El administrador general de un edificio en Perú vela por el manejo, mantenimiento y limpieza de los bienes y servicios comunes, cobra las cuotas, cuida que los pagos de servicios estén al día, lleva cuentas y libros, propone el presupuesto anual a la junta, lleva el libro de actas y cumple los acuerdos de la junta (art. 152 del TUO).
Muchos conflictos entre juntas y administradores nacen de una pregunta simple: ¿qué le toca hacer al administrador y qué debe decidir la junta? La respuesta está en los artículos 151 y 152 del reglamento de la Ley 27157 y, para los límites, en las reglas sobre disposición de bienes comunes y obras. Esta guía traduce cada función a tareas concretas y marca dónde termina la facultad del administrador.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Base legal: qué dicen los artículos 151 y 152
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 151 | Toda edificación sujeta al régimen debe contar con un Administrador General, que vela por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. Lo designa la Junta de Propietarios y puede ser el presidente de la Junta, cualquier poseedor de una sección (propietario o no) o una persona natural o jurídica especialmente contratada. |
| Art. 152, lit. a | Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación. |
| Art. 152, lit. b y c | Cobrar las cuotas de gastos comunes y cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día. |
| Art. 152, lit. d | Llevar las cuentas de la administración y los libros contables cuando sean exigibles por ley. |
| Art. 152, lit. e | Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva para verificar que no se hagan acciones contrarias al Reglamento Interno o que afecten servicios comunes. |
| Art. 152, lit. f | Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos a la Junta, para su aprobación. |
| Art. 152, lit. g y h | Llevar los libros de actas al día (asumiendo funciones de secretario de la Junta) y cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta y las funciones que le asignen la Junta o el Reglamento Interno. |
Las funciones del administrador, explicadas en la práctica
1. Mantener y conservar los bienes y servicios comunes
Es la función central. Incluye programar la limpieza, el mantenimiento de ascensores, bombas e instalaciones y la atención de averías, dentro del presupuesto aprobado. El artículo 137 enumera los servicios comunes (limpieza y mantenimiento, administración, guardianía, jardinería y portería, vigilancia, eliminación de basura y otros que acuerde la Junta), un buen punto de partida para armar el plan anual.
2. Cobrar cuotas y vigilar los pagos de servicios
Emitir los recibos, recaudar y controlar la morosidad. También implica verificar que los servicios comunes (agua, luz de áreas comunes, vigilancia) estén pagados al día para evitar cortes y recargos. Para la cobranza forzosa, recuerda que el artículo 157 faculta al Presidente de la Junta (no al administrador, salvo que coincidan) a demandar por la vía ejecutiva cuando hay mora por 3 meses consecutivos; el administrador prepara el expediente de deuda.
3. Llevar cuentas, presupuesto y actas
Registrar ingresos y egresos con sus comprobantes, preparar el presupuesto anual para aprobación de la Junta y mantener al día el libro de actas, asumiendo el rol de secretario de la Junta. La norma no fija un formato contable único; define lo que exige tu Reglamento Interno y lo que la ley contable o tributaria requiera según el caso.
4. Verificar el cumplimiento del reglamento
Las visitas a las unidades requieren aviso previo y tienen una finalidad concreta: comprobar infracciones al Reglamento Interno o afectaciones a servicios comunes. No son inspecciones libres ni sustituyen a la autoridad municipal.
Dónde terminan las facultades del administrador
| Acto | Quién decide | Base |
|---|---|---|
| Aprobar el presupuesto anual | La Junta de Propietarios (el administrador lo propone) | Art. 152 f |
| Vender, gravar o ceder en uso bienes comunes | La Junta, con voto conforme de cuando menos dos tercios | Arts. 135 y 148 |
| Obras de conservación o mantenimiento en bienes comunes | La Junta, por mayoría simple; requieren licencia de obra | Art. 136 |
| Obras que modifican o limitan el uso de bienes comunes | La Junta, por mayoría calificada; requieren licencia de obra | Art. 136 |
| Representación procesal de la Junta | El Presidente (facultades de los arts. 74 y 75 del Código Procesal Civil) | Art. 150 |
| Demanda ejecutiva por mora de 3 meses consecutivos | El Presidente de la Junta | Art. 157 |
Consejo práctico
Pon por escrito, en el contrato o en un acuerdo de junta, el monto de gasto que el administrador puede ejecutar sin consulta previa (por ejemplo, para emergencias) y qué debe someter a la junta. La norma no fija esa cifra: la decide cada edificio, y evita discusiones después.
Administrador, presidente y directiva: no son lo mismo
El presidente representa legalmente a la Junta (art. 145 y 150); el administrador gestiona el día a día (art. 151 y 152). El artículo 151 permite que ambos roles recaigan en la misma persona, pero no es obligatorio. Si tu edificio tiene directiva, su composición y funciones las define el Reglamento Interno (art. 145). Para ver cómo se reparten funciones, revisa la guía de junta de propietarios vs. comité de administración.
Errores frecuentes
- Que el administrador apruebe obras o contratos de largo plazo sin acuerdo de la junta, cuando afectan bienes comunes (art. 136).
- Mezclar fondos del edificio con cuentas personales o de la empresa administradora. Abre una cuenta propia de la junta y concilia cada mes.
- No presentar presupuesto anual para aprobación (art. 152 f).
- Llevar el libro de actas sin legalizar o con acuerdos sin firmar.
- Visitar unidades sin aviso previo, contra lo dispuesto en el art. 152 e.
- Asumir que el administrador puede demandar por morosidad: la vía ejecutiva está prevista para el Presidente (art. 157).
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de reglamento interno de edificación (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de carta notarial por cuotas morosas (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
Menos tiempo en convocatorias, actas y cobranzas
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Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.