En Perú, un estacionamiento puede ser propiedad exclusiva o bien común, según el Reglamento Interno y la partida registral. Los estacionamientos exigidos reglamentariamente son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario (art. 134 g del TUO). Si el reglamento los califica como sección exclusiva, su dueño puede usarlos y transferirlos con la participación en bienes comunes, salvo limitaciones del reglamento (arts. 131 y 132).
"¿Esta cochera es mía o es del edificio?" Es una de las preguntas que más discusiones genera cuando se vende un departamento, se alquila una cochera a un tercero o se reorganiza el uso del sótano. La respuesta no depende de lo que se use en los hechos, sino de cómo está calificado el estacionamiento en el Reglamento Interno y en el registro. Esta guía te ayuda a diagnosticar cada caso.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Base legal: qué dice el TUO sobre estacionamientos
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 134, lit. g | Los estacionamientos exigidos reglamentariamente son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno. |
| Art. 153, lit. a | El Reglamento Interno debe determinar las secciones de propiedad exclusiva con sus áreas, numeración y uso al que se destinan (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros), y precisar qué bienes comunes son intransferibles. |
| Art. 131 | Las secciones de propiedad exclusiva pueden destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones del Reglamento Interno. |
| Art. 132 | La transferencia de una sección incluye todos sus bienes, la participación en bienes comunes y los derechos de uso, tránsito o servidumbre; son inseparables de la misma. |
| Art. 137, lit. g | La administración de las playas de estacionamiento es un servicio común. |
| Art. 135 | Ceder en uso o limitar el uso de bienes comunes transferibles exige acuerdo de la junta con el voto conforme de cuando menos dos tercios. |
| Art. 141, lit. g | Los ocupantes no pueden ocupar permanentemente áreas de circulación, esparcimiento u otro uso común. |
Los tres escenarios más comunes
| Escenario | Cómo se identifica | Consecuencia |
|---|---|---|
| A. Estacionamiento exigido reglamentariamente | Está en el Reglamento Interno como bien común o la normativa de edificación lo exigía para el proyecto | Bien común intransferible, salvo pacto en contrario en el Reglamento Interno. No se vende ni se separa de las unidades. |
| B. Estacionamiento como sección exclusiva | Figura en el Reglamento Interno como sección con área, numeración y uso "estacionamiento", y tiene su partida o inscripción propia | Su titular es propietario, puede usarlo y transferirlo con su participación en bienes comunes, respetando las limitaciones del Reglamento Interno. |
| C. Estacionamiento común de uso asignado | El Reglamento Interno o un acuerdo de junta asigna el uso de lugares a ciertos propietarios sin transferir la propiedad | Es un bien común cuyo uso se asigna. La asignación debe constar en el Reglamento Interno o en acuerdo de junta con la mayoría del art. 135. |
No confundas el "derecho de uso" con la propiedad
Un contrato de compraventa que menciona "cochera" no siempre transfiere una sección independiente. Revisa la partida registral, el Reglamento Interno y el título de propiedad. Si el estacionamiento es un bien común intransferible, lo que se vende en realidad es, como mucho, un uso asignado dentro de lo que permita el reglamento.
Cómo saber si tu estacionamiento es exclusivo o común: checklist
1Pide el Reglamento Interno vigente
Busca la relación de secciones de propiedad exclusiva (art. 153 a): si el estacionamiento aparece con su número, área y uso "estacionamiento", es sección exclusiva. Si aparece en la lista de bienes comunes, es común.
2Revisa la partida registral
Comprueba si el estacionamiento tiene partida independiente o consta como parte de otra sección o como bien común en la partida del predio matriz.
3Lee tu título de propiedad
Verifica qué adquiriste: una sección independiente, una participación, o un derecho de uso. Contrasta con el reglamento.
4Identifica el porcentaje de participación
La participación en bienes comunes es un derecho accesorio de cada sección (art. 130). Verifica que el estacionamiento exclusivo tenga la suya o que se acumule a otra unidad según el reglamento.
5Consulta con asesoría registral si hay incongruencias
Si el reglamento y el registro no coinciden, evita vender o arrendar a terceros hasta aclararlo.
Reglas prácticas de uso, alquiler y gestión
Alquilar o ceder un estacionamiento a terceros
Si es sección exclusiva, su dueño puede arrendarlo, salvo limitaciones del Reglamento Interno (art. 131); sigue pagando sus cuotas y es responsable solidario por el poseedor no propietario (art. 141 j). Si es bien común de uso asignado, ceder su uso a un tercero exige que el Reglamento Interno o la junta lo permitan; el titular del uso no puede sublicenciarlo por su cuenta.
Asignación y administración de la playa de estacionamiento
La administración de la playa es un servicio común (art. 137 g) y, una vez establecido por acuerdo, es obligatorio. Define en la junta reglas de rotación, señalización, uso por visitas, penalidades y mantenimiento, siempre dentro de lo previsto en el Reglamento Interno. Recuerda que en edificios con locales y viviendas, la mezcla de usos suele requerir reglas más detalladas.
Obras y cambios en el estacionamiento
Si hay que techar, cerrar con rejas o instalar equipos en un estacionamiento común, se trata de una obra en bienes comunes: requiere autorización de la junta y licencia (art. 136). En una sección exclusiva, las obras dentro de la sección siguen el art. 133: licencia y comunicación a la junta, y aprobación previa si alteran el aspecto exterior.
Cuotas y morosidad
El pago de los gastos comunes se hace según los porcentajes del Reglamento Interno (art. 138). Un estacionamiento exclusivo suele tener su propio porcentaje, que se cobra aunque esté desocupado (art. 144). La morosidad sigue las mismas reglas: inhabilitación con 3 o más cuotas ordinarias o 1 extraordinaria al momento de la convocatoria (art. 143).
Errores frecuentes
- Vender una cochera que es bien común intransferible sin que el Reglamento Interno lo permita.
- Asignar lugares por costumbre sin acuerdo de junta ni constancia en el reglamento.
- No revisar la partida registral antes de comprar, con lo que se adquiere solo un uso y no la propiedad.
- Cobrar por el uso de áreas comunes de estacionamiento sin acuerdo de junta sobre el destino de lo recaudado.
- Confundir estacionamientos de visitas con estacionamientos de propietarios al aplicar reglas o sanciones.
- Techar o cerrar un estacionamiento común sin la autorización de la junta y la licencia correspondiente.
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de reglamento interno de edificación (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
Menos tiempo en convocatorias, actas y cobranzas
IgeraFincas ordena el inventario de estacionamientos, sus porcentajes y las cuotas de cada propietario para que ninguna cochera quede sin dueño o sin cobrar.
Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.