¿Qué mayoría se necesita para hacer obras en áreas comunes en El Salvador? La LPIPA exige que toda innovación, modificación o reparación sustancial de las cosas comunes o del exterior del edificio sea acordada por los propietarios y aprobada por la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura (Art. 14). La regla general de votación de la asamblea (Art. 32) es más de dos tercios de los presentes que representen tres cuartas partes del valor.
Pintar la fachada, cambiar el ascensor, techar una terraza o construir un nuevo nivel: las obras en un condominio no dependen solo del presupuesto, sino de quién tiene que aprobarlas y con qué votos. La LPIPA distingue entre reparaciones urgentes que decide el administrador, mejoras sustanciales que requieren acuerdo de los propietarios y obras que están directamente prohibidas.
Este artículo se apoya en el texto de la ley y se complementa con la guía de convocatoria y quórum y con la de cuotas de mantenimiento, que explica cómo se reparte el costo.
Base legal sobre obras y mayorías
| Artículo LPIPA | Qué establece |
|---|---|
| Art. 8 | Convertir en común, por acuerdo unánime, partes del inmueble que no lo son por naturaleza. |
| Art. 12 (letras e y f) | Se prohíbe elevar nuevas construcciones sobre el último piso sin consentimiento de los dueños de los otros apartamientos, y hacer excavaciones, sótanos u obras que puedan comprometer la solidez o seguridad del edificio. |
| Art. 13 | Las infracciones pueden denunciarse ante el juez, que ordena cesar los actos, impone multa y puede condenar por daños y perjuicios. |
| Art. 14 | Toda innovación, modificación o reparación sustancial en cosas comunes o en el exterior debe perseguir el mejor aprovechamiento del edificio y ser acordada por los propietarios, con aprobación de la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura. |
| Art. 15 | Si la obra afecta la obra gruesa de pisos o cielos rasos de dos apartamentos o sus paredes divisorias, se requiere el consentimiento del otro propietario; si lo niega, se puede recurrir al juez. |
| Art. 16 y 17 | Si quien ejecuta la obra se excede, los perjudicados pueden pedir al juez su suspensión; el propietario que no consintió puede reclamar contra la obra ante el juez. |
| Art. 18 | El costo de innovaciones, modificaciones y reparaciones de partes comunes se reparte según el valor de cada unidad, salvo convenio en contrario. |
| Art. 32 | Resoluciones de la asamblea: más de 2/3 de los votos presentes que representen al menos 3/4 del valor del edificio. |
| Art. 33 (letra e) | El administrador puede ordenar las reparaciones urgentes en las cosas comunes o en el exterior del edificio. |
Tres tipos de obra, tres caminos distintos
1. Reparaciones urgentes
El Art. 33, letra e, faculta al administrador a ordenar reparaciones urgentes en las cosas comunes o en el exterior. Es la vía para una fuga que inunda el sótano o una falla del portón eléctrico: no hace falta esperar la asamblea, pero sí documentar la urgencia, guardar cotizaciones y facturas y rendir cuentas después.
2. Innovaciones, modificaciones o reparaciones sustanciales
Aquí entra el Art. 14: deben ser acordadas por los propietarios (en asamblea y con la mayoría del Art. 32) y, según el texto de la ley, aprobadas por la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura. Además, deben perseguir el mejor aprovechamiento del edificio. Es el caso de ampliar áreas sociales, reconfigurar fachadas o cambiar elementos estructurales de las partes comunes.
3. Obras prohibidas o que requieren consentimiento reforzado
Elevar nuevas construcciones sobre el último piso exige el consentimiento de los dueños de los demás apartamientos, y las obras que comprometan la solidez o seguridad (excavaciones, sótanos, ampliaciones de sótanos existentes) están prohibidas (Art. 12). Cambiar el destino señalado en la escritura requiere voto unánime, consentimiento del acreedor si existe y aprobación de la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura (Art. 32, inciso final).
El Art. 8 permite que los propietarios acuerden que ciertas partes tengan carácter de comunes, aunque no lo sean por naturaleza, pero solo por acuerdo unánime. Es relevante, por ejemplo, para azoteas, terrazas o cuartos que se quieran destinar a uso colectivo.
Cómo aprobar una obra paso a paso
- Defina el alcance: ¿reparación urgente, mejora sustancial o cambio de destino? Cada categoría exige una aprobación diferente.
- Reúna tres cotizaciones y un informe técnico cuando la obra afecte estructura, fachada o instalaciones centrales.
- Convoque la asamblea con el aviso exigido y un orden del día que describa la obra, el presupuesto y la forma de pago.
- Registre asistencia por persona y por valor para demostrar que se alcanza la mayoría del Art. 32.
- Tramite la aprobación de la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura cuando la obra sea una innovación o modificación sustancial (Art. 14).
- Reparta el costo según el valor de cada unidad, salvo convenio distinto (Art. 18), y emita los estados de cuenta.
- Controle la ejecución: si el contratista se excede de lo acordado, cualquier perjudicado puede acudir al juez (Art. 16).
Errores frecuentes con las obras
- Tratar como «mantenimiento» una obra que en realidad es una modificación sustancial y necesita la aprobación de la asamblea.
- Contar solo la cantidad de votos y no el valor del edificio que representan.
- Omitir el trámite ante la autoridad de urbanismo que menciona el Art. 14.
- Modificar paredes divisorias o losas entre apartamientos sin el consentimiento del vecino afectado (Art. 15).
- No documentar las reparaciones urgentes que decide el administrador.
- Ejecutar mejoras que cambian el destino del edificio sin unanimidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador ordenar obras sin consultar a la asamblea?
Solo las reparaciones urgentes en las cosas comunes o en el exterior del edificio (Art. 33, letra e). Las innovaciones y modificaciones sustanciales deben ser acordadas por los propietarios (Art. 14).
¿Qué mayoría necesita la asamblea para aprobar una obra?
La regla general del Art. 32 es más de dos tercios de los votos de los asistentes, que representen al menos tres cuartas partes del valor del edificio.
¿Se puede construir un nivel adicional?
El Art. 12, letra e, prohíbe elevar nuevas construcciones sobre el último piso sin el consentimiento de los dueños de los otros apartamientos o pisos.
¿Qué hago si no estoy de acuerdo con una obra aprobada?
El Art. 17 permite al propietario que no consintió reclamar ante el juez, quien confirmará, modificará o dejará sin efecto el acuerdo impugnado según corresponda.
¿Quién paga las obras en áreas comunes?
Según el Art. 18, todos los propietarios en proporción al valor de sus apartamientos, salvo convenio en contrario.
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el texto de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos de El Salvador (Decreto Legislativo n.º 31 de 1961, con sus reformas). Actualizado octubre 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal: su edificio puede tener un reglamento propio y reglas aplicables que conviene revisar con un abogado o notario salvadoreño.
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