Respuesta corta: en un condominio puertorriqueño la mayoría que rige es la que define el reglamento: más de la mitad de los titulares, o más de la mitad de los titulares que además representen más del 50 % de la participación en los elementos comunes (Artículo 16). La mayoría se computa sobre los titulares presentes o representados al votar, salvo los acuerdos que exigen unanimidad o dos terceras partes de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes de la participación (Artículo 52).
Primero: qué mayoría rige en tu condominio
El Artículo 16 obliga a que el reglamento especifique cuál de estas dos definiciones de mayoría se aplica al inmueble:
- Mayoría numérica: por más de la mitad de los titulares.
- Mayoría doble: por más de la mitad de los titulares cuyos apartamentos, a su vez, representen más del 50 % de participación en los elementos comunes, según los porcentajes asignados a los apartamentos conforme al Artículo 9.
El Artículo 14 confirma que el reglamento debe contener la definición del concepto de mayoría. Si no sabes cuál es la tuya, ese es el primer documento que debes revisar. El Artículo 16 añade que, cada vez que la ley menciona al Consejo de Titulares (la comunidad de titulares reunida en asamblea), se entiende la totalidad de los titulares.
Cómo se cuenta el voto
- Un voto por titular, sin importar cuántos apartamentos posea, para la mayoría numérica. Para la mayoría por porcentajes, el voto se computa con el porcentaje del apartamento; si un titular tiene varios, se computa el mayor porcentaje entre ellos (Artículo 51).
- Base de cálculo: la mayoría reglamentaria se computa tomando como 100 % el número de titulares presentes o representados en el momento de votar (Artículo 52(b)).
- Apartamento de varios dueños (pro indiviso): nombran por escrito a una sola persona que los represente; sin esa designación no se registra el voto de ese apartamento.
- Persona jurídica: designa a su representante mediante resolución corporativa, entregada por lo menos 24 horas antes de la asamblea; sin ella no se registra el voto.
- Usufructo: asistencia y voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario se entiende representado por el usufructuario; la delegación debe ser expresa y escrita para acuerdos de unanimidad o de dos terceras partes.
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas
Quórum: qué dice (y qué no dice) la ley
La Exposición de Motivos de la Ley 129-2020 explica que se acortan los términos de notificación y se elimina el requisito de quórum que obligaba a citar una segunda asamblea. En el articulado que leímos, la regla operativa es la del Artículo 52(b): la mayoría se calcula sobre los titulares presentes o representados. No encontramos en esos artículos un porcentaje mínimo de asistencia. Aun así, tu reglamento puede contener reglas adicionales, así que confírmalo.
Acuerdos con mayoría reforzada o regla especial
| Asunto | Regla que dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Elegir Junta de Directores y escoger Agente Administrador | Voto afirmativo de la mayoría | 49(a) |
| Remover a la Junta o al Agente Administrador | Acuerdo mayoritario en reunión extraordinaria convocada al efecto | 49(b) |
| Obras extraordinarias y obras urgentes con cargo al fondo de reserva | Autorización mayoritaria en asamblea extraordinaria | 49(d)(1) y (2) |
| Obras de mejora | Dos terceras partes (2/3) de los titulares que además reúnan 2/3 de las participaciones en las áreas comunes; unanimidad si requieren derrama | 49(d)(3) |
| Cuota especial por uso intenso o actividad que genera gasto mayor | Voto afirmativo de la mayoría de los titulares | 49(f) |
| Supresión de barreras arquitectónicas | Mayoría simple | 49(g) |
| Modificar el reglamento | 2/3 de todos los titulares que reúnan 2/3 de las participaciones | 14 |
| Transacción judicial o extrajudicial que exceda de $5,000 | Aprobación del Consejo de Titulares (en condominios no residenciales el reglamento puede fijar otra suma) | 54 |
El Artículo 49(e) añade que no se aprueban cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de un apartamento sin el consentimiento de su titular, ni obras que, a juicio de perito, menoscaben la seguridad o solidez del edificio.
Acuerdos que requieren 2/3 o unanimidad: el plazo de 30 días
Cuando en una asamblea los presentes adoptan un acuerdo que requiere unanimidad o 2/3 de todos los titulares que a su vez reúnan 2/3 de las participaciones, los que fueron debidamente citados y no asistieron deben ser notificados de modo fehaciente y detallado. Si en 30 días desde la notificación no manifiestan su discrepancia en la misma forma, quedan vinculados por el acuerdo, que no será ejecutable hasta que transcurra el plazo, salvo que antes manifiesten su conformidad (Artículo 52(c)).
La oposición debe fundamentarse expresamente y no puede basarse en el capricho ni en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tiene por no puesta, la determinación debe constar por escrito con criterios objetivos y es revisable por el Tribunal de Primera Instancia.
Quién no puede votar ni representar
El Artículo 51 establece que los titulares que adeuden tres o más plazos de cuotas, derramas, cuotas especiales o multas con pago vencido de 60 días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal, quedan temporalmente privados de votar, dar consentimiento o expresarse en las asambleas. La privación dura hasta que paguen la deuda completa o el Tesorero certifique que están al día en un plan de pago aprobado por la Junta de Directores antes de la asamblea.
Para representar a un titular en condominios con al menos un apartamento de vivienda, la ley limita quién puede hacerlo: personas mayores de edad que sean titulares sin esas deudas, familiares hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, mandatarios con poder notarial inscrito o un abogado que acredite ser representante legal. Nadie puede votar en representación de más de un titular, y el poder da derecho al voto, pero no a hacer expresiones o proposiciones.
Actas: cómo se deja constancia
El Artículo 52(d) y (e) exige un libro de actas con lugar, fecha y hora, asuntos propuestos, titulares presentes con sus nombres, forma de convocatoria, texto de las resoluciones, votos a favor y en contra y las explicaciones de voto. Las firman el Presidente y el Secretario (o el Director) y se someten a corrección del Consejo dentro de 30 días. El acta oficializada con ambas firmas da constancia prima facie de lo ocurrido.
Errores comunes
- Aplicar la mayoría "de memoria" sin mirar si el reglamento usa la numérica o la doble.
- Calcular los 2/3 sobre los presentes cuando la ley pide 2/3 de todos los titulares con 2/3 de participación.
- Permitir votar a titulares con tres o más plazos vencidos sin plan de pago certificado.
- Aceptar poderes sin fecha o entregados menos de 24 horas antes.
- Ejecutar un acuerdo de 2/3 sin esperar los 30 días que tienen los ausentes para discrepar.
- Actas incompletas: sin votos a favor y en contra o sin la forma de convocatoria.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos votos hacen falta para aprobar un acuerdo ordinario?
Más de la mitad según la definición de mayoría de tu reglamento (Artículo 16), calculada sobre los titulares presentes o representados al votar (Artículo 52(b)).
¿Qué mayoría hace falta para una obra de mejora?
El Artículo 49(d)(3) pide 2/3 de los titulares que además reúnan 2/3 de las participaciones, y unanimidad cuando la mejora requiere derrama.
¿Puede votar un titular que debe cuotas?
No, si adeuda tres o más plazos de cuotas, derramas, cuotas especiales o multas vencidos 60 días o más, o una prima vencida del seguro comunal, salvo que pague o esté al día en un plan de pago certificado por el Tesorero (Artículo 51).
¿Se puede votar por apoderado?
Sí, con un escrito firmado por el titular, fechado e indicando la asamblea, entregado al menos 24 horas antes, y dentro de las categorías de representantes que fija el Artículo 51.
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Más sobre este tema: cómo convocar la Junta de Titulares, cuotas de mantenimiento y morosos y Junta de Directores y agente administrador.