Respuesta corta. En un edificio sujeto a la LPIPA, cada propietario es dueño exclusivo de su piso o apartamento y copropietario del terreno y de todo lo que sea de uso común. Su derecho sobre lo común es proporcional al valor de su apartamento y no se puede vender ni hipotecar por separado.
La lista de cosas comunes está en los artículos 6 y 7, y la proporción en los artículos 3 y 10 de la ley. La proporción consta en la escritura de constitución del régimen inscrita en el Registro de la Propiedad.
Norma en la que se basa este artículo
La Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos (LPIPA), Decreto Legislativo N.º 31, Diario Oficial N.º 40, Tomo 190, del 27 de febrero de 1961, tal como figura en el índice legislativo de la Asamblea Legislativa de El Salvador, con reformas anotadas de 1972, 1973 y 1974. Es posible que haya sido modificada con posterioridad: verifica la versión vigente. Algunos artículos citados aparecen en ese texto como reformados (el índice los marca en mayúsculas).
Qué es privativo y qué es común
El artículo 6 dice que cada propietario, además de serlo exclusivamente de su piso o apartamiento, tiene derecho como comunero sobre el terreno en que el edificio está construido y sobre todo lo que sea de uso común o necesario para su existencia, seguridad y conservación. Enumera como comunes, además del terreno:
- Cimientos y estructuras resistentes, techumbre, vestíbulos generales, escaleras y puertas de entrada general.
- Locales e instalaciones de servicios generales: calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, gas, obras sanitarias, líneas de conducción de energía eléctrica, etc.
- Locales para alojamiento del portero y la portería.
- Garajes generales, sótanos y azoteas generales, salvo pacto en contrario.
- Buzones, ascensores, montacargas e incineradores de residuos, patios, jardines y, en general, las cosas o instalaciones para el servicio de todos los propietarios.
El artículo 7 añade que también pertenecen en comunidad los corredores, pasillos, terrazas, salidas a la escalera o a los ascensores y todo lo destinado al uso general de los ocupantes. Las paredes divisorias entre dos apartamientos son comunes de los dos propietarios colindantes, y lo mismo la obra gruesa de los pisos o de los cielos rasos entre dos pisos superpuestos, que pertenece a los dueños de ambos.
Qué te toca conservar a ti
El artículo 20 pone a cargo de cada propietario los gastos de conservación de la obra liviana de los suelos, bovedillas, puertas, ventanas, cielos rasos, pinturas y, en general, todo lo de su uso exclusivo. También paga por separado los impuestos, tasas o contribuciones que afecten su apartamento, calculados de forma individual e incluyendo la parte proporcional indivisa sobre lo común.
Tabla rápida: ¿quién se hace cargo?
| Elemento | Naturaleza según la ley | Referencia |
|---|---|---|
| Cimientos, techumbre, escaleras | Común | Art. 6, letra a) |
| Pasillos, terrazas, salidas a escaleras o ascensores | Común | Art. 7 |
| Pared que separa dos apartamientos | Común de los dos colindantes | Art. 7, inciso 2 |
| Ascensores, jardines, patios | Común | Art. 6, letra e) |
| Garajes generales, sótanos, azoteas generales | Común, salvo pacto en contrario | Art. 6, letra d) |
| Suelos, puertas, ventanas, pintura de tu apartamento | Conservación a cargo del propietario | Art. 20 |
Declarar común lo que no lo es por naturaleza
Según el artículo 8, los propietarios pueden disponer por acuerdo unánime que algunas cosas o partes del inmueble tengan carácter de comunes, aunque no lo sean por naturaleza ni sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Es una de las excepciones a la regla general de mayorías: no basta con la mayoría de dos tercios del artículo 32.
Tu parte en lo común: proporcional al valor
El artículo 10 establece que el derecho de cada propietario sobre las cosas comunes es proporcional al valor del piso o apartamiento de su propiedad. Ese valor se fija por acuerdo unánime de los propietarios y, en su defecto, por tasación judicial practicada por un perito nombrado por ellos mismos o, si no hay acuerdo en el nombramiento, por el juez.
