¿Cómo cobra el administrador a un propietario moroso en El Salvador? Según el Art. 37 de la LPIPA, el administrador puede compeler al pago mediante un acta notarial que sirve de título ejecutivo: en ella hace saber al deudor que exigirá judicialmente la deuda, e inserta el punto de acta que aprobó el gasto y su declaración de que el propietario no pagó.
La morosidad en las cuotas de mantenimiento es el problema que más rápido desestabiliza a un condominio: el vigilante, la limpieza, el agua de la bomba y el ascensor se pagan igual, pero con menos ingresos. La LPIPA prevé un mecanismo concreto para cobrar, basado en un acta notarial con fuerza ejecutiva. Aquí explicamos, con el texto de la ley en la mano, qué debe documentar el administrador y qué pasos ordenar antes de ir a juicio.
Si busca cómo se calculan las cuotas, vea nuestra guía de cuotas de mantenimiento en El Salvador.
«Ningún propietario podrá eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes que estén en comunidad.» No usar la piscina, el ascensor o la zona social no libera de pagar.
Base legal del cobro
| Artículo LPIPA | Qué establece |
|---|---|
| Art. 18 | Los propietarios cubren, en proporción al valor de sus apartamientos y salvo convenio en contrario, los gastos de innovación, modificación y reparación de las partes comunes, las primas de seguros, los impuestos que graven el edificio y los demás gastos indispensables de conservación. Los gastos de administración se pagan según el reglamento. |
| Art. 19 | La obligación de pagar las primas de seguros se transfiere a quien adquiere el apartamiento, incluso las primas insolutas a la fecha del traspaso. |
| Art. 22 | Nadie se exime de las expensas comunes renunciando al uso de los bienes comunes. |
| Art. 23 y 24 | Un propietario puede pagar la parte de otro y subrogarse en los derechos del acreedor; para asegurar su derecho notifica al deudor por notario y el acta tiene fuerza ejecutiva si se agregan los recibos del pago. |
| Art. 33 (letra f) | Corresponde al administrador recaudar las cuotas de expensas e impuestos y efectuar los pagos. |
| Art. 37 | Si un propietario se niega a pagar las cuotas, el administrador puede compelerlo; sirve de título ejecutivo el acta notarial que debe levantarse. |
El acta notarial del Art. 37, paso a paso
La ley no describe un formulario, pero sí los elementos que el acta debe contener. De su texto se desprende la siguiente secuencia práctica:
- Verifique la cuota debida. Debe existir un acuerdo de la asamblea (o una regla del reglamento) que fije el gasto o la cuota; el acta notarial debe insertar el punto de acta en que se acordó el gasto.
- Reclame primero de forma amistosa (carta o correo con el detalle de unidad, periodos y monto). No lo exige la LPIPA, pero deja constancia de buena fe y puede resolver el asunto sin juicio.
- Acuda a un notario. El administrador hace saber al deudor, por medio del notario, su propósito de exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación.
- Haga constar la falta de pago. El notario inserta en el instrumento el punto de acta que aprobó el gasto y la declaración del administrador de que el propietario no pagó.
- Conserve el documento. Ese instrumento es el título ejecutivo (Art. 37) con el que se acude al juez competente.
Si el gasto no consta en un punto de acta debidamente aprobado, el título ejecutivo queda debilitado. Por eso es esencial llevar al día el libro de actas (Art. 33, letra i) y conservar certificaciones de cada acuerdo de cuotas.
Qué puede reclamar y qué no
El Art. 37 habla de «las cuotas correspondientes en los gastos y expensas comunes» del Capítulo IV de la ley, es decir, los gastos mencionados en el Art. 18 y las contribuciones de administración fijadas por el reglamento. Cualquier otro concepto, como multas, intereses de mora o suspensión de servicios, debe tener respaldo en el reglamento y en la ley aplicable; la LPIPA no los regula en los artículos que revisamos para este texto. Antes de incluir recargos en una demanda, valídelos con el abogado del condominio.
Cuando el moroso vende o hay otro propietario que paga
- Seguros: la deuda por primas de seguros se transfiere al adquirente, incluso la insoluta (Art. 19). Pida siempre un estado de cuenta antes de comprar.
- Pago por tercero: si otro propietario paga la parte del moroso, se subroga en los derechos del acreedor y puede usar el procedimiento del Art. 24 (notificación notarial y acta con fuerza ejecutiva al agregar los recibos).
- Reconstrucción: en el supuesto del Art. 39 (destrucción parcial del edificio), si un propietario no paga su cuota de reconstrucción, otro puede adquirir su parte previa tasación judicial.
Errores frecuentes en el cobro
- Cobrar cuotas que no constan en un acuerdo de asamblea ni en el reglamento.
- Levantar el acta notarial sin insertar el punto de acta que aprobó el gasto.
- Dejar acumular meses de deuda sin gestión, perdiendo liquidez y capacidad de prueba.
- Aceptar planes de pago verbales: toda condonación o plazo debe quedar escrito y, si afecta derechos de la comunidad, aprobado por quien corresponda.
- Suponer que el propietario que no usa las áreas comunes puede dejar de pagar (Art. 22).
- Mezclar cuotas ordinarias con gastos extraordinarios sin separar conceptos en el estado de cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Qué título permite cobrar judicialmente a un propietario moroso?
El Art. 37 de la LPIPA señala que sirve de título ejecutivo el acta notarial que levanta el administrador para hacer saber al deudor su propósito de exigir judicialmente el pago.
¿Quién debe iniciar el cobro?
El Art. 33, letra f, atribuye al administrador la recaudación de las cuotas; el Art. 37 le permite compeler al propietario que se niega a pagar.
¿Puedo dejar de pagar la cuota si no uso las áreas comunes?
No. El Art. 22 dice que ningún propietario puede eximirse de las expensas comunes por renunciar al uso y goce de los bienes comunes.
¿Quién responde si el apartamento se vende con deuda de seguros?
El Art. 19 transfiere la obligación de pagar primas de seguros a quien adquiere el apartamiento, incluso las insolutas al momento del traspaso.
¿Puede otro propietario cobrar al moroso?
El Art. 23 permite a cualquier propietario pagar la parte de otro y subrogarse en los derechos del acreedor; el Art. 24 regula la notificación notarial para asegurar ese derecho.
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos de El Salvador (Decreto Legislativo n.º 31 de 1961, con sus reformas). Actualizado octubre 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal: su edificio puede tener un reglamento propio y reglas aplicables que conviene revisar con un abogado o notario salvadoreño.
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