¿Qué debe contener y cómo se modifica el reglamento de administración en El Salvador? El Art. 26 de la LPIPA enumera las materias que el reglamento debe incluir: uso de cosas comunes, cuotas, administrador, rendición de cuentas, convocatoria y mayorías. Para reformarlo o emitir uno nuevo, el Art. 27 exige el voto de tres cuartas partes de los propietarios que representen tres cuartas partes del valor, y escritura pública inscrita.
El reglamento de administración es el documento que convierte la ley en reglas concretas para su edificio: quién administra, cuánto se paga, cómo se vota y qué se puede hacer en cada área. La LPIPA le da una fuerza especial, porque obliga a todos los propietarios y a sus sucesores, y porque su contenido mínimo está definido por ley. Con el texto de la ley, explicamos qué debe incluir y cómo se reforma sin que el cambio sea impugnable.
Para entender el papel del administrador dentro del reglamento, vea funciones del administrador de condominio en El Salvador.
Base legal del reglamento
| Artículo LPIPA | Qué establece |
|---|---|
| Art. 3 (letra e) | El propietario del edificio formula el Reglamento de Administración en escritura pública y lo presenta al Registro; debe contener las materias del Art. 26 y es obligatorio para todos los propietarios y sus sucesores a cualquier título. |
| Art. 25 | La administración y conservación de lo común corresponde a la asamblea, de acuerdo con el reglamento. La asamblea puede reformarlo o dictar uno nuevo. |
| Art. 26 | Lista las materias mínimas del reglamento (ocho letras, de la a a la h). |
| Art. 27 | Reformas o reglamento nuevo: acuerdo de la asamblea general, voto de tres cuartas partes de los propietarios que representen al menos tres cuartas partes del valor, escritura pública presentada al Registro de la Propiedad. |
| Art. 28 y 34 | En lo no previsto en el reglamento se estará a las disposiciones que adopte la asamblea de propietarios. |
| Art. 12 | Prohibiciones a propietarios y ocupantes (usos contrarios a la moral, ruidos, objetos peligrosos, etc.), que el reglamento puede detallar sin contradecir. |
Contenido mínimo según el Art. 26
El reglamento debe regular, como mínimo, las siguientes materias:
| Letra | Materia |
|---|---|
| a) | Regulación del uso de las cosas comunes. |
| b) | Proporción y forma de pago de la contribución a gastos comunes y de administración. |
| c) | Requisitos para ser electo administrador (propietario o suplente) y causas de remoción. |
| d) | Forma de remuneración del administrador y de su pago. |
| e) | Facultades concedidas al administrador. |
| f) | Fecha en que el administrador debe rendir cuentas, por lo menos una vez al año. |
| g) | Forma de convocatoria y periodicidad de las asambleas de propietarios. |
| h) | Mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias y para adoptar resoluciones cuando la ley no exija cómputos especiales. |
El propio Art. 26 aclara que esas materias se incluyen «sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del régimen». Mascotas, horarios, mudanzas, uso de parqueos o alquileres de corta duración pueden regularse siempre que no contradigan la ley.
Cómo se modifica el reglamento
- Proponga el texto por escrito y distribúyalo con la convocatoria; los propietarios deben saber qué se votará.
- Convoque la asamblea general conforme a las reglas de la ley y del reglamento vigente (ver convocatoria y quórum).
- Alcance la mayoría del Art. 27: tres cuartas partes de los propietarios, que representen al menos tres cuartas partes del valor del edificio.
- Designe a quien firmará: la asamblea nombra al representante o representantes que otorgarán la escritura pública.
- Otorgue la escritura pública con las reformas o el nuevo reglamento.
- Preséntela al Registro de la Propiedad y agréguela al expediente del edificio: solo así surte efecto contra los propietarios y sus sucesores.
El Art. 27 condiciona el efecto de la reforma a que conste en escritura pública presentada al Registro de la Propiedad. Un acta firmada por los vecinos, por sí sola, no cumple ese requisito.
Qué puede y qué no puede decir un reglamento
- Sí: detallar el uso de las áreas comunes, los horarios, las obligaciones de convivencia y el sistema de cuotas dentro del marco legal.
- Sí: fijar la forma de convocatoria y las mayorías en los casos en que la ley no exige cómputos especiales (Art. 26, letra h).
- No: alterar las mayorías que la ley fija expresamente (por ejemplo, la del Art. 27 para reformar el propio reglamento).
- No: eximir a un propietario de las expensas comunes por no usar ciertos bienes (Art. 22).
- No: dejar sin efecto las prohibiciones del Art. 12.
Errores frecuentes con el reglamento
- Aprobar reformas por mayoría simple en una reunión informal.
- No elevar la reforma a escritura pública ni inscribirla.
- Copiar un reglamento de otro edificio sin adaptar cuotas, porcentajes y facultades.
- Dejar vacía la rendición de cuentas anual (Art. 26, letra f).
- Otorgar al administrador facultades ilimitadas o, al contrario, tan escasas que no pueda actuar.
- No revisar el reglamento periódicamente frente a nuevas realidades: alquileres turísticos, mascotas, cámaras de seguridad o carga de vehículos eléctricos.
Preguntas frecuentes
¿Quién redacta el primer reglamento de un edificio?
Según el Art. 3, letra e, lo formula el propietario del edificio en escritura pública al constituir el régimen, y es obligatorio para todos los propietarios y sus sucesores.
¿Qué mayoría se necesita para reformarlo?
El Art. 27 exige el voto de las tres cuartas partes de los propietarios que representen por lo menos tres cuartas partes del valor del edificio.
¿Basta con el acta de la asamblea?
No. Las reformas o el nuevo reglamento deben constar en escritura pública y presentarse al Registro de la Propiedad para surtir efecto contra propietarios y sucesores (Art. 27).
¿Qué pasa con lo que el reglamento no prevé?
Los Arts. 28 y 34 indican que se estará a las disposiciones que adopte la asamblea de propietarios.
¿Con qué frecuencia debe rendir cuentas el administrador?
El Art. 26, letra f, exige que el reglamento señale la fecha de rendición de cuentas, que será por lo menos una vez al año.
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos de El Salvador (Decreto Legislativo n.º 31 de 1961, con sus reformas). Actualizado octubre 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal: su edificio puede tener un reglamento propio y reglas aplicables que conviene revisar con un abogado o notario salvadoreño.
Guía de referencia
→ Ver la guía completa de propiedad horizontal en LatinoaméricaArtículos relacionados:
IgeraFincas ayuda a administradores y juntas a llevar actas, cuotas, convocatorias y comunicaciones con los propietarios en un solo lugar.
Conocer IgeraFincas