La proporción debe constar desde el inicio: el artículo 3, letra d) exige que la escritura pública del propietario del inmueble recoja la descripción del terreno y del edificio, de sus pisos o apartamientos, su número, extensión y medida cúbica y la proporción del valor de cada piso o apartamiento con respecto al valor total del inmueble, además de las cosas privativas, la enumeración de todas las comunes y el destino general del edificio y el especial de cada apartamento. Esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si quieres saber qué proporción te corresponde, ahí la encontrarás; para ver cómo esa proporción se traduce en cuota, lee Cuotas de mantenimiento de un condominio en El Salvador.
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas
Supón un edificio cuyo valor total fijado en la escritura es 1.000 unidades y un apartamento valorado en 50 unidades. Su proporción sería el 5 % del conjunto. Si el reglamento reparte un gasto común "en proporción al valor" (art. 18), ese apartamento soportaría el 5 % del gasto. Las cifras son inventadas; las de tu edificio constan en tu escritura.
Derechos inseparables y libertad de vender
- Inseparables (art. 9). Los derechos sobre lo común no se pueden enajenar ni gravar separadamente del piso o apartamiento. En toda transferencia, gravamen o embargo de un apartamento se entienden comprendidos.
- Venta libre (art. 11). Cada propietario puede transferir a cualquier título su apartamento o constituir derechos reales o personales sobre él sin el consentimiento de los demás.
- No se puede renunciar para pagar menos (art. 22). Ningún propietario puede eximirse de contribuir a las expensas comunes renunciando al uso y goce de los bienes comunes.
Límites al uso del apartamento y obras
La condición de apartamento privativo no es absoluta. El artículo 12 prohíbe, entre otras cosas, destinarlo a usos contrarios a la moral o a un objeto distinto del señalado, perturbar con ruidos la tranquilidad de los vecinos y hacer obras que puedan comprometer la solidez o seguridad del edificio. Cuando se trate de obras en la obra gruesa de los pisos, cielos rasos o paredes divisorias comunes de dos apartamientos, el artículo 15 exige el consentimiento del otro propietario y, si lo rehúsa, se puede recurrir al juez. El desarrollo completo de estas reglas está en Mayorías y obras en áreas comunes de un condominio en El Salvador.
Checklist: antes de comprar o reclamar
- Pedir copia de la escritura de constitución del régimen y comprobar la proporción de valor del apartamento.
- Revisar en la escritura cuáles son las cosas privativas y cuáles las comunes enumeradas.
- Comprobar el destino general del edificio y el especial del apartamento (art. 3, letra d).
- Leer el reglamento sobre uso de lo común (art. 26, letra a) y proporción de contribución (art. 26, letra b).
- Preguntar si hubo acuerdo unánime que haya declarado común algo que no lo era (art. 8).
Errores comunes
- Pensar que la pared medianera es solo tuya: es común de los dos colindantes (art. 7).
- Dar por privativo un garaje o azotea general: la ley los presume comunes salvo pacto en contrario (art. 6, letra d).
- Intentar dejar de pagar expensas por no usar un elemento común (art. 22).
- Vender "aparte" una parte del terreno o la cuota sobre lo común (art. 9).
- Fijar la proporción de valor por votación de mayoría: requiere acuerdo unánime o tasación judicial (art. 10).
Preguntas frecuentes
¿Dónde veo la proporción de mi apartamento?
En la escritura pública de constitución del régimen (art. 3, letra d), inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. La ley indica que se conserva un expediente en el Registro para consulta de los interesados.
¿Se puede cambiar la proporción?
El artículo 10 la fija por acuerdo unánime de los propietarios y, a falta de él, por tasación judicial con perito. Si quieres modificarla en tu edificio, consulta a un notario o abogado sobre cómo documentarlo.
¿La parte alícuota del terreno va incluida si vendo?
Sí. El artículo 9 dice que en toda transferencia, gravamen o embargo de un apartamento se entienden comprendidos los derechos sobre lo común.
¿Puedo pintar o cambiar las ventanas de mi apartamento?
La conservación de puertas, ventanas y pinturas de uso exclusivo es tuya (art. 20). Si el cambio afecta al exterior del edificio o a las cosas comunes, aplican las reglas de innovación del artículo 14; revisa también tu reglamento.
Si quieres comprobar qué recoge tu reglamento y la LPIPA sobre cosas comunes y la proporción de tu apartamento, puedes consultarlo en IgeraFincas.