Modificación del reglamento interno de un edificio en Perú: mayorías y procedimiento de inscripción
Respuesta rápida: en Perú, modificar el reglamento interno de un edificio exige, como regla general, el acuerdo de la junta de propietarios con más del 50% de los porcentajes de participación, salvo que el propio reglamento fije una mayoría superior o que se trate de actos que la norma reserva a quórums calificados (como desafectar bienes comunes). El acuerdo debe constar en acta, formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de Predios de la SUNARP para ser oponible frente a terceros. Desde 2024 conviven dos marcos normativos —la Ley 27157/27333 y el nuevo Decreto Legislativo 1568—, por lo que conviene verificar bajo qué régimen quedó constituido cada edificio antes de iniciar el trámite.
Qué exige concretamente la normativa
La regulación de la propiedad horizontal en Perú ha vivido un cambio relevante en los últimos años. Durante décadas, el régimen de unidades con bienes de propiedad exclusiva y común se rigió por el Título III de la Ley N.º 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) y su complementaria, la Ley N.º 27333, desarrolladas por directivas de la SUNARP. En mayo de 2023 se publicó el Decreto Legislativo N.º 1568, que crea un nuevo régimen de propiedad horizontal y deroga expresamente el Título III de la Ley 27157; su reglamento entró en vigencia en julio de 2024. Según la fecha de constitución del edificio y si se ha adecuado o no al nuevo marco, el procedimiento aplicable puede variar, por lo que un administrador de fincas debe identificar primero bajo qué régimen legal opera cada comunidad antes de asesorar sobre una modificación.
Dicho esto, algunos criterios se mantienen estables en ambos marcos y son los que un despacho de administración debe tener presentes:
- Mayoría general de referencia: bajo el régimen anterior (Directiva SUNARP vinculada a la Ley 27157/27333), la modificación del reglamento interno requería el acuerdo de la asamblea adoptado con más del 50% de los porcentajes de participación del total de propietarios, salvo que el propio reglamento exigiera una mayoría mayor.
- Mayorías reforzadas para actos sensibles: ciertos acuerdos —como la desafectación de bienes comunes— exigen quórums calificados, que bajo el Decreto Legislativo 1568 se sitúan en un umbral más alto que el de una modificación ordinaria. Antes de dar por buena cualquier cifra concreta, contrasta el texto vigente del reglamento y la norma aplicable, porque el DL 1568 introdujo mayorías diferenciadas que no siempre coinciden con las del régimen anterior.
- Formalización documental: el acuerdo debe constar en el acta de la asamblea (o en el Libro de Actas de la Junta de Propietarios) y, para acceder al registro, típicamente se exige certificación notarial de firmas o escritura pública, según el tipo de modificación y lo que exija la partida registral del inmueble.
- Novedad registral relevante (2026): la SUNARP ha simplificado recientemente ciertos supuestos, permitiendo que, cuando así lo prevea el propio reglamento, modificaciones que no afecten a otras unidades puedan formalizarse mediante documento privado con firma certificada notarialmente. Esta flexibilización no sustituye el requisito de mayoría de la asamblea; afecta al vehículo documental, no a quién debe aprobarlo.
- Inscripción en el Registro de Predios: el acuerdo, una vez formalizado, se presenta ante la Oficina Registral de la SUNARP para su inscripción en la partida registral del inmueble. Mientras no se inscriba, la modificación puede tener efectos internos entre los propietarios que la aprobaron, pero no será plenamente oponible frente a terceros.
Punto que la normativa no resuelve de forma unívoca: la transición entre ambos regímenes ha generado dudas prácticas —y cierta disparidad de criterios registrales— sobre qué reglas de mayoría aplican a edificios constituidos antes de 2024 que aún no se han adecuado formalmente al nuevo decreto. No es un tema cerrado: conviene una consulta o calificación registral previa antes de convocar la asamblea, para evitar que el título sea observado.
Cómo afecta al administrador y a los propietarios
Para el administrador de fincas, gestionar una modificación de reglamento interno implica varias responsabilidades concretas:
- Convocar correctamente la asamblea, especificando con claridad en el orden del día qué artículos se propone modificar (una convocatoria imprecisa puede viciar el acuerdo).
- Verificar el quórum de asistencia y votación exigido, distinguiendo la mayoría ordinaria de la que pueda requerirse para materias específicas dentro de la misma reforma.
- Redactar el acta con precisión: texto íntegro del artículo modificado, porcentaje de participación de los votantes a favor y verificación de que coinciden con los inscritos en el Registro de Predios.
- Coordinar con notaría la certificación de firmas o la escritura pública, según el tipo de acto y el criterio registral vigente.
- Presentar el título ante la SUNARP y hacer seguimiento a la calificación registral, atendiendo observaciones si las hubiera.
Para los propietarios, el impacto principal es que una modificación no inscrita —aunque haya sido aprobada en asamblea— es más vulnerable frente a terceros y frente a propietarios disidentes que luego aleguen desconocimiento. Además, quienes votaron en contra o no asistieron conservan, según el régimen aplicable, ciertos mecanismos de impugnación del acuerdo si consideran que no se respetaron las mayorías o el procedimiento de convocatoria.