En Perú, son bienes comunes intransferibles (salvo pacto en el Reglamento Interno) el terreno, la estructura, pasajes y escaleras, ascensores, instalaciones generales, patios y ductos, y los estacionamientos exigidos reglamentariamente (art. 134 del TUO). Cederlos en uso a un propietario o a terceros exige acuerdo de la junta con el voto conforme de cuando menos dos tercios (art. 135).
La azotea que usa un solo vecino, el jardín que alguien cercó o el pasillo donde un local instaló su mostrador son conflictos de bienes comunes. Antes de ordenar que se retire algo o de autorizar un uso preferente, hay que saber qué es común, quién puede disponer de ello y con qué votación. Esta guía lo resume con base en el reglamento de la Ley 27157.
Marco normativo vigente y cambios previstos
Esta guía se basa en el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), que desarrolla el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y que, según las fuentes que hemos revisado, sigue vigente. El Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) aprueba un nuevo régimen de propiedad horizontal, pero solo entra en vigor 180 días calendario después de publicarse su reglamento, y a la fecha de revisión de esta guía no consta que ese reglamento se haya publicado (existe un proyecto). Cuando se publique, el nuevo régimen sustituirá al Título III de la Ley 27157. Confirma en El Peruano si ha cambiado el marco y revisa siempre el Reglamento Interno de tu edificio.
Base legal: bienes, servicios y gastos comunes
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 134 | Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario del Reglamento Interno: el terreno; cimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales que sirvan a dos o más secciones; pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas de equipos y vías de circulación común; ascensores y montacargas (salvo los propios de una sección); sistemas de agua, desagüe, electricidad, basura y otros no destinados a una sección; patios, pozos de luz y ductos (salvo los propios de una sección); los estacionamientos exigidos reglamentariamente; y los que señale el Reglamento Interno. |
| Art. 135 | La transferencia, gravamen, cesión en uso u otro acto que importe disposición o limitación de uso de bienes comunes susceptibles de transferirse requiere autorización de la Junta con el voto conforme de cuando menos dos terceras partes de los propietarios. Solo procede si no contraviene parámetros urbanísticos ni normas de edificación, no perjudica seguridad y funcionalidad y no afecta derechos de otras secciones o terceros. |
| Art. 136 | Las obras en bienes comunes requieren autorización expresa de la Junta: mayoría simple si son de conservación o mantenimiento; mayoría calificada si modifican o limitan su uso. Siempre requieren licencia de obra antes de ejecutarse. |
| Art. 141, lit. f y g | Los poseedores no pueden ejecutar obras o instalaciones en bienes comunes sin aprobación previa de la Junta, ni ocupar permanentemente áreas de circulación, esparcimiento u otro uso común. |
| Art. 133 | Las obras dentro de una sección exclusiva requieren licencia y comunicación a la Junta; si alteran volumetría, estilo arquitectónico o aspecto exterior, se necesita aprobación previa de la Junta. |
| Art. 137 y 138 | Enumeran servicios y gastos comunes; el pago se hace según los porcentajes del Reglamento Interno, que no necesariamente son los de participación en el dominio. |
Bien común no significa uso libre para todos
Que algo sea común significa que pertenece en copropiedad a todos los propietarios, no que cualquiera pueda usarlo a su antojo. El Reglamento Interno puede establecer limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos de los bienes comunes (art. 153 c), y los ocupantes no pueden afectar, perturbar ni ocupar de manera permanente las áreas de circulación o esparcimiento (art. 141 g). Por eso un "uso exclusivo" de un área común, como una terraza o un patio de uso preferente de un departamento, solo es válido si nace del Reglamento Interno o de un acuerdo de la junta adoptado con la mayoría que exige el artículo 135.
Cómo regularizar el uso exclusivo de un área común
1Revisa el Reglamento Interno y la partida registral
Comprueba si el área está calificada como bien común y si el Reglamento Interno ya regula su uso. A veces el derecho de uso preferente figura desde el origen del proyecto.
2Evalúa si el acto afecta seguridad, parámetros o terceros
El art. 135 solo permite la cesión si no contraviene normas de edificación, no perjudica seguridad y funcionalidad y no afecta derechos de otras secciones o terceros. Si hay duda técnica, pide informe a un profesional.
3Incluye el punto en la convocatoria como materia a votar
Debe figurar en el orden del día, con descripción clara del área, quién la usaría, plazo y contraprestación. Anticipa que se trata de una decisión de mayoría calificada.
4Vota con los propietarios hábiles
En decisiones de cesión en uso solo votan los propietarios hábiles o sus representantes (art. 148). Se requiere el voto conforme de cuando menos los dos tercios, conforme al art. 135 y a la definición de mayoría calificada del art. 148.
5Documenta el acuerdo y, si corresponde, la contraprestación
Acta en el Libro de Actas legalizado, con el área, el uso concedido, plazo y monto. Si la cesión implica pago, define cómo se destina a la caja del edificio.
6Obtén licencia si hay obra
Cualquier obra en bien común requiere licencia de obra antes de ejecutarse (art. 136), además del acuerdo de la junta.
Venta de bienes comunes: notificación y plazo para discrepar
Cuando el acuerdo autoriza transferir la propiedad de bienes comunes, el art. 148 exige notificar por carta notarial a los propietarios que no asistieron. Estos pueden manifestar su discrepancia en 20 días hábiles; la discrepancia se entiende solo como salvedad, y si no se manifiesta quedan vinculados al acuerdo. Si el domicilio es desconocido, procede la publicación en El Peruano.
Quién paga el mantenimiento de los bienes comunes
Los gastos comunes son los que genera el mantenimiento de los servicios comunes y cualquier otro extraordinario acordado por la junta (art. 138). El pago se hace según los porcentajes del Reglamento Interno, que consideran uso, espacio ocupado, demanda de servicios o ubicación, y no tienen por qué coincidir con el porcentaje de participación en la propiedad de los bienes comunes. Para estimar tu cuota puedes usar la calculadora de cuotas y revisar la guía sobre alícuotas de participación.
Errores frecuentes
- Tolerar un uso exclusivo "de hecho" durante años y tratarlo luego como derecho adquirido sin acuerdo de junta.
- Aprobar la cesión en uso por mayoría simple cuando el art. 135 exige dos tercios.
- Ejecutar obras en bienes comunes sin licencia aunque la junta las haya autorizado (art. 136).
- Dar por común lo que el registro inscribe como propiedad exclusiva, o al revés, sin revisar el Reglamento Interno.
- No notificar a los ausentes en actos de transferencia de bienes comunes (art. 148).
- Olvidar que los gastos comunes se reparten según el Reglamento Interno, no necesariamente por partes iguales.
Preguntas frecuentes
Recursos para aplicar esta guía
- Modelo de reglamento interno de edificación (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de convocatoria a junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Modelo de acta de junta de propietarios (Perú) (plantilla orientativa descargable)
- Calculadora de cuotas de la junta de propietarios (Perú)
- Guía integral de propiedad horizontal en Perú
Las plantillas son modelos orientativos: adáptalas a tu reglamento interno y valídalas con un abogado.
Menos tiempo en convocatorias, actas y cobranzas
IgeraFincas centraliza el reglamento interno, los acuerdos de junta y el inventario de áreas comunes para que cada decisión sobre uso y obras quede respaldada.
Conocer IgeraFincasÚltima actualización: octubre 2026. Fuentes: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), Sección Tercera, arts. 125 a 157; Decreto Legislativo 1568 (El Peruano, 28-05-2023). Contenido informativo; no sustituye asesoría legal.