solicite.
- Ejecute los acuerdos: el administrador debe dar cumplimiento a las resoluciones de la asamblea (Art. 33, letra c).
Errores frecuentes al convocar
- Enviar el aviso con menos de diez días de anticipación.
- Convocar a quienes no figuran inscritos, o dejar fuera a propietarios que sí lo están.
- Dar por buena la votación contando solo personas y olvidando el criterio del valor del edificio.
- Aprobar reformas al reglamento sin la mayoría de tres cuartas partes y sin elevarlas a escritura pública.
- No dejar constancia en el libro de actas, lo que dificulta defender el acuerdo después.
- Que el administrador asuma decisiones que corresponden a la asamblea; esta puede revocar lo actuado salvo que el administrador haya procedido dentro de sus facultades (Art. 35).
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días de anticipación exige la ley para convocar la asamblea?
El Art. 28 de la LPIPA establece que la convocatoria debe preceder por lo menos diez días a la fecha de la reunión.
¿Quién convoca si el administrador no lo hace?
Según el Art. 30, el juez puede convocar a solicitud de un número de propietarios que represente por lo menos la cuarta parte del valor del edificio.
¿Cuántos propietarios deben asistir para que la asamblea sea válida?
El Art. 32 exige la asistencia de, por lo menos, la mayoría de los propietarios para constituir la asamblea.
¿Qué pasa si un propietario se retira durante la reunión?
El Art. 32 señala que el retiro de alguno después de constituida la asamblea no afecta el quórum, siempre que las resoluciones se tomen con los votos requeridos.
¿El reglamento puede fijar reglas de convocatoria distintas?
El Art. 26 obliga al reglamento a regular la forma de convocatoria, la periodicidad de las asambleas y las mayorías para los casos en que la ley no exija cómputos especiales. Lo que la ley fija expresamente, como las mayorías del Art. 32 o del Art. 27, no puede cambiarse por reglamento; ante la duda, consulte a un abogado.
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos de El Salvador (Decreto Legislativo n.º 31 de 1961, con sus reformas). Actualizado octubre 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal: su edificio puede tener un reglamento propio y reglas aplicables que conviene revisar con un abogado o notario salvadoreño.
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