Respuesta corta: en Puerto Rico la cuota de mantenimiento se fija a principio de año y vence en plazos mensuales, el día 1 de cada mes (Artículo 59). Si pasan 15 días del vencimiento, la administración puede cobrar una penalidad del 10 % de la cuota impagada. Antes de reclamar judicialmente hay que requerir el pago por correo certificado con acuse de recibo, y la ley prevé otras herramientas: embargo preventivo, consignación de cánones de arrendamiento y suspensión de servicios comunes con plan de pago previo.
La obligación de pagar: reglas básicas
Según el Artículo 59, los titulares deben contribuir proporcionalmente a los gastos de administración, conservación y reparación de los elementos comunes y a los demás gastos legítimamente acordados. Ningún titular se libra de pagar por:
- renunciar al uso o disfrute de los elementos comunes;
- abandonar su apartamento; ni
- haber presentado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores sobre administración o mantenimiento de áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente lo autorice.
La cantidad se fija e impone al principio de cada año calendario o fiscal y es pagadera en plazos mensuales que vencen el primer día de cada mes. La Junta de Directores no está obligada a recibir pagos parciales. Además, el envío de una factura o estado de cuenta a un titular interrumpe cualquier término prescriptivo aplicable a cuotas, derramas, multas, seguro comunal o deudas con el Consejo.
Penalidades por atraso
| Situación | Qué permite la ley |
|---|---|
| Transcurren 15 días del vencimiento de la mensualidad | Penalidad del 10 % de la cuota impagada |
| La falta de pago excede de tres o más plazos | Penalidad adicional equivalente al 1 % mensual del total adeudado |
| Deudas del Gobierno de Puerto Rico | El Artículo 59 fija reglas distintas (término de 120 días y penalidad del 12 % en exceso de ese término); consulta el texto vigente |
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas: si la cuota mensual fuera de $200 y no se pagara dentro de los 15 días, la penalidad del 10 % sería de $20. Los montos son inventados solo para ilustrar el cálculo.
Paso a paso para cobrar una deuda de cuotas
- Documenta la deuda. Estado de cuenta con el acuerdo que aprobó el gasto, la cuantía y los plazos vencidos. El Tesorero coordina el cobro y supervisa el estado de las cuentas (Artículo 56).
- Envía facturas o estados de cuenta. Interrumpen la prescripción según el Artículo 59.
- Evalúa un plan de pago. La Junta puede establecer un plan para titulares que demuestren no tener capacidad económica de cumplir con los plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas o multas con pago vencido de 60 días o más (Artículo 53(l)).
- Requiere el pago por correo certificado con acuse de recibo. Es el paso previo para reclamar judicialmente la deuda de cuotas de mantenimiento.
- Reclamación judicial. Si el titular no cumple en el plazo, se puede demandar. A instancias del demandante, el tribunal evalúa si procede un embargo preventivo de bienes del deudor, libre de fianza, con una certificación jurada del Presidente o del Tesorero en la que conste el acuerdo que aprobó el gasto, su cuantía y la gestión de requerimiento. Decretado el embargo, la Junta debe presentar copia certificada de la orden al Registro de la Propiedad para su anotación.
- Si el apartamento está alquilado. El tribunal puede ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo los cánones según vayan venciendo, hasta cubrir la deuda.
Suspensión de servicios comunes
El Artículo 59 permite que la Junta de Directores ordene la suspensión de agua potable, electricidad, gas, teléfono, voz, video, datos u otro servicio similar, cuando el suministro llega por instalaciones que son elementos comunes generales del inmueble, a titulares que adeuden dos o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas o multas con pago vencido de 60 días o más, o una prima vencida del seguro comunal. Los límites que fija la ley:
- debe mediar notificación al titular por los medios que establece la ley, con no menos de 15 días de anticipación;
- antes de suspender, la Junta y el titular deben evaluar dentro de los 15 días de la notificación un plan de pago, si el titular demuestra que un evento mermó sus ingresos o su capacidad de pago;
- el primer incumplimiento del plan de pago permite el corte sin notificación previa;
- no se restituyen los servicios hasta el pago total o el cumplimiento del plan;
- si el titular o residente prueba con evidencia fehaciente, antes de la suspensión, que alguien en el apartamento usa un equipo para el sostenimiento de su vida, la suspensión se paraliza temporeramente y el titular debe acordar un plan de pago; si lo incumple, el proceso puede reanudarse;
- quien se reconecte sin autorización incurre en una penalidad equivalente al triple de las sumas adeudadas, incluidos principal e intereses, sin perjuicio de otras acciones.
Consecuencias para el titular moroso
- Voto: con tres o más plazos vencidos (60 días o más) pierde temporalmente el voto, el consentimiento y la palabra en asambleas (Artículo 51).
- Cargos directivos: solo pueden ser nominados y elegidos a la Junta los titulares que no adeuden dos o más plazos, o multas de más de 60 días, y deben mantener ese estado durante su cargo (Artículo 53).
- Impugnar acuerdos: quien quiera impugnar una acción de la Junta o un acuerdo debe demostrar que no tiene deuda con el Consejo, salvo cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda misma (Artículo 65).
Si vendes o compras un apartamento con deuda
El Artículo 60 dispone que la obligación por gastos comunes constituye un gravamen sobre el apartamento. Luego de la primera venta, el adquirente voluntario es solidariamente responsable con el transmitente de las sumas adeudadas hasta la transmisión, con derecho a repetir contra el otro otorgante. El adquirente involuntario responde solo de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores, sin las penalidades, derramas, intereses y sanciones, e incluye el balance corriente desde que adquirió. El Artículo 61 da preferencia al crédito por gastos comunes sobre cualquier otro, salvo contribuciones al Gobierno y al municipio (cinco últimas anualidades y la corriente), la prima del seguro de dos años y los créditos hipotecarios inscritos.
Fondo de reserva y presupuesto: por qué importa cobrar
El Artículo 49 indica que el presupuesto anual puede tomar en consideración el impago de cuotas y derramas, e incluir una partida de fondo de reserva no menor del 5 % del presupuesto total de gastos, depositada mensualmente en cuenta separada, hasta alcanzar el 2 % del valor de reconstrucción del inmueble. Puede disponerse del fondo solo para obras extraordinarias, urgentes, de mejora o de emergencia con las autorizaciones que fija la ley.
Errores comunes
- Demandar sin haber enviado antes el requerimiento por correo certificado con acuse de recibo.
- Cortar servicios sin la notificación previa de 15 días o sin evaluar el plan de pago.
- Cortar servicios que no llegan por elementos comunes generales.
- Aplicar la penalidad de 10 % antes de transcurridos los 15 días.
- Confundir los umbrales: dos plazos para suspender servicios y para ser candidato a la Junta, tres plazos para perder el voto.
- No guardar prueba de las notificaciones y de los estados de cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar porque demandé al Consejo de Titulares?
No. El Artículo 59 dice que haber presentado una reclamación contra el Consejo o la Junta no libera de contribuir, salvo autorización del tribunal o foro competente.
¿Cuándo se puede cortar el agua o la electricidad a un moroso?
Con dos o más plazos vencidos (o multas con pago vencido de 60 días o más, o prima del seguro comunal), tras notificación con 15 días de anticipación y evaluación previa de un plan de pago si el titular demuestra reducción de ingresos, siempre que el servicio llegue por elementos comunes generales (Artículo 59).
¿Qué pasa si hay un equipo médico en el apartamento?
Si el titular o residente prueba con evidencia fehaciente, antes del corte, que usa un equipo para sostener la vida, la suspensión del servicio requerido para ese equipo se paraliza temporeramente y se acuerda un plan de pago.
¿Responde el comprador por las cuotas que debía el vendedor?
El adquirente voluntario es solidariamente responsable de lo adeudado hasta la transmisión, con derecho a reclamarle al vendedor; el involuntario tiene un límite de seis meses (Artículo 60).
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