Respuesta corta. En un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos (LPIPA), el administrador lo elige la asamblea de propietarios en su primera junta; si no hay acuerdo, lo nombra el juez. Su nombramiento se publica tres veces en el Diario Oficial y se exhibe en el directorio del edificio. Si no se fija periodo, dura un año y sigue en funciones hasta que se nombre sustituto.
Todo esto sale de los artículos 26 y 28 a 36 de la ley. Las causas de remoción y la forma exacta de pagarle las fija el reglamento de administración de tu edificio.
Norma en la que se basa este artículo
Este artículo se basa en la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos, Decreto Legislativo N.º 31, publicado en el Diario Oficial N.º 40, Tomo 190, del 27 de febrero de 1961. Es la norma que consta en el índice legislativo de la Asamblea Legislativa de El Salvador, que recoge reformas de 1972, 1973 y 1974. Puede haber sido modificada después de esas fechas, así que conviene verificar la versión vigente antes de actuar. Si tu inmueble se constituyó bajo otro régimen o tiene un reglamento con reglas propias, esas reglas pueden precisar lo que aquí se explica. No hay que confundirla con otras normas de otros países que usan el nombre "condominio": para comparar con el resto del marco salvadoreño, consulta LPIPA y ley de condominios en El Salvador: qué norma rige tu edificio.
Quién nombra al primer administrador
El artículo 29 dice que, en su primera junta, la asamblea de propietarios elegirá un administrador, le señalará las facultades que no estén previstas en el reglamento y le fijará su remuneración. Ese mismo artículo añade que mientras no se designe administrador, el propietario del edificio (normalmente el constructor o promotor) debe nombrarlo o asumir él mismo el cargo. Es decir, un edificio nuevo no se queda sin administración mientras los compradores se organizan.
Cómo se convoca esa primera junta
Según el artículo 28, la primera junta se convoca a petición de cualquiera de los propietarios, y la convocatoria debe hacerse con al menos diez días de anticipación a la fecha de la reunión. La ley dice que se hace "por medio del Juez" y que solo se convoca a los propietarios cuyos derechos aparezcan inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Por eso, antes de pedir la convocatoria conviene comprobar quién figura inscrito como propietario de cada apartamento.
Si quieres repasar el quórum y las mayorías de la asamblea, lo tienes en Asamblea de propietarios en El Salvador: convocatoria y quórum.
Si la asamblea no se pone de acuerdo: el juez nombra
El artículo 30 prevé el bloqueo. Si efectuada la primera reunión los propietarios no han acordado quién será el administrador, cualquiera de ellos puede pedirlo y, tras una audiencia común de cuarenta y ocho horas a todos los interesados, el juez lo nombra y le asigna el sueldo.
Una vez designado el administrador, este puede convocar a la asamblea. Si no lo hace, la convoca el juez a solicitud de un número de propietarios que represente por lo menos la cuarta parte del valor del edificio. En ambos casos se aplican las mismas formalidades que para la primera reunión (artículo 30, inciso segundo).
Publicidad del nombramiento
El artículo 31 exige que el nombramiento, se haya hecho como se haya hecho (por la asamblea, por el juez o por el propietario del edificio), se publique tres veces en el Diario Oficial. Además, el nombre de la persona designada debe aparecer de forma visible en el directorio del edificio. Es una exigencia que muchas comunidades olvidan, y que importa cuando el administrador firma contratos o recauda cuotas: cualquiera debe poder saber quién tiene la representación.
Cuánto dura el cargo
El artículo 36 establece una regla supletoria: si al administrador no se le designa el periodo de sus funciones, estas serán por un año, y al cabo de ese tiempo se consideran prorrogadas mientras no se nombre sustituto. Dos consecuencias prácticas:
- Si en el acta de nombramiento no consta el periodo, el administrador no queda "vitalicio": su cargo es anual, aunque se prorroga mientras nadie lo sustituya.
- Para evitar prórrogas silenciosas, conviene fijar siempre el periodo y la fecha de rendición de cuentas en el acta.
Qué debe decir el reglamento sobre el administrador
El artículo 26 enumera las materias que el reglamento de administración debe contener. Cuatro afectan directamente al administrador:
| Letra del art. 26 | Qué debe fijar el reglamento |
|---|---|
| c) | Requisitos para ser electo administrador propietario o suplente, y causas de su remoción. |
| d) | Forma de remuneración del administrador y la de su pago. |
| e) | Facultades concedidas al administrador. |
| f) | Fecha en que debe rendir cuentas, que será por lo menos una vez al año. |
Fíjate en que la ley habla de administrador "propietario o suplente": el reglamento puede prever un suplente. Y las causas de remoción no las enumera la ley: las fija el reglamento. Por eso, el primer documento que debes abrir si quieres cambiar de administrador es el reglamento inscrito; en Reglamento de administración del condominio en El Salvador se explica su contenido y cómo reformarlo.
Qué hace el administrador (resumen)
El artículo 33 enumera sus funciones: cumplir y hacer cumplir el reglamento, convocar la asamblea y presidirla, ejecutar sus acuerdos, nombrar y remover a los empleados del edificio, ordenar reparaciones urgentes en las cosas comunes, recaudar las cuotas y hacer los pagos, representar en juicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble (otorgando poderes si no es abogado), velar por el orden, el destino de los pisos y las medidas sanitarias, y llevar el libro de actas y extender certificaciones. El detalle práctico está en Administrador de condominio en El Salvador: funciones y reglamento.
Cambiar o remover al administrador
La ley no dedica un artículo a la "destitución" como tal. Lo que dice es:
- Las causas de remoción deben estar en el reglamento (art. 26, letra c).
- La asamblea puede revocar lo actuado por el administrador, a menos que haya procedido dentro de sus facultades, y sin perjuicio de los derechos de terceros (art. 35).
- El cargo se prorroga mientras no se nombre sustituto (art. 36), por lo que para cambiarlo hay que nombrar a otra persona, no basta con "dejar de reconocer" al actual.
- La asamblea solo puede constituirse con la mayoría de los propietarios, y toda resolución exige más de dos tercios de los votos de los asistentes que representen al menos las tres cuartas partes del valor del edificio, salvo los casos de los artículos 8, 10 y 27 (art. 32).
Punto que debes confirmar en tu caso. El artículo 26, letra h) permite que el reglamento fije la mayoría para casos en que la ley no exija cómputos especiales, mientras que el artículo 32 fija una regla general para toda resolución. Cómo se combinan ambos para destituir a un administrador no lo resuelve la ley de forma expresa. Antes de convocar una asamblea de remoción, revisa tu reglamento y, si hay dudas, consulta a un abogado o notario.
Checklist para nombrar o cambiar administrador
- Comprobar en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas quiénes son los propietarios inscritos.
- Pedir la convocatoria por escrito, con al menos diez días de antelación (art. 28), por la vía que prevea la ley y tu reglamento.
- Incluir en el orden del día: elección, facultades no previstas en el reglamento, remuneración, periodo y fecha de rendición de cuentas.
- Verificar quórum (mayoría de propietarios) y votos (art. 32) y levantar acta.
- Publicar el nombramiento tres veces en el Diario Oficial y colocar el nombre en el directorio del edificio (art. 31).
- Guardar la copia del acta en el libro de actas que lleva el administrador (art. 33, letra i).
Errores comunes
- No publicar el nombramiento. El artículo 31 lo exige en todos los casos.
- No fijar periodo. Se aplica el año del artículo 36, con prórroga automática hasta nombrar sustituto.
- Convocar a quien no figura inscrito o dejar fuera a quien sí lo está (art. 28).
- Dar por hecho que hay causas legales de remoción. Las fija el reglamento (art. 26, letra c).
- Olvidar la rendición de cuentas anual, que el reglamento debe prever (art. 26, letra f).
Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador ser un propietario del edificio?
La ley menciona al "administrador propietario o suplente" al hablar del reglamento (art. 26, letra c), de modo que el reglamento puede prever que el cargo lo ocupe un propietario y fijar los requisitos. Si quieres contratar a una empresa o a un profesional externo, mira lo que diga tu reglamento sobre requisitos.
¿Qué pasa si no hay administrador?
Según el artículo 29, mientras no se designe, el propietario del edificio debe nombrarlo o asumir el cargo. Si los propietarios no se ponen de acuerdo, puede pedirse el nombramiento al juez (art. 30).
¿Cuánto cobra el administrador?
La ley no fija una cifra. La remuneración la señala la asamblea al elegirlo (art. 29) y el reglamento debe prever su forma de pago (art. 26, letra d).
¿Puede la asamblea anular lo que hizo el administrador?
Puede revocar lo actuado, salvo que el administrador haya procedido dentro de sus facultades, y siempre sin perjuicio de los derechos de terceros (art. 35).
Si vas a preparar la asamblea de nombramiento y quieres contrastar tu reglamento con los artículos 26 y 28 a 36, puedes consultarlo en IgeraFincas.