¿Una cochera es unidad funcional o complementaria? Es unidad funcional si tiene independencia funcional y comunicación con la vía pública, directa o por pasaje común (art. 2039). Es complementaria si sirve a otra unidad: se transmite, grava o embarga junto con ella, no por separado (art. 2045). El reglamento puede limitar su locación o disposición a terceros no propietarios (art. 2056 inc. q).
Cocheras en Propiedad Horizontal en Argentina: Unidad Funcional o Complementaria, Venta y Expensas en 2026
Comprar, vender o alquilar una cochera dentro de un edificio en consorcio parece sencillo hasta que aparece la letra chica: ¿la cochera tiene escritura propia?, ¿se puede vender a alguien que no vive en el edificio?, ¿quién paga las expensas?, ¿qué pasa si se embarga el departamento? La respuesta depende de cómo el reglamento de propiedad horizontal la constituyó. Esta guía se enfoca en las consecuencias prácticas de cada figura (venta, gravámenes, expensas) según el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994).
Base legal: qué dice el Código sobre unidades funcionales y complementarias
Artículos leídos en la versión oficial del Código publicada en InfoLeg (Título V, Libro Cuarto).
| Artículo CCyCN | Qué establece |
|---|---|
| Art. 2039 | La unidad funcional consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, con independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. Su propiedad comprende la parte indivisa del terreno y de las partes comunes, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. |
| Art. 2038 | El reglamento de propiedad horizontal se redacta por escritura pública, se inscribe en el registro inmobiliario y se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. |
| Art. 2045 | Cada propietario puede enajenar su unidad o constituir derechos reales o personales sobre ella sin consentimiento de los demás. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo comprende las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de estas. |
| Art. 2056, incs. b y q | El reglamento debe determinar las unidades funcionales y complementarias, y las eventuales prohibiciones para disponer o locar unidades complementarias a terceros no propietarios. |
| Art. 2048 | Cada propietario paga las expensas ordinarias y extraordinarias; el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo (si existe) es título ejecutivo. |
| Art. 2049 | Nadie se libera del pago de expensas por renunciar al uso y goce de los servicios, por enajenar o por abandonar la unidad. El reglamento puede eximir parcialmente a unidades sin acceso a ciertos servicios o sectores. |
Las tres formas más comunes de cochera en un consorcio
| Figura | Cómo se reconoce | Consecuencias prácticas |
|---|---|---|
| Unidad funcional independiente | Aparece en el reglamento como unidad funcional con número, superficie y porcentual propios; tiene su propia matrícula o folio. | Se escritura, vende, hipoteca y hereda de forma autónoma (art. 2045). Tiene su propio porcentual de expensas. Es lo habitual cuando se vende "la cochera" sola. |
| Unidad complementaria | El reglamento la define como complementaria de una unidad funcional (el departamento), "destinada a servirla". | Forma parte de la propiedad de la unidad a la que sirve. Se transmite, grava o embarga junto con ella y no puede hacerse por separado (art. 2045). El reglamento puede limitar su alquiler o disposición a terceros (art. 2056 inc. q). |
| Parte común de uso exclusivo | El reglamento atribuye el uso de un lugar a una unidad, pero el espacio sigue siendo común (art. 2040). | No hay propiedad separada sobre la cochera: quien la usa no es titular. La transmisión del uso suele seguir al departamento y depende de las cláusulas del reglamento. |
Mirá tres papeles: (1) el reglamento de propiedad horizontal inscripto, que lista unidades funcionales y complementarias (art. 2056 inc. b); (2) tu escritura, que incluye al reglamento como parte del título (art. 2038); y (3) el informe de dominio o de matrícula. Si la cochera tiene folio propio, es unidad funcional; si figura como "unidad complementaria" dentro del folio del departamento, es complementaria.
Qué cambia en la compraventa
Si es unidad funcional
Se vende como cualquier otra unidad: el propietario puede enajenar sin consentimiento de los demás (art. 2045). Antes de escriturar conviene pedir al administrador el certificado de deudas y créditos del consorcio, que debe expedir dentro de los tres días hábiles de solicitado (art. 2067 inc. l). Recordá que las expensas devengadas antes de la adquisición no se extinguen por la venta (art. 2049): el comprador debe verificar la deuda.
Si es unidad complementaria
La cochera acompaña al departamento. Una venta, hipoteca o embargo sobre la unidad funcional comprende la complementaria y no puede hacerse separadamente (art. 2045). Si querés vender la cochera por separado, hay que analizar si el reglamento puede reformarse para independizarla, lo que requiere dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057) y tramitar las inscripciones que correspondan. No es un trámite menor: conviene un escribano y, en general, asesoramiento profesional.
Si es parte común de uso exclusivo
Quien compra el departamento recibe el uso que el reglamento atribuye a esa unidad. Pero el vendedor no puede transmitir una "propiedad" que no tiene sobre una parte común (art. 2040). Los contratos que prometan la venta de una cochera de uso exclusivo como si fuera propia pueden generar disputas: revisá cuidadosamente la cláusula del reglamento.
Alquiler a terceros: la cláusula del art. 2056 inc. q
El Código prevé que el reglamento contenga "eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios". Es habitual que las cocheras complementarias solo puedan alquilarse o cederse a otros propietarios del edificio. Si el reglamento nada dice, la facultad de locar surge de las reglas generales del art. 2045 (derechos personales sobre la unidad). Si tenés dudas, la lectura de la cláusula específica por un profesional evita conflictos.
Expensas de cocheras: quién las paga y cómo se calculan
El propietario paga las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa (art. 2046 inc. c). Si la cochera es unidad funcional, tiene su propio porcentual. Si es complementaria, el reglamento define si tiene porcentual propio o si se suma al de la unidad principal; en cualquier caso, el obligado es el propietario de la unidad a la que sirve. Además del propietario, están obligados los poseedores por cualquier título, sin que ello libere al propietario (art. 2050).
Si el reglamento prevé que ciertas unidades no acceden a determinados servicios o sectores (por ejemplo, una cochera sin acceso al ascensor), puede eximirlas parcialmente de las contribuciones que esos servicios generan (art. 2049, tercer párrafo). Para un cálculo ilustrativo usá la calculadora de expensas CCyCN.
Ante la mora, el administrador puede emitir el certificado de deuda del art. 2048, que es título ejecutivo si lo aprueba el consejo (cuando existe). Una cochera no se exime de expensas por estar "sin uso" ni por abandono (art. 2049).
Checklist antes de comprar o vender una cochera
- 1Pedí el reglamento y la matrícula — Identificá si es unidad funcional, complementaria o parte común de uso exclusivo.
- 2Solicitá el certificado de deudas y créditos al administrador — Debe expedirlo dentro de tres días hábiles (art. 2067 inc. l) e incluye reclamos judiciales o administrativos y seguros vigentes.
- 3Confirmá el porcentual de expensas — Verificá cuánto paga la cochera y si hay exenciones previstas por el reglamento (art. 2049).
- 4Revisá las restricciones de venta o locación — Buscá cláusulas del tipo del art. 2056 inc. q.
- 5Revisá embargos e hipotecas — Si es complementaria, cualquier gravamen sobre la unidad principal la alcanza (art. 2045).
- 6Escriturá ante escribano — El escribano verifica la cadena de dominio y las cargas.
- Prometer la venta de una cochera complementaria "por separado": el art. 2045 no permite transmitirla ni gravarla separadamente de la unidad funcional.
- Pensar que una cochera de uso exclusivo es propia: sigue siendo parte común (art. 2040).
- No pedir el certificado de deudas: las expensas anteriores a la adquisición se siguen debiendo (art. 2049).
- Alquilar a un tercero sin leer el reglamento: puede existir una restricción para terceros no propietarios (art. 2056 inc. q).
- Dejar de pagar expensas por no usar la cochera: no hay defensa válida por renuncia al uso (art. 2049).
- Carta de intimación de pago de expensas a moroso (Argentina) — plantilla orientativa descargable
- Certificado de deuda de expensas (art. 2048 CCCN) — plantilla orientativa descargable
- Modelo de reglamento de propiedad horizontal (Argentina) — plantilla orientativa descargable
- Calculadora de expensas (CCyCN)
- Guía integral de propiedad horizontal en Argentina
Las plantillas son modelos de referencia: deben adaptarse al reglamento de cada consorcio y revisarse con un profesional.
Controlá porcentuales, deuda y reglamento de cada cochera
IgeraFincas lleva el padrón de unidades funcionales y complementarias, calcula las expensas por porcentual y mantiene al día la deuda de cada propietario.
Conocer IgeraFincasPreguntas frecuentes
Artículo redactado por el equipo editorial de Igera Solutions con base en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Título V, Capítulos 1 a 10. Actualizado octubre de 2026. Información general: no constituye asesoramiento legal; consultá el reglamento de tu consorcio y a un profesional